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什麼纔是購房者心目中的好樓盤？

按照開發商，地段，價格，品質這一系列標準來判斷，或許不少人會把地段這一指標放在比較重要的地位上。

“休想騙我出三環”，是多少人心中的夢想！

畢竟老城區代表着成熟的交通，繁華的商業環境，最好的醫療和教育資源，更重要的是這裏沉澱了多少年的人情世故！

隨着城市的發展，主城區三環內可用於開發的土地越來越少，大家心目中的好樓盤，好項目也變得更加的稀缺。

或是價格不菲，比如萬科世玠!

或是千人瘋搶，比如崑崙望嶽！

剩下的項目，或多或少都帶有一絲遺憾！

容積率極高，開發商不行，戶型太奇葩，等等缺點不一而足。

更可怕的是，即便這樣，挑來挑去，你會發現，主城區三環內的樓盤越來越少，新推出的項目距離市中心越來越遠了。

該怎麼辦？繼續等下去嗎？

顯而易見，鄭州市區範圍內的可用土地非常稀少，而最新城市規劃顯示，今後不會有更大規模的拆遷改造工程了。

唯一欣慰的是，三環內還有不少曾經的城中村改造工程。

那位置可是相當的誘人！

不過，他們真的會是你心中的香噴噴雞腿嗎？讓我們一一品來。

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三環內城中村改造項目

1金水押砦村城中村改造項目

項目位於中州大道以西，農業路以北，林科路以南，東明路以東。規劃面積60多萬方，包含住宅，寫字樓，商業，公寓和精品酒店。

網傳的概念圖，真是令人眼前一亮啊。

據傳這個地塊原本思念系中部大觀要拿下，打算建造金水含嘉倉項目，但目前工程進度推進緩慢，這個地塊的具體情況不得而知。

目前該項目地面拆除基本結束，安置房項目施工緩慢。招拍掛手續仍未開始，確切入市時間還是遙遙無期。

2名門常砦商業綜合體（名門天境）

巧了，這個項目在金水押砦城中村改造項目對面，隔農業路相望。

常砦改造項目是集超高層寫字樓、高檔住宅、一站式大型購物及娛樂中心爲一體的多功能城市綜合體項目，工程總建築面積96萬平方米，其中包含兩棟200米的超高層，值得我們期待。

而2016年11月23日，名門地產10.6億拍得此地塊，大大推進了項目的進程。

一年前鄭州樓市也曾經關注過這個項目，與那時相比，工程進度不快，部分建築已出零米。

名門地產在鄭州的項目，位置都相當好，不過進展比較慢。

3山頂棗莊金冠

開發商爲河南山頂地產。山頂地產爲河南地方煤炭集團有限公司的子公司。在鄭州開發過經開區的創業大廈、金水區的山頂御鑫城等項目。

該項目位置不錯，緊挨着經三路和東風路，距離北三環、中州大道、農業路高架都在一公里內，交通很便利，北臨景觀長廊東風渠景觀帶，環境也算不錯。

同時棗莊還處在經三路金融一條街商圈的核心位置，周邊人口密度大，配套也較爲成熟。後期將成爲匯聚高檔住宅、超高層甲級寫字樓、SOHO公寓、大型商業等多種業態組合的綜合性商業綜合體，建築面積近100萬平方米。

目前仍未招拍掛程序，進度緩慢。

4東關虎屯城中村改造項目

曾經的西關虎屯村改造完畢後，華麗蝶變爲鄭州商業發展的新地標，大商新瑪特、360國貿廣場，丹尼斯百貨雲集周邊，花園路360商圈成爲鄭州市時尚青年的雲集的潮流之地。而與它一路之隔的東關虎屯項目也將迎來全新的未來。

東關虎屯城中村改造項目位於農業路、花園路、紅專路、政七街圍合街坊部分地塊。

該地塊在10月8日，被河南大樹置業有限公司以起始價摘得，摺合樓面價3115元/㎡。

未來將建成商務金融兼容商業住宅綜合體，地塊容積率大於1.0小於6.9，建築密度小於56%，建築高度低於140米，綠地率大於20%，投資總額不低於18.4億元。

而且其中安置房總建築面積136070㎡，此類房屋不得進入一級市場銷售。

目前安置房主體已建成▼

5瀚海·東韓裏

東韓裏項目是瀚海地產的“東韓砦”城改項目，位於經二路與紅旗路交匯處，是二環內少有的黃金地段，離5號線不到500米。佔地65畝，總建築面積28萬平方。周邊配套成熟，位置優越。

自從傳出和融創合作後，至今音信全無，甚至連售樓部都沒有開放。

據瞭解，該項目仍未完成招拍掛程序，明年纔會有進一步的銷售節點。15年內購的朋友，只能耐心的等候了。

安置房主體已具規模▼

6西韓砦城中村改造

西韓砦這次一共兩塊地，住宅用地5.5容積率，建築高度小於100米。商務用地容積率7.9，建築高度小於150米。均爲超高層。該地塊位置優越，開發企業據傳爲洛陽高新申泰置業有限公司。

目前拆遷工作基本完成，等待招拍掛流程。

7北三環·豫發豫園

該項目是徐砦城中村及奧克啤酒廠的改造項目，定位是高端改善住宅，不過按照目前透露出來不低於4的容積率以及大戶型，後期的居住舒適性存在質疑。

其周邊的生活配套還是比較不錯的，瀚海北金、金水萬達等，然後交通方面臨近北三環快速路，徐寨地塊距離2號線的距離也不遠。

項目還未開盤，但一期內購已經啓動。

86-120平四種戶型，設計爲3t6戶。

價格：

一次性15000元/㎡，2000元/㎡裝修

首付60%16200元/㎡，2000元/㎡裝修

目前一期地塊位置是豫園裏面最差的，南側是安置區；戶型3T6，全部是120平方米的小戶型，跟改善沒有一點關係。

8國信洛達廟改造項目

項目位於西三環和隴海快速路東北角，交通便利，屬於中原區主城區地段，周邊公共服務設施成熟，配套完善。

地塊面積33811.67㎡，摺合50.72畝，容積率4.99，綠地率25%，地塊共規劃有6棟34層高層建築，加1棟幼兒園，臨街有商業配置，小區入口設置在地塊以南，值得注意的是，1#樓東單元1-34層爲公租房。

20號地塊爲安置用地，19號地塊爲商品房。

地塊共規劃有6棟34層高層建築，加1棟幼兒園，其中配有部分公租房，臨街有商業配置，小區入口設置在地塊以南。

該地塊目前被河南國信樂達房地產有限公司開發，近日已取得建築工程規劃許可證，暫定名稱洛達廟新苑。

9金水區姜砦村一期城中村改造

項目地塊位於園田路、東風路、信息學院路、百草街所圍合，規劃用地面積16.91公頃（合253.65畝），其中，村莊改造範圍用地面積3.04公頃。

該區域是市區北部的人口密集區域，周邊甚至還出過東潤和中海兩個地王項目。該區域最大的亮點就是在東風路沿線規劃路鄭州軌道交通8號線，南邊有農業路高架，北邊有北三環高架。交通條件便利！

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最後

這些城中村改造項目，看起來十分美好，畢竟位置都相當的吸引人，不過，由於條件所限，先天帶有的缺陷也十分明顯。

1、週期較長，遲遲無法落地

由於涉及到村民的安置賠償和國家政策的制約，往往城中村改造項目，建設週期存在極大的不確定性。

比如東韓裏項目，在2015年內購已經開始，直至今日，連地都還沒有拍下，收房的日期更是遙遙無期！

2、項目品質縮水嚴重

這個鍋也無法甩給任何人。

開發商要賺錢，村民利益要保證，國家政策要執行！最後妥協的結果就是容積率奇高，居住品質無法保證，被很多人戲稱爲拆掉一箇舊城中村，再造一個新城中村。

某新建城中村小區▼

所以說，這些項目最終進入市場後，究竟是雞腿還是雞肋，還是需要廣大購房者擦亮雙眼，仔細辨別。不能僅僅把“休騙三”作爲購房的唯一指標！

鄭州樓市（zzloushi),擁有60萬粉絲的鄭州本土房地產自媒體大號，專注於鄭州房地產、教育、裝修等領域。