兴城一小区物业费下调后有业主不认可，小区物业费收费标准到底多少才合适？

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小区业主：虽然下调了还是有点高

10月25日，兴城海天城小区业主宫女士向记者反映，小区物业费收费标准有些高。宫女士说，2016年11月业主办理入住手续。当时物业费收取的标准是每平方米1.4元，电梯费另外收取。宫女士说，有些业主认为在兴城这个标准属于比较高的。虽然如此，大家还是把头一年的物业费交了。原因是考虑到要办理各项入住手续，而且物业费收费合同期限是一年，也就暂时接受了。

宫女士告诉记者，到收取第二个年度物业费的时候，有的业主认为应该下调物业费，于是向物业公司反映了诉求。但物业费到底是否下调需要物业公司与业主委员会双方商谈，而小区当时还没有成立业主委员会，于是在四家子社区和兴城市物业办等单位主持下，2018年5月，选举产生了小区业主委员会。兴城四家子社区沈主任告诉记者，业主委员会的选举产生都是按照国家《物业管理条例》规定的法律程序进行的，也就是说该小区业主委员会的产生是合法的。

小区业委会产生后，第一件工作就是与物业公司商谈物业费标准的问题。2018年9月，经过双方协商，最终在合同上约定海天城小区居民住宅物业费每平方米为1.1元，门市房为0.95元。对于下调后的物业费，宫女士对记者说，这里面有两个问题，一是业委会与物业公司商谈并签订合同的过程业主并不知道，没有召开业主代表大会征求业主意见；第二个问题是虽然下调到1.1元，但还是有些高。其理由是考虑小区门市房的标准。有业主认为，居民住宅的收费标准不应该高于门市房。宫女士对记者说，结合上述两个理由，物业费下调在程序上和标准上都存在问题。

为此，宫女士先后向物业公司、物业办、社区及物价局表达了意见。社区沈主任说，把宫女士的意见也向物业公司进行了反映。盛茂物业公司邢经理说，合同的签订是合理合法的，而且只有业委会才能够代表业主签订合同或者修改合同。邢经理对记者说，合同签订后，小区大部分业主陆续按照合同标准缴纳了下一个年度的物业费。

物业公司：物业费为何确定1.1元

物业公司邢经理对记者说，小区物业费标准的制定首先要进行一系列成本核算。邢经理说，海天城小区仅有345户居民，且有些业主是外地人，还有些业主买房后并没有在这里居住，目前入住的业主不到100户。业主数量少对物业公司经营管理是一个不利因素。考虑到原来标准较高的情况，物业费由开始每平方米1.4元下调到1.1元，为此，物业公司在确保物业服务水平和质量的前提下，对管理成本进行了压缩，管理人员裁减了一部分。另外，下调后的1.1元的标准并不是物业公司单方制定的，是物业公司与小区业委会在对兴城市一些小区收费标准和服务内容、质量等进行市场考察后，双方商定的结果。

邢经理对记者说，这个标准经过双方商定后，通过业主微信群和住宅楼公告粘贴等形式进行了公示，并非如个别业主所说不知情。在公示期间，的确有个别业主反映自己意见，物业公司也进行了解释和说明。而针对宫女士所说门市房物业费标准低于住宅楼的情况，邢经理对记者说，门市房的标准确定前，物业公司也对其他小区门市房收费标准进行了考察，结果发现兴城市很多小区门市房的收费标准都低于住宅楼，所以根据这个普遍现象制定了海天城小区门市房物业费的收费标准为每平方米0.95元。

物业公司邢经理对记者说，物业公司在确保服务质量的同时，也要考虑到一定程度的盈利，只有这样才能够正常运行。对于目前与业委会签订的合同标准，邢经理说是比较合适的，如果有业主认为标准还高，那么物业公司的正常运行很难维持，最终的结果就是撤出小区。

法律人士：政府指导下的市场行为

那么，小区物业费到底收取多少才合适？律师王青山说，这个没有统一的标准。按照国家《物业管理条例》规定，它是在政府指导下的市场行为。也就是物业公司与业主双方共同商定后，双方都认可的标准。而业主委员会最终代表广大业主与物业公司签订合同，成为生效的法律结果。至于双方怎样认定标准，主要是根据服务的内容和标准，这在合同上都要进行明确的规定，也就是确定收费标准后，必须明确这样的标准包括哪些具体的服务，如保洁、保安、维修、维护、绿化等，都要做出详细约定。这涉及业主享受到怎样的服务。

王青山说，另一方面是物业公司在提供服务并达到服务标准的同时，一定要考虑成本和盈利水平。既不能定得太高使得业主无法接受，也不能定得太低收入微少乃至不挣钱。另外还有一个因素，这就是物业公司需要测算物业费收缴率，也就是它所定的标准是基于业主缴费率在90%以上的前提下，如果缴费率太低，即便标准较高也难以维持运行。所以说，物业费标准的制定作为市场行为，对于双方的利益必须都要兼顾，而且双方必须要履行合同约定，物业公司提供规定的服务内容和质量，广大业主必须及时缴费。一些小区之所以出现物业公司与业主之间的矛盾，最终导致双方无法合作最主要一个原因，就是业主认为服务不达标而影响物业费缴纳，而物业公司则认为物业费缴纳不好而影响物业服务。

小区现在执行每平方米1.1元标准。业主与物业公司共同探讨管理服务成本后，对该收费标准表示接受。

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