在寸土寸金的深圳，住宅樓集體“偷面積”現象比比皆是，源頭在哪？而“偷面積”“贈送面積”是否等同於違建？

知情人士透露，除了業主追求“更大更闊”的動力比較大之外，更重要的是“審批部門沒有嚴格堵塞違建漏洞”，導致樓盤才驗收完就超出圖紙施工，而查違部門因強制手段不足，往往難以根治違建行爲。

1

治違樣本：業主總覺得法不責衆

光明新區的“光明大第”小區一年半以前已被查實有違建現象，而該小區別墅區的業主“舉報”高層區業主還在加建陽臺，未見查處結果。

據光明新區規土監察局2018年1月給業主的信函，證實該小區有違建，“查處工作正在開展”。

前日，監管部門光明新區規劃土地監察局回覆稱，接下來將進一步加大執法力度，對違建行爲人採取具備實際影響的多種措施，加快解決違建問題。

該局介紹，早在該住宅銷售過程中，開發商就承諾“別墅”(實爲多層住宅)在驗收後統一進行加建負一、二層和電梯樓梯，高層住宅則統一搭建裝飾梁，方便業主“加建”。導致2015年入夥期到2016年初小區集體違建。

光明規土監察局2016年介入以來，多次開展整治清拆行動，累計拆除違法建設32處，建築面積約1.2萬平方米，其中涉及多層住宅違建10處，高層住宅22處。

同時，安排專門巡查力量蹲點防控，嚴防新增違法搶建行爲。目前已將該小區的違建整治納入重點工作，明確專人負責，制定具體工作方案，組織召開多次案情分析會、現場調解會，協調規劃土地、住房建設、信訪維穩、辦事處、社區等多家單位以及開發商、業主、物業等多方人員，積極研究解決違建問題。

但光明規土監察局也表示，由於小區業主對加建行爲的違法性認識不足，普遍存在法不責衆的心理，對執法工作不理解、不配合，牴觸情緒強烈。

執法工作面臨入戶難、取證難、執行難的問題，且高層樓宇加改擴建清拆作業對安全生產要求高，清拆難度大，一定程度影響了執法清拆進度。

光明規土監察局表態稱，2018年5月7日已聯合光明辦事處再次召開專題研究部署會，接下來將進一步加大執法力度，加強法規政策宣傳、專人巡查防控，嚴防新增違法搶建行爲。

同時，將依法採取限制房地產登記、查封扣押、限期拆除以及對拒不履行行政處罰決定的行爲人載入行爲人信用記錄等多種措施，特別是對於阻礙執法的違法建設當事人，將依法予以懲處，確保查處到位，加快解決光明大第違建問題。

2

開發商對違建起了重要作用

接受採訪時，光明大第的開發商對“贈送面積”涉違建一事表示不知情，業主卻不認可。事實上，開發商“統一加建”被查違的現象在深圳並不少見。

此前有報道，今年3月，福田區某項目因涉違建被執法部門查封，有業主投訴稱購房後都還沒來得及入住。

執法部門介紹，該項目因有房源存在錯層陽臺加建、入戶花園加建、破壞外立面牆體、改變外立面等違建情況，曾被作出限制房地產權登記的決定。

去年6月，龍華區某花園小區業主就樓盤違建問題與開發商發生糾紛，業主投訴開發商銷售時“可以改建”的承諾未能兌現，而開發商則予以否認。

今年2月有媒體報道稱，觀瀾庫坑觀湖園小區部分住戶未經規劃許可擅自在原有房屋上進行加擴建，或私下開挖地下室，觀瀾街道對此開展專項拆除。

但有業主申辯，違建實際上是開發商按照承諾給業主的增加面積，通過“第三方”開展的“統一加建”。

在這些案例中，引發爭議、糾紛的往往不是單一角度的矛盾衝突，其中摻雜着違法建設對建築、生活安全的威脅，業主面對開發商火熱宣傳後無法兌現的不滿，不同區域業主加建面積產生的利益碰撞，執法部門查處違建不周而助長的業主不服氣和攀比心理。

3

治違阻力：違建規模：深圳違建住宅內住戶超700萬

據相關法律法規，違法建築是指：未經規劃土地主管部門批准，未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證，擅自建設的建築物和構築物。

深圳的違法建築到底有多少？根據2015年7月15日公佈的《市規劃國土委關於查違和歷史遺留違建處理工作的彙報》，截至2014年底，深圳市違法建築37.30萬棟，4.28億平方米，近九成(87%)分佈在原特區外。

在全市所有違建中，住宅類違建達1.72億平方米，佔總體量的40 .08%，生活在這些違法建築內的人口約737.87萬。

在過去30多年的快速發展過程中，違法建築、違法建設行爲幾乎一直伴隨着深圳的工業化、城市化進程。

2016年1月，市規劃國土委黨組成員、市查違辦常務副主任、市規劃土地監察支隊支隊長覃躍良接受媒體採訪時指出；

歷屆市委、市政府高度重視和治理違法建築並取得了階段性成果，但社會共識不足、執法難度較大、歷史遺留包袱沉重、疏導渠道不夠、違法搶建屢禁不止也是不得不面對的難題。

4

拆違難源頭：審批部門未堵塞違建漏洞

在深圳尤其是原特區外，不少大型工業用地違建往往涉及歷史遺留問題；但在居住用地上，違建查處不及時、不順利的案例也經常見諸報端。對住宅小區違建的查處阻力又在哪裏呢？

有知情人士就相關案例表示，違建業主對查處造成的阻力較大，且以往的違建往往與開發商給業主預留的“偷面積”設計有關。

“審批部門沒有嚴格堵塞違建漏洞，導致樓盤纔剛驗收，就開始有人加建，而查違部門因強制手段不足，往往難以根治違建行爲。”

在執法的具體操作上，也有執法部門吐槽“使不上力”。在南都以往報道的各項違建案例中，不乏執法隊多次查處同一處違建的情況，違建被拆之後再次違建。

按照相關法規條例，拆違成本應由違建者承擔，但實際上往往是查違部門的專項經費埋單。違建成本比拆違成本低，這是不少執法部門和專業人士指出的現狀。

以光明大第爲例，部分違建除了具備隱祕性、零散性、發現難度大、入門不易等因素外，更由於其本身與合法建築本體結構相連，往往因爲顧及合法建築本體的安全而難以拆除，且能夠執行這類高難、高危操作的大型機械，又往往無法開進小區。

光明大第業主並非不知道高層拆違的難處，有人提出，難拆可以凍結產權。

然而對於自住業主來說，凍結產權恐怕不會給生活帶來明顯影響。對這類現象，有論者辛辣點評道：對於普通市民來說，違建還看得見，產權凍結卻看不見。

5

違建危害：損人且未必利己

業主選擇開展違建，或接受開發商的“統一加建”，主觀上無非是爲了更好的居家體驗，但對違建行爲的危害性卻相對認識不足。

除了佔用公共空間、損害小區全體業主共同利益，違建埋下的樓體結構安全隱患更是一顆不定時炸彈。

2015年6月14日，貴州遵義紅花崗區發生7層居民樓局部垮塌事故，幸虧一對夫妻提前發現牆現裂縫，挨家挨戶敲門呼喊，才讓68名住戶全部安全撤離。

而查明的事故原因則是，倒塌房屋原爲3層，後被房屋業主未經審批、私自加建至7層，導致房屋基礎不穩，出現不均勻沉降，影響房屋質量。

即便業主堅稱，開發商“贈送面積”時有意隱瞞違建事實，但業主向開發商的“追討”也難以獲得法律支持。

據2016年10月深圳媒體報道，梅林街道執法隊在檢查中發現，筆架山公館部分贈送建築涉嫌違建，要求開發商立即整改拆除。

11月，福田區城市綜合管理行政執法局就此向筆架山公館業主解釋說明稱：執法須秉持“有法必依、執法必嚴、違法必究”原則，嚴格依法行政，在現有條件下大力彰顯公平公正，即使業主自稱遭受開發商矇騙，也不能當作違法的理由。

“違章建築的本質是侵犯了他人的公共利益，作爲執法人員必須保障廣大羣衆的合法權利，倘若因感性而對違法行爲網開一面，任由違法建築蠶食公共空間，不單是執法者的瀆職，更是對廣大遵紀守法的市民不公。”

6

法律視角：搞清楚面積從哪裏“偷”來，以免被凍結產權

對於開發商常見的“偷面積”手段，盈科信榮(全國)房地產律師團隊首席律師張茂榮評價道，對於開發商，“偷面積”作爲營銷噱頭，有利於銷售；

對於購房者而言，得到了額外面積、使用率增加，故在一般情況下，雙方心知肚明，不會發生爭議，只有在面臨投訴或房價暴跌時，業主自己投訴，纔會“東窗事發”。

如果業主以開發商沒有兌現“贈送面積”爲由起訴之，是否會有勝算？如果“贈送面積”實際上屬於違建，情況會不會又有變化？張茂榮表示，如果業主以開發商沒有兌現“贈送面積”爲由起訴，幾乎不會勝訴。

“原因是，打官司就是打證據，依據的是雙方的買賣合同，而開發商贈送面積中的不合法部分基本不會寫入合同，購房者要求其實現承諾沒有證據。”如果“贈送面積”屬於違建，則該贈送行爲本身無效，購房者更是無法勝訴。

開發商“偷面積”是否還會帶來其他法律風險？張茂榮解釋，合法的“偷面積”，本質是利用購房者對相關面積計算規範的不熟悉來進行虛假宣傳(如本身就該減半計算面積的，被宣傳成“贈送一半面積”)，只會帶來誤導，未必造成損失；而違建的“偷面積”則風險巨大，一旦遭到舉報，就有被政府凍結產權、不能交易的可能。

張茂榮介紹，事實上，開發商“偷面積”的項目近年來也在逐漸減少，之所以不能一一查處，是受工作人員人力所限，只能舉報後被動查處，倒也不能認爲“偷面積”早年得到了政府“默許”。

談到開發商“偷面積”之風屢禁不止的原因，張茂榮認爲，原因是多方面的：一是“偷面積”能夠互利開發商和購房者，一般外人無從知曉；二是即便進入訴訟程序，購房者也很難打贏官司；

三是政府執法人員有限，執法成本過高，而開發過程相對隱蔽，不易被發現。並且，一旦交房後涉及購房者人數過多，強拆的影響面又太廣。

張茂榮建議，政府可以採取的措施還是事先檢查、防微杜漸，加強對開發商建設過程中的抽查，對違法“偷面積”及時制止，防止違建形成、木已成舟，增加執法難度。

7

住宅驗收後開發商改造，購房者當心“被違建”

有關“偷面積”的相關概念，張茂榮律師曾撰文一一分析，有助於業主加以辨別。

●“偷面積”

所謂“偷面積”，就是利用商品住宅現行的建築設計規範，儘量多設計一些既可以讓業主利用、但又不計入銷售面積，或者只計算一半面積的居住空間(如陽臺、入戶花園的面積按50%計算；層高低於2.2米的空間也不計入銷售面積等)，以提高單位使用率，讓購房者覺得“物超所值”。

“偷面積”實際是鑽了《建築面積計算方法》的空子，減少了建築面積的套內平面面積。這樣一來，可以幫助開發商減少上繳稅費，在樓盤營銷時，更是可以利用“偷”來的面積送給買房者，以增加項目銷售亮點。

●“違建面積”

部分開發商給業主的“贈送面積”，是通過擅自變更規劃設計、違章搭建起來的，具體操作手法是在建設項目通過規劃驗收後，再自行或通過購房者集體委託其指定的關聯裝修公司。

通風采光口違建

對房屋進行二次裝修改造(即在與購房者簽訂商品房預售合同的同時，與購房者簽訂委託裝修改造協議，由購房者委託其指定的關聯裝修裝飾公司“免費”裝修改造，一旦涉訴便金蟬脫殼，違規主體還是購房者，導致購房者“被違規”)，使得房屋實際使用面積增大。

●“侵權面積”

開發商對部分特定住戶購房者所贈送的面積實際爲業主共有面積，如承諾給頂層業主的頂層陽臺、底層業主的地下室空間等，根據《物權法》規定，該部分空間本來就屬於業主共有，而非開發商所有。

因侵犯了全體業主的權利，即便開發商贈送，在其他業主提出異議的情況下，這一“侵權面積”上的建築物、構築物也可能被拆除。

來源：南方都市報

錢樓事∣深圳樓市全知道

長按，識別二維碼，加關注