房產，既是生活的需要，也是很好的投資選擇。但是在我們購買房產的過程中，常會出現各種各樣的法律風險，處理不慎會導致“房款兩空”。所以在購房前，你要先了解一下常見的“坑”，才能避免相應的法律風險。

一、預售房沒有“五證”

“五證”是指房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》。如果貪圖便宜或者一時衝動購買“五證”不全的房產會有很大的風險。

1、定（訂）金被騙

不法開發商爲了套取購房者錢財，連土地都還沒有獲批，憑着一間售樓處就開始銷售，沙盤擺出，廣告貼上，看上去似乎實力雄厚，把購房者的定金、訂金收了之後，開發商就捲款潛逃、人去樓空了。

2、房屋質量沒保障

開發商不具備“五證”，說明可能沒有建造商品房的資質，更加沒有預售的資質，這樣的房屋質量是十分堪憂的。

3、配套設施全靠“吹”

不法開發商喜歡誇大其詞，說該樓盤對口名校、將設地鐵站、配套有公園、泳池、超市等，是否能兌現其實是個未知數。

4、一房多賣

開發商不具備“五證”，在房產購買過程中會有很多漏洞、瑕疵，不法開發商容易出現“一房多賣”的情況。

“五證”齊全是判斷樓盤靠譜的根本，是開發商實力的體現，信譽的象徵，品質的保障。對於“五證不全”的樓盤，糾紛常有發生，購房者遇到這樣的樓盤一定要注意，避免產生風險，造成損失。

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二、購買“小產權房”沒有保障

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，且其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發。因該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，故購房合同在國土房管局不會給予備案。因此所謂“產權證”亦不是真正合法有效的產權證。

根據《土地管理法》第六十三條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”故小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買後不能合法轉讓過戶。該合同也會被認定無效，合同被認定無效後，買受人應當將房屋原狀返還出賣人，出賣人將收取的價款返還買受人。如果遇到拆遷，購房人並非合法的產權人，無法得到對產權進行的拆遷補償。

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三、買賣已參加房改的公有住房糾紛多

根據國務院的房改政策，單位建設的含有職工福利性質的住房基本上已出售歸職工所有，不過對這些房屋的上市交易還有一定的限制條件，不允許隨意轉讓。

而有些職工在條件好、想購買新商品房時，會將房改房出售，但縣一級的房改房出售又未制定相關政策；或是有些職工爲了逃避交納稅金和出售收益，許多房屋都是私下出售，根本無法辦理過戶手續。這類買賣行爲違反限制性規定，所以因此產生大量糾紛。

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四、購買未解除抵押的房屋風險大

產權所有人以房契作爲抵押，取得借款按期付息。如債務人不能履行債務，則債權人有權依法處分抵押房屋，並在處分抵押房屋所得價款中優先受償。現在很多房產都有抵押，購買這種房屋風險十分高。

1、重複抵押

開發商在建設過程中由於資金缺乏，會選擇將部分房源抵押給銀行，獲得銀行的貸款，另一方面又爲了加速回籠資金，在未經銀行同意且沒有告知購房者該房源已被抵押的情況下，就對該房源進行出售，這種重複的交易給房屋權屬登記帶來隱患。

2、多方利益衝突

利益衝突風險往往發生在開發商將房產抵押給多方的情況下。比如開發商將房產同時抵押給銀行、工程方、土地管理部門等多個抵押人，購房者在不知情的情況下購買房產，一旦開發商資金鍊斷開無法償還抵押貸款，房屋的歸屬問題處理起來將會錯綜複雜，輕則延誤購房者收房，重則購房者所購房屋產權遭遇轉移。

3、無法辦理不動產證

房地產開發商在沒有還清債務的前提下與購房者進行交易，購房者不僅面臨着首付款損失的風險，還因爲開發商有債務問題，購房者無法向銀行申請貸款，更不能網籤備案或者到房管部門辦理不動產權登記。

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規避購房風險，《我顧問》溫馨提示：

1、儘可能買現房或準現房，這樣可以降低風險。

2、查詢房產產權信息，確保產權無瑕疵。

3、籤合同要認真閱讀合同約定。

4、網籤備案要趁早，避免開發商“一房多賣”。

房產買賣的標的額都不小，在北上廣深地區，隨意一套房產都價值數百萬，甚至上千萬。如果在沒有清楚瞭解房產及相關規定的情況下購買房產，很有可能會存在重大法律風險、造成嚴重損失。