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進入最後兩個月，合肥二手房冰冷的態勢似乎已成定局。11月出爐的1000個小區價格走勢，一定程度上也只是平添了幾分“寒意”！

成交量萎縮，成交價格依舊在下探的過程中，二手房門店關停的也不在少數，就連合肥的法拍房也開始墜入寒冬！

合肥法拍房墜入寒冬 成交價最高跌225萬

進入到下半年以來，除了二手房遇冷外，合肥房產拍賣市場也開始墜入寒冬！

今年以來，合肥法拍房成交價普遍低於預估價，已成不爭的事實！

案例多的數不勝數！

當二手房溢價過高，或者被限購時，法拍房就是最好的替代渠道。成交就會產生溢價。而當二手房價格趨冷時，資本則必然會流回二手房，法拍房價格也必然折損。

合肥二手房要塌 1周超1800套掛牌急售

年底，全國樓市降價聲音此起彼伏。當然，合肥也不例外！

11月19日統計，合肥某中介機構近一週的新上房源量超過了1800套，達到了今年的最大值。1天最高掛牌量達到了近300套！

合肥某中介機構近3個月二手房掛牌走勢情況。

可以發現，9-10月份，二手房的新上房源量一直保持在1000套左右。但進入到11月份以來，這個數值在不斷走高！

掛牌量的增加，對於合肥二手房市場來說是一個巨大的信號！一是，改善者想抓住這次降價的機會進行置換；二是，投資者開始拋售房產，退出房地產市場。

掛牌最高跌幅近40% 二手房想成交普降5-10萬

從火爆時要求全款，到如今主動降價！合肥房主的心裏可謂是來了180度的轉換！

目前，合肥不少小區房價都出現了崩盤，甚至有些小區的房價出現了腰斬，環比降幅達到了近40%！

合肥降價最大的10個小區

第一名：永安苑環比跌39.21%；

第二名：上城國際櫻花苑環比跌29.99%；

第三名：蒙城北路小區環比跌24.36%；

第四名：虹橋小學恢復樓環比跌24.25%；

第五名：大富新領地環比跌15.16%；

第六名：六中宿舍環比跌13.98%；

第七名：大湖公館環比跌12.72%；

第八名：外貿二區環比跌11.98%；

第九名：富榮大廈環比跌11.82%；

第十名：四季花園環比跌10.79%。

可以看到，這些降幅較大的小區，大多數是在市區的老破小！沒有優質學區的支撐，房價降幅也在所難免！

除了這些老破小以外，合肥目前二手房市場的成交價也在大幅度降低，房主想成交一套房，最少要降價10萬才能出手。

投資客開始拋房 甩賣停車位

從安徽樓市公衆號刊登的個人賣房信息來看，很多房子的報價都明顯低於門店同小區的掛牌均價。

在今年初，合肥樓市二手房市場最火爆的時候，全民買房熱下，甚至不少人連部分首付都是借來或信用卡刷出來的，現在款壓力越來越大。

如果二手房價格不漲甚至下跌，握有2套房以上的投資客會選擇放掉其中一套，回籠資金，也有部分投資者會試着把車位賣掉來維持現金流。

然而，令人大跌眼鏡的是二手車位的價格就算虧本也很難賣出去！

我在平臺上發現有一個車位成交的記錄，還是去年8月份。上面中鐵國際城車位的總價是8萬成交。可以發現，如今即使附送10萬的車位都很難成交。

合肥樓市下行 二手房年底還有一波降價潮

通過以上的二手房的市場狀況，那麼接下來合肥二手房會出現什麼狀況，我分析了一下幾點：

1、買新房的剛需會越來越多。因爲目前新房市場的降價力度相比上半年較大，一些轉戰二手房的人會重新回到新房，新房會成爲他們的首選。

2、不少房主會坐等漲價不賣房。市場遇冷，不少房東不願意降價，讓買房人對二手房無從下手，從而導致二手房成交下跌。

3、購房者看跌合肥樓市。不少購房者是看跌樓市的，他們認爲目前合肥樓市透支嚴重，有價無市，房價一定會下跌的，所以他們會遲遲不下手。

4、合肥二手房進入速凍期。通過朋友圈裏的二手房中介，我們可以發現，目前合肥二手房已經進入買賣雙方的博弈期。

買房人期待房價降，或者選擇更加理性，而房東又因爲心理預期等各種因素不願意降價，所以只能僵持，市場進入速凍。

購房者需要注意一下4點：

1.置換需謹慎。如果是同小區、同品質或同片區內的小換大需求，應緊緊把握時機。 因爲，同等條件、素質、資源的房源，此時大面積房源與小面積房源之間的價差會相對較小。

然而，如果你原來的房子降價較多，而置換的買入標的物是降價不多的抗跌樓盤或小區，這種類型的置換在此時不是一件划算的事情，不建議在底部行情下做如此類型的置換操作。、

2.買二手房拒絕老破小。從目前已經開始降價的熱點城市來看，本輪降價幅度較大的，基本都是老舊小區，這些房源普遍房齡偏大、產品落後、物業較差、環境雜亂。

另外，傳統觀念中最抗跌的“小戶型”產品反倒成爲降價的“先鋒”。所以如果未來還有置換需求，那就不要考慮老破小了，這種類型房源未來的目標客羣只可能是對學區有需求的人。

3.一定牢記：口碑+物業！不要看媒體發的排名，那玩意兒真不準。

口碑是要靠業主口口相傳，口碑好的房企開發的樓盤才能放心的買下去。物業！一定一定要選擇有優秀物業的樓盤或小區，一般來說，此類小區的抗跌性能和溢價性能都比周邊小區強至少一個檔次。

4.理智，切勿妄想房價“狂跌”。雖然住建部最近的發聲中明確提出“堅決遏制房價上漲”，但這也絕不是要讓房價狂跌，畢竟房地產對整體經濟有着極大的影響。

結語

目前，房貸政策對二手房這邊較爲“苛刻”，放款速度也較慢！真正的二手房寒冬可能還沒有到來，如果有置業二手房的購房者，個人建議可以再觀察一段時間！

來源：深度合肥（責編：吳彥超）