近幾年來，法拍房市場不斷升溫，交易數量大幅增長。業內數據顯示，2018年全國法拍房的掛拍數量47萬套，金額突破1.26萬億，成交139737套，交易量同比2013年增長了150倍，報名參拍人數達到150萬，一系列數據說明市場對法拍房的認可度越來越高了。

一、法拍房是什麼

法拍房是法院司法拍賣房產的簡稱，是指被法院查封和處置的房產，其查封原因有很多種，比如經濟糾紛、債務糾紛，以及貪污罰沒的資產等，這些房產的業主不能自行交易，只能通過法院拍賣的形式進行房產處置

二、法拍房有哪些優勢

法拍房是司法拍賣處置的房屋，一般法拍房的成交價會低於二手房的市場價，並且房屋位置相對比較好，交易週期短，交易稅費也少，整體算下來，購房成本比二手房便宜不少。

三、法拍房的注意事項

法拍房優點多，但很多人仍然望而卻步，因爲他們更擔心法拍房的潛在風險，“產權未知、稅費不清、租賃權不明、清場困難、交房無期...”每個環節都需要注意。有時候拍下一套法拍房，可能出現房屋多頭債權、多次抵押、多方查封；惡意的長期租賃佔用，收房極其困難；不同的房屋性質，可能需要繳納一大筆出讓金或稅費等問題。

1實地看樣

房產標的情況以實際現狀爲準(包括但不限於地理位置、房屋結構及附屬設施、房屋實際用途、裝修情況、周邊配套、物業服務、水電氣、小區環境等)，請務必實地看樣，詳細瞭解。

2騰房

有人居住或放置物品的房產，需競買人自行確認是否存在騰退障礙，處置機構如註明“不交吉（法院不負責清騰房屋）”或以其他形式在拍賣公告、須知裏表示不負責清騰房屋，則買受人需自行想辦法處理。

3租賃

如房屋有租賃則過戶後租賃並不自然解除，如房屋存有有效租賃，拍下過戶後該租賃關係並不自然解除，需競買人提前確認清楚租賃關係處置方式。如果需要解除有效租賃、變更租賃條件等，需競買人自己確認是否存在障礙，是否需要承擔額外費用等。

真實案例：某房產標的公告寫明房屋“租賃期19年”，競買人蔘拍前未仔細閱讀公告瞭解清楚，拍下後，去辦理手續時發現租賃合同無法解除，無奈競買人等不了19年只能放棄此標的物，損失保證金20萬。

4稅費

房產過戶稅費可能因房屋用途(住宅或非住宅等)、買賣雙方身份(個人或企業)、房屋面積和買方擁有房產數量、房屋交易年限、當地房產政策等存在較大差異，請務必提前確認稅費金額及承擔方。除稅收外，房產還可能存在欠繳的物業、水電氣暖等費用，需競買人自行了解由誰來承擔，逐一覈實確認。

如房產土地爲劃撥性質，無法正常過戶，例如經濟適用房。按各地政策，過戶可能需額外申請政府審批同意並額外繳納土地出讓金。

真實案例：處置機構在描述中說明土地性質是劃撥，競買人並未發現，也並不瞭解，拍下後去辦理過戶時，發現土地性質是劃撥，無法過戶，如需過戶，需要申請政府審批同意並繳納土地出讓金，最終該名買受人選擇放棄保證金。

5限購

在有限購政策城市，如競買人不符合限購政策要求，則可能無法過戶。

目前部分城市即便有限購政策，通過司法拍賣購買卻不受限購政策影響，目前我們瞭解到的政策是：北京、廣州、深圳、佛山、廈門、濟南、南京、石家莊、東莞、珠海、三亞需遵循當地限購政策；嘉興地區外地戶口需遵循當地限購政策(僅供參考，具體還以當地房管局政策爲準)。

真實案例：客戶是山西人，通過司法拍賣買了海南的房產，想着用於投資，買下後發現因爲限購，無法辦理過戶，無奈只能放棄保證金。

6抵押

部分城市房產如抵押未解除則無法過戶，請務必提前核實解除抵押及過戶流程。

7產權歸屬

買房子最關心的就是產權歸屬，部分法拍房可能在未交付、存在產權共有人的情況下拍賣或者前房主根本沒有取得產權證，沒有取得房屋產權證就需要看是否在房管局合同備案。而過戶這個問題不在法院拍賣管理範圍內，由買受人自行解決，就可能出現無法過戶的情況。

所以

面對諸多問題

購買法拍房一定要三思而後行

如果拍中反悔拒絕繳納剩餘房款，

保證金將無法退還。

並且不是所有的法拍房都能貸款，

在拍賣前一定要確認房屋的

實際情況及付款方式和時限。

對於法院的“不交吉”（法院不負責清騰房屋）

拍賣要有心理準備，

可能要面對無法及時入住的情況。

相關文章