裁判摘要

當事人將特定主觀目的作爲合同條件或成交基礎並明確約定，則該特定主觀目的之客觀化，屬於《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第四項的規制範圍。如開發商交付的房屋與購房合同約定的方位佈局相反，且無法調換，購房者可以合同目的不能實現解除合同。

案情簡介

原告張某華、徐某英系夫妻關係。2014年2月7日，張某華（買受人）與被告取生置業（出賣人）簽訂《商品房買賣合同》一份，約定買受由取生置業開發的商品房（在建），合同記載該房建築面積爲87.88平方米，單價爲7168.87元/平方米，房屋總價爲人民幣630 000元。該合同附件一爲張某華、徐某英買受房屋的平面圖。簽訂合同當日，張某華、徐某英一次性支付房款630 000元，取生置業開具銷售不動產統一發票。

2015年6月，被告取生置業向原告張某華、徐某英發出交房通知，張某華、徐某英購買的房屋與取生置業的房型圖宣傳資料以及雙方的購房合同附件一載明的房型圖戶型一致，但實際房間佈局結構與房型圖爲軸對稱方向，取生置業的房型宣傳圖及合同附件房型圖的方位爲：以人員站立於門口面向房內爲準，主臥、次臥、衛生間位於右側；餐廳、客廳、廚房位於左側。現實際格局與宣傳冊及合同附件的圖形位置相反。張某華、徐某英於2015年7月16日向取生置業發出律師函一份，認爲無法實現合同目的，取生置業已構成根本性違約。

二審審理期間，雙方一致確認以下事實：1.被上訴人取生置業實際交付房屋與宣傳圖片、購房合同附件一的房屋平面圖（加蓋取生置業合同專用章）內部左右佈局相反。2.上訴人張某華、徐某英購房時所參觀的樣板房與實際交付房屋並不相符。3.與購房合同約定一致的戶型已經全部銷售，無法交付與合同附件房屋平面圖一致的房屋。

爭議焦點

買受人張某華、徐某英能否以合同目的不能實現爲由解除案涉購房合同？

法院判決

南通市中級人民法院二審認爲：根據《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第四項規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行爲致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。該條賦予合同目的不能實現時非違約方的法定解除權，案涉房屋內部佈局左右相反導致上訴人張某華、徐某英合同目的不能實現，其有權解除購房合同。

首先，合同目的包括客觀目的和主觀目的。客觀目的即典型交易目的，當事人購房的客觀目的在於取得房屋所有權並用於居住、孩子入學、投資等，影響合同客觀目的實現的因素有房屋位置、面積、樓層、採光、質量、小區配套設施等，客觀目的可通過社會大衆的普通認知標準予以判斷。主觀目的爲某些特定情況下當事人的動機和本意。一般而言，《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第四項中的合同目的不包括主觀目的，但當事人將特定的主觀目的作爲合同的條件或成交的基礎，則該特定的主觀目的客觀化，屬於《中華人民共和國合同法》第九十四條的規制範圍。

其二，本案中，雙方當事人對於房屋的內部左右佈局約定明確。從現有證據來看，無論是被上訴人取生置業的宣傳圖片還是購房合同附件中的房屋平面圖，均明確了房屋進門後的左右佈局。取生置業在購房合同附件中的房屋平面圖加蓋合同專用章，該附件並未提醒購房者，實際交付房屋的內部左右佈局可能與平面圖相反。取生置業辯稱其工作人員在銷售房屋時曾明確告知，但並未提供證據予以證明，應承擔舉證不能的不利後果。且上訴人張某華、徐某英所購房屋爲期房，在購房時參觀的樣板房也與實際交付的房屋不一致，無法據此推斷張某華、徐某英明知所購房屋的內部左右佈局與合同約定相反。

其三，上訴人張某華、徐某英對於房屋內部左右佈局明確約定並作爲特定的合同目的，並不違反法律、行政法規的禁止性規定，亦未侵害第三人權益，屬於當事人意思自治的範疇，法律尊重和保護個體通過自身價值判斷自由選擇合適房屋的合法權利。房屋並非普通商品，購房者對所購房屋的謹慎選擇符合生活常理。由於被上訴人取生置業並未交付符合合同約定佈局的房屋且無法調換，致使張某華、徐某英購買符合購房合同附件中約定佈局房屋的合同目的落空，張某華、徐某英要求解除合同於法有據，法院予以確認。張某華、徐某英於2015年7月16日向取生置業發出律師函，告知取生置業構成根本違約，要求其拿出解決方案，但未明確解除合同，故法院確認案涉購房合同的解除時間爲一審期間起訴狀副本送達取生置業之日即2015年8月1日。

根據《中華人民共和國合同法》第九十七條的規定，合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施、並有權要求賠償損失。由於上訴人張某華、徐某英並未實際取得案涉房屋，被上訴人取生置業應返還購房款630 000元，同時，張某華、徐某英放棄對違約金部分的主張，系對自身權利的自由處分，法院照準。

——————張某華、徐某英訴啓東市取生置業有限公司房屋買賣合同糾紛案

知識拓展

1.關於開發商應否以及如何承擔逾期交房的違約責任，應否承擔購房者支付的律師費的問題

《中華人民共和國合同法》第一百零七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

本案中，安鋇佳公司逾期交房構成違約，理應依法承擔相應的違約責任。按照雙方當事人有關安鋇佳公司逾期交房違約責任的約定，安鋇佳公司應承擔的違約金爲：314302元×30日×2=18858120元；62860400元×5‰=314302元；35541130元×5‰=177705.65元；以上合計19350127.65元。洪某鳳要求安鋇佳公司承擔19350128元的違約責任有合同依據。考慮到洪某鳳對其收取的736萬元款項性質的主張未能提供充分證據，爲更好平衡當事人利益，該款可從違約金總額中予以相應扣減。據此，安鋇佳公司應向洪某鳳支付違約金11990128元。

根據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失。

律師費300萬元的支出，並非洪某鳳主張權利必然發生的費用，在當事人對此並無特別約定的情況下，洪某鳳亦未充分證明該損失額與安鋇佳公司違約行爲之間的直接因果關係，故對洪某鳳此項訴訟請求，本院不予支持。

——————洪某鳳與昆明安鋇佳房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛案

案號：（2015）民一終字第78號

2.售房人收受房價款並交付房屋後，主張因該房屋佔用的土地是劃撥土地且雙方未辦理房屋產權轉移變更登記手續，請求確認房屋買賣協議無效，是否應得到支持？

四川省德陽市中級人民法院經審理認爲，最高人民法院在《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條中規定：“依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批准手續，或者辦理批准、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准手續的，或者仍未辦理批准、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。”

參照這一規定，上訴人於某在一審提起訴訟之前，早已分別辦理了涉案房屋的產權證和土地使用權證，成爲該房屋的合法產權人。於某以合法產權人的身份與被上訴人董某斌、董某珍簽訂的房屋買賣協議，依法成立。根據“地隨房走”的原則，於某在出售自己的房產時，其以劃撥方式取得的土地使用權，在依法補辦相應手續後，也是可以轉讓的，故於某的上訴理由不能成立，應予駁回。

————於某訴董某斌、董某珍房屋買賣糾紛二審案

3.出售人隱瞞房屋漏雨的事實，買受人是否可以主張因受欺詐撤銷房屋買賣合同？

根據《中華人民共和國合同法》第五十四條的規定，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁結構變更或者撤銷。於某在看房過程中發現房頂有淡淡的漏雨痕跡，高某及其婆婆張某麗告知於某該房屋經過維修已經不漏雨了，但在雨後於某再次到該房屋看房時，發現房屋仍然有漏雨情況，因此在本次買賣過程中高某及其婆婆張某麗存在一定的欺詐行爲，因此於某有權請求人民法院撤銷其與高某簽訂的房屋買賣合同。

根據《中華人民共和國合同法》第五十八條的規定，合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還。因此高某向於某收取的5，000.00元定金應返還給於某。

————高某、於某房屋買賣合同糾紛二審判決書

案號：（2016）黑02民終1273號