PART 1

就在“金九银十”即将平淡收场时，却意外翘了尾。

昨天，二度法拍的奥体神盘——美哉美城97㎡跃层，起拍价365万，经过94轮竞价，以总价473万成交，溢价率近30%。

围观人次22404次、设置提醒903人，更体现了“极大热度”。

在杭州楼市，因为近邻奥体、跃层户型等优势，美哉美城一直是神一般的存在。

以本次法拍的97㎡跃层户型为例，产证面积加上设备平台、通高阳台、飘窗、挑高客厅等各种可变空间，实际面积达148㎡，拓展空间比例超50%。

所以，早在2015年下半年美哉美城首开，尽管当时楼市完全没有起势，就已经各种托关系，也基本抢不到了。

2017年交付后，在火热行情刺激下，二手房价更是势不可挡，轻松占据板块“第一贵”头衔。数据显示，近年来，实际成交超5万，基本属于常规操作，甚至不乏6万+房源。

当美哉美城第一次有房源，进入司法拍卖平台。而且起拍价（455万），相比评估价（587.94万），低了整整130多万时，许多人认为将是一场激烈交锋。

然而，大跌眼镜的是，首拍竟然无一人报名，只能宣告流拍。

为什么首拍流拍，二拍热度却这么高？是不是可以说明，奥体二手房依旧坚挺？

PART 2

先看第一个问题。

首先，这里面有法拍流程的原因。按照规定，司法拍卖在首次流拍后，往往会在首拍价格基础上，打个8折左右。

拿美哉美城这套房来说，9月首拍时，起拍价455万。10月二拍已降至365万，降幅约19.8%。

理论上说，只要流拍，就会不断打折再次拍卖。所以，在拍卖时，大多数买家，奉行“敌不动、我不动”策略，这也导致部分优质拍品，在“观望”中生生流拍了。

但流拍次数，并不会太多。因为在二拍、三拍之后，越来越低的起拍价，会吸引到更多购房者。

当起价足够低时，总有人按捺不住。而一旦有人出手，其他人就会蜂拥而上。

就像二拍的美哉美城，按365万起拍价算，单价仅37371元/㎡，明显低于市场价。前一天晚上，还只有一人出价；但到了昨天早上，众多买家突然发力。

其次，微信、网络、媒体的放大效应，让更多人关注到了这套房。

毕竟，这是奥体神盘。起拍价不高，却意外流拍，绝对的大新闻、大事件啊。9月流拍后，关于美哉美城流拍的截图，就曾广泛流传于《层楼》各大粉丝群。

当时，不少人发出感叹，“连奥体神盘都没人买，看来行情真是糟透了。”

但我相信，肯定还有一拨人，悄悄记下房源，等待二次法拍的到来。法拍专家也表示，二拍比首拍热，是比较常见的现象。

PART 3

那美哉美城的二拍价格，算不算高？

首先，它的溢价率虽然高达30%，但成交价只比首拍起拍价（455万），高出18万。在四五百万总价面前，几乎可以忽略不计。

当然，作为法拍房，它还有一些额外成本。

法拍公告显示，标的物转让登记手续，由买方自行办理，交易过程中产生的税费，均由买方承担。因各种原因，导致不能或者延迟办理过户，及办理二次过户造成费用增加的，后果自负。

此外，水、电、物业管理等欠费，和未明确缴费义务人的费用，也由买方承担。

可以看到，原先房东未缴的相关税费，和再次过户的契税、增值税，及个税，是主要成本。

根据西湖区人民法院公告，美哉美城这套法拍房，房产证已办理，但契税尚未缴纳，计税金额为1983671元。

假设原房东是非首套房，那么应缴纳契税，按2%算约为39673元，即近4万元。

而按473万成交价算，再次过户涉及的税费成本，大概为总价的8.8%（增值税5.6%、契税2%、个税1%），折算下来约41.6万元。

也就是说，这套法拍房实际成本，接近520万（约518.6万元），折合单价53069元/㎡。

兔博士显示，今年6月26日，美哉美城一套97㎡跃层（和法拍房同为低楼层），成交价高达57149元/㎡，为小区同类房源最高纪录。

因为交付未满2年，这套房同样需要承担增值税、个税和契税等成本，实际成本也更高。即便没有额外增值税（提前缴纳契税，更早满2年），中间仍有4000元/㎡以上的价差。

换言之，不管从哪个角度看，与最高点相比，奥体神盘的热度，还是不可避免的出现了下降。

但相比动辄零成交、或大幅下降的其他板块来说，奥体还算坚挺。

除了美哉美城，今年9月24日，和美家也有一套89㎡小户型进行法拍。结果376万的起拍价，最终拍到了437.5万，仅略低于442.3万的评估价。

PART 4

在行情整体回调的大背景下，法拍房的热度，不可能独善其身。

相关数据显示，今年4月，法拍房的溢价率，还高达52.4%，甚至不乏成交价高于评估价的房源。

但此后，溢价率直线下降。到了8月，这个数字一下子暴跌至19.4%；9月更是再创新低，只有18.4%。

根据业内人士说法，法拍房要达到评估价，溢价率至少20%，这也意味着法拍房成交价已普遍低于评估价，降温态势明显。

阿里拍卖发布的报告也显示，9月杭州住宅法拍成交均价23464元/㎡，为半年来最低。

到了10月，法拍房成交又出现显著变化。经统计，多数房源成交价为评估价8折左右，占所有法拍房近8成。

从之前大大超过评估价，到现在远低于评估价，法拍房的遇冷，对购房者来说，可能也不失为一个“捡漏”的好途径。

不过，跟普通二手房不一样，风险相对更大。比如，可能存在过户难、纠纷、产权等问题。

从美哉美城的二拍结果，还可以发现另一个楼市特征——整体市场回调不可避免，但各大板块二手房，已经出现明显分化。

比如，以奥体、之江为代表的板块二手房，因为普通新房供应稀缺，板块概念强，价格尚算坚挺。

而以临平北、下沙沿江、丁桥、良渚新城为代表的近远郊板块，则已出现相对较大幅度调整。

而在不久的未来，这样的趋势，只会更明显。

来源： 层楼

作者： 麦格

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