被詬病多年的二手房中介費率再一次因機構的調價成爲關注焦點。近日，上海鏈家宣佈，調整上海地區中介費收費標準，由原來的房價2%調整至3%，其中賣家承擔1%，買家承擔2%。儘管機構從收費制度上提出了買賣雙方各自應當承擔的費率，但在交易過程中實際費用一律由購房者承擔的事實依然沒有改變。伴隨着交易總價的攀升，國內“一手託兩家”的房產中介模式是否應該改變、國際慣例“房產中介單邊代理”是否適用於國內市場成爲討論的焦點。業內人士指出，雖然從買賣雙方利益最大化考慮，單邊代理更爲合理，但房產中介單邊代理在國內缺乏發展的土壤，如想打通阻礙、尋求破局，制度上的設計則是需要着手的第一步棋。

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“買賣通喫”的雙邊代理

近期外界對於上海鏈家中介費提費事件的熱議，使冷落已久的單邊代理模式再度走入公衆視線。

因爲在國內不甚流行，單邊代理之於公衆一直是一種較爲陌生的存在，而與之相反的，現實生活中沿用已久的雙邊代理則被視作稀鬆平常。從定義上來看，單邊代理指的是經紀人只能憑一方委託人的指示行事，而無權向合同對方當事人收取報酬；而雙邊代理，則指經紀人既向賣方服務，也爲物業的買方服務，但“代理須在切實可行的範圍內，儘快以書面形式向賣方披露代理將向買方收取的佣金數額或費率”。

因代理的主體不同，房地產中介在兩種代理模式中扮演的角色也不盡相同。簡而言之，在國內，雙邊代理要求房地產中介服務於買與賣雙方；單邊代理中，房地產中介只需保持委託人一方的利益最大化。

不過值得注意的是，在我國，中介公司提供雙邊代理服務，意味着中介經紀要“一手託兩家”，一方面要替賣家爭取最高的放盤價，另一方面則要替買家爭取最低成交價。如何平衡買賣雙方的利益衝突關係，對於中介而言是道難題。

一位從業多年的中介行家向北京商報記者表示，“一手託兩家”的雙邊代理在房地產交易中往往會加重買賣雙方客戶的利益博弈，房產經紀人及經紀機構出於多促成交的考慮，大多會選擇“偏袒”手中持有房源的賣方，買方處於相對劣勢地位，利益往往容易受損。此外，也存在中介“買賣通喫”的情況，侵佔買賣雙方客戶的利益。

“在雙邊代理中，中介方無法同時與買賣雙方保持一致立場，在一定程度上也使得買賣雙方萌生‘跳單’念頭，‘跳單’即買賣一方或雙方爲了規避或減少按照協議約定履行向中介交付中介費的義務，跳過中介而私自簽訂買賣合同的行爲。”上述中介行家如是補充描述了雙邊代理存在買賣雙方“跳單”的可能，並表示，在目前以“業主實收樓價，買家負責稅費”情況居多的中介行業市場大環境下，買家“跳單”的幾率隨之增多。

單邊代理推行困局

儘管“單邊代理”在理論上較“雙邊代理”更易操作，且服務效果優於後者，不過現實情況卻是單邊代理在中國遲遲未能落地開花，模式推行陷入困局。

就單邊代理推行難問題，有行業人士向北京商報記者道出了四點原因。

一是國內房地產中介在改革開放後的歷史起源更傾向於服務雙邊客戶。資料顯示，20世紀70年代後期，國家允許房屋交換，從那個時候起房產中介就開始圍繞買賣雙方展開房產生意；到了80年代，房地產中介佣金的收取一度確立爲5%（買家支付2%，賣家支付3%），不過因房地產交易雙方信息不透明，交易方式不規範，存在黑箱操作。

二是我國的法律法規並未禁止經紀人不能同時代理買賣雙方。因而，房地產經紀公司及經紀人一直以來都同時代表買賣雙方進行交易，並向雙方收取一定的佣金，且買賣雙方均知悉並無特別異議。在廣大民衆的意識中，業主作爲委託人將物業交予經紀人代爲出售，而另一方面，買方則委託經紀人代爲物色合適的物業，這已成爲一種商業慣例。

三是房產交易中買家缺失議價話語權。一直以來存量房市場幾乎都是“賣方市場”，這就導致了房產中介“重賣方而輕買方”，由此交易房屋定價幾乎由業主決定，交易稅費則大多由買家承擔，甚至發展到後來，佣金也全由買家承擔。

四是賣方通過對自己房源的多家委託，進一步鞏固了雙邊代理。

“總的來說，單邊代理不能在我國盛行的原因，就在於該模式在近30年的發展過程中，缺乏持續發展的土壤。”上述行業人士如是概括道。

行業缺陷呼籲制度設計

在中介費提升的刺激下，人們愈發意識到，現有體制下中介行業的相關規定過於籠統和簡單，遠遠未能跟上我國現階段居間活動的發展。如果房地產交易市場裏沒有區分雙邊和單邊代理的制度設計，諸如中介費提升的擔心，不會平白無故抹去。

我愛我家研究院原院長鬍景暉從其專業角度指出，雙邊代理向單邊代理的演進，是中介行業健康發展的必須。胡景暉告訴北京商報記者，當前國內盛行的“一手託兩家”的雙邊代理模式，其實是非常落後的唐朝和宋朝的模式，以打官司爲喻，房產雙邊代理相當於被告和原告都請了同一個律師。

“買房人希望房子越便宜越好，賣房人希望房子越貴越好，經紀人夾在中間怎麼辦呢？在國外，買方有買方代理，賣方有賣方代理。美國的買方代理會想盡一切辦法去了解賣方房屋的狀況，比如產權有無瑕疵、房屋有無受損等；而賣方的代理會想盡一切辦法去了解買方是否有真實的購買意願和支付能力。而我們國內這種居間模式哪一方都不代表，經紀人他只關心能不能成交。”

胡景暉直言，國內這種雙邊代理模式，實際上會造成經紀人有可能明知道房屋產權有瑕疵或建築質量存在問題，明知道購買人在購房資格或者支付能力上有問題，也要強行去促成交易拿佣金，那麼後續就會造成一系列的糾紛和法律問題。“我覺得很有必要向美國的‘單邊代理+房源獨家代理’這樣的方向與方式去演進，否則的話，無異於用宋朝和唐朝的模式跟美國的今天去競爭和對抗。”

合碩機構首席分析師郭毅更是開門見山地指出，國家立法部門確有必要重新審視上述複雜的居間市場，制定相關的實施細則，以填補居間關係在法律上的不足。

郭毅分析認爲，在國外獨立經紀人制度下，經紀人只能代表單方代理人的利益去對話，經紀人之間就房產的價值進行價格的商談，同時對於一些細節進行商定，最終再反饋給自己的代理人，經此過程達成交易意向一致的目的。

“但是國內房產中介‘一手託兩家’的商業模式，必然決定了在買方市場環境下，經紀人站在買家的角度考慮交易；在賣方市場環境下，經紀人站在賣方角度上想問題。由此，會加大市場價格的不穩定性。”

此外，郭毅坦言，雙邊代理制度也並沒有從根本上解決房地產市場信息不對稱的現象。“從整個市場秩序的管控上面來說，整個中介代理行業需要有一個系統化的規則的制定，而不僅僅只是頭痛醫頭，腳痛醫腳。”郭毅如是建議。

來源：北京商報