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进入最后两个月，合肥二手房冰冷的态势似乎已成定局。11月出炉的1000个小区价格走势，一定程度上也只是平添了几分“寒意”！

成交量萎缩，成交价格依旧在下探的过程中，二手房门店关停的也不在少数，就连合肥的法拍房也开始坠入寒冬！

合肥法拍房坠入寒冬 成交价最高跌225万

进入到下半年以来，除了二手房遇冷外，合肥房产拍卖市场也开始坠入寒冬！

今年以来，合肥法拍房成交价普遍低于预估价，已成不争的事实！

案例多的数不胜数！

当二手房溢价过高，或者被限购时，法拍房就是最好的替代渠道。成交就会产生溢价。而当二手房价格趋冷时，资本则必然会流回二手房，法拍房价格也必然折损。

合肥二手房要塌 1周超1800套挂牌急售

年底，全国楼市降价声音此起彼伏。当然，合肥也不例外！

11月19日统计，合肥某中介机构近一周的新上房源量超过了1800套，达到了今年的最大值。1天最高挂牌量达到了近300套！

合肥某中介机构近3个月二手房挂牌走势情况。

可以发现，9-10月份，二手房的新上房源量一直保持在1000套左右。但进入到11月份以来，这个数值在不断走高！

挂牌量的增加，对于合肥二手房市场来说是一个巨大的信号！一是，改善者想抓住这次降价的机会进行置换；二是，投资者开始抛售房产，退出房地产市场。

挂牌最高跌幅近40% 二手房想成交普降5-10万

从火爆时要求全款，到如今主动降价！合肥房主的心里可谓是来了180度的转换！

目前，合肥不少小区房价都出现了崩盘，甚至有些小区的房价出现了腰斩，环比降幅达到了近40%！

合肥降价最大的10个小区

第一名：永安苑环比跌39.21%；

第二名：上城国际樱花苑环比跌29.99%；

第三名：蒙城北路小区环比跌24.36%；

第四名：虹桥小学恢复楼环比跌24.25%；

第五名：大富新领地环比跌15.16%；

第六名：六中宿舍环比跌13.98%；

第七名：大湖公馆环比跌12.72%；

第八名：外贸二区环比跌11.98%；

第九名：富荣大厦环比跌11.82%；

第十名：四季花园环比跌10.79%。

可以看到，这些降幅较大的小区，大多数是在市区的老破小！没有优质学区的支撑，房价降幅也在所难免！

除了这些老破小以外，合肥目前二手房市场的成交价也在大幅度降低，房主想成交一套房，最少要降价10万才能出手。

投资客开始抛房 甩卖停车位

从安徽楼市公众号刊登的个人卖房信息来看，很多房子的报价都明显低于门店同小区的挂牌均价。

在今年初，合肥楼市二手房市场最火爆的时候，全民买房热下，甚至不少人连部分首付都是借来或信用卡刷出来的，现在款压力越来越大。

如果二手房价格不涨甚至下跌，握有2套房以上的投资客会选择放掉其中一套，回笼资金，也有部分投资者会试着把车位卖掉来维持现金流。

然而，令人大跌眼镜的是二手车位的价格就算亏本也很难卖出去！

我在平台上发现有一个车位成交的记录，还是去年8月份。上面中铁国际城车位的总价是8万成交。可以发现，如今即使附送10万的车位都很难成交。

合肥楼市下行 二手房年底还有一波降价潮

通过以上的二手房的市场状况，那么接下来合肥二手房会出现什么状况，我分析了一下几点：

1、买新房的刚需会越来越多。因为目前新房市场的降价力度相比上半年较大，一些转战二手房的人会重新回到新房，新房会成为他们的首选。

2、不少房主会坐等涨价不卖房。市场遇冷，不少房东不愿意降价，让买房人对二手房无从下手，从而导致二手房成交下跌。

3、购房者看跌合肥楼市。不少购房者是看跌楼市的，他们认为目前合肥楼市透支严重，有价无市，房价一定会下跌的，所以他们会迟迟不下手。

4、合肥二手房进入速冻期。通过朋友圈里的二手房中介，我们可以发现，目前合肥二手房已经进入买卖双方的博弈期。

买房人期待房价降，或者选择更加理性，而房东又因为心理预期等各种因素不愿意降价，所以只能僵持，市场进入速冻。

购房者需要注意一下4点：

1.置换需谨慎。如果是同小区、同品质或同片区内的小换大需求，应紧紧把握时机。 因为，同等条件、素质、资源的房源，此时大面积房源与小面积房源之间的价差会相对较小。

然而，如果你原来的房子降价较多，而置换的买入标的物是降价不多的抗跌楼盘或小区，这种类型的置换在此时不是一件划算的事情，不建议在底部行情下做如此类型的置换操作。、

2.买二手房拒绝老破小。从目前已经开始降价的热点城市来看，本轮降价幅度较大的，基本都是老旧小区，这些房源普遍房龄偏大、产品落后、物业较差、环境杂乱。

另外，传统观念中最抗跌的“小户型”产品反倒成为降价的“先锋”。所以如果未来还有置换需求，那就不要考虑老破小了，这种类型房源未来的目标客群只可能是对学区有需求的人。

3.一定牢记：口碑+物业！不要看媒体发的排名，那玩意儿真不准。

口碑是要靠业主口口相传，口碑好的房企开发的楼盘才能放心的买下去。物业！一定一定要选择有优秀物业的楼盘或小区，一般来说，此类小区的抗跌性能和溢价性能都比周边小区强至少一个档次。

4.理智，切勿妄想房价“狂跌”。虽然住建部最近的发声中明确提出“坚决遏制房价上涨”，但这也绝不是要让房价狂跌，毕竟房地产对整体经济有着极大的影响。

结语

目前，房贷政策对二手房这边较为“苛刻”，放款速度也较慢！真正的二手房寒冬可能还没有到来，如果有置业二手房的购房者，个人建议可以再观察一段时间！

来源：深度合肥（责编：吴彦超）