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用规模来证明自身的生存和发展能力，这是房地产上半场竞争的主题，而这场没有硝烟的战争下，部分看似领先的房企其实早已经遍布内伤。在加杠杆不顾风险冒进的背后，不少房企由于销售不畅、融资低迷、拿地支出过大致使资金链紧绷甚至断裂，深陷风险泥潭。

对房企而言，从历史来看，真正的风险不是来自于利润的亏损，而是资金链的断裂引发的连锁反应。站在国家政策强势调控和资本市场融资趋严的大背景来看，这个时候，现金流才是评价房企安全性最重要的单一指标。

一般认为，规模的扩张必须要牺牲净现金流，大部分时候是此消彼长的关系。这在大部分扩展性房企的财报上也得到了体现。但在房企销售排行 TOP 20 中，我们发现，阳光城是少有的做到了规模与现金流的同步增长的规模房企。

No.1

「双斌」加入阳光城

2017 年，阳光城进行了人事大变动，前碧桂园联席总裁朱荣斌入职，担任公司执行董事长和总裁，前碧桂园财务总监吴建斌担任公司执行副总裁。吴建斌是地产圈的网红高管，离职碧桂园后，写了一本《我在碧桂园的 1000 天》，里面有很多碧桂园不为人知的细节，一度炒到 5000 元一本，市场流通的这本书，据说被杨老板全部买光了。吴建斌随后发声，「其实，我是一个财经作家。」

这里，重点探讨一下，「双斌」合璧后，集财务专家和财经作家于一身的吴建斌，给阳光城的财务报表带来了哪些变化？

2017年，双斌组合入职阳光城，净负债率从 2017 末的 252% 下降到 2019 年六月底的 145%。一年半的时间，双斌让阳光城的净负债率下降了107%。

在 2019 年 8 月 2 日的业绩沟通会上，朱荣斌称，「过去我和吴总（吴建斌）的关系是，你有钱，我有地，现在感觉是在钢丝绳上跳双人舞，又要保证发展速度，又要保证负债，所以我们这两年保持了一定的发展速度，但也在同时优化指标，这个平衡是不容易的。」

「双斌」对自己在阳光城的业绩，还是很认可的。既保证了发展速度，又控制住了负债规模。

双斌组合是如何完成这种财务技巧的呢？

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No.2

全力推行「三收三支」

据申万宏源研报显示，2017 年，阳光城累计销售回款金额 626 亿元，回款完成年度计划的 107%，回款率为 62.7%，显著高于 A 股上市房企的平均水平。对应的结果是，2017 年底阳光城经营活动现金流净额五年来首次转正至 88.19 亿元。

2018 年，阳光城进一步加强现金流管控，全力推行「三收三支」的日常经营预算管理办法。2018 上半年，阳光城仅经营性净现金流就高达32.76亿元。

「三收三支」即以收定支、先收后支、收大于支。具体来说，「以收定支」就是要求各区域公司加强预算管理意识，通过编制预算，清楚收入（含融资）从哪里来，每月收入是多少。支出（含归还贷款）有哪些，每月支出是多少。用收入总量来决定支出总量；「先收后支」是要求各区域公司在运行过程中，严格按照编制的预算来执行，尽可能做到先有收入，后有支出，如果没有收入，不可安排支出，除非得到集团的同意；「收大于支」亦称「以收定投」，是要求各区域公司要建立强烈的「现金为王」的管理意识，做到每月收入大于支出。

受益于「三收三支」现金流的管控，阳光城中报显示，其账面货币资金高达 332.90 亿元。

No.3

「三全」投资战略

要持续获得净现金流的提升，仅靠回款还不够。

作为最早大规模并购的三家地产公司之一，阳光城此前以收并购为主的拿地策略，也确实为阳光城带来了土地成本上的优势。但一方面，并购后的后端管理，有时会导致去化速度较慢；另一方面，目前并购市场也开始逐步白热化，竞争愈发激烈。

2017年后，阳光城更多地参与到了一级市场的招拍挂，这为中长期的经营净现金流提升打下了基础。

同时，阳光城还提出了「三全」投资战略，即：全地域发展、全方式拿地、全业态发展。

截至 2018 上半年，数据显示，阳光城共补充土地储备（计容面积）约 551.85 万平方米，累计土地储备 4267.54 万方，储备货值近 5842 亿元。

值得一提的是，从土储结构来看，阳光城 83 %的储备货值分布于核心一二线城市，同时覆盖核心区域周边发展潜力大的三、四线城市，形成大福建、京津冀、长三角、珠三角等发达区域和城市圈的深耕布局，还在西安、成都、武汉、郑州等中西部二线核心城市实现突破，实现了全国一二三线城市的广泛覆盖和平衡布局。

筹资活动方面，阳光城在传统融资方式上，积极创新多元化融资。

2018 年以来，阳光城开拓海外债、并购基金等多渠道，如成功发行了西北部城市首单CMBS（规模8.4亿元）、A股民营房企首单储架式长租REITS（规模30亿元）、首单物业费ABS（规模7亿元）、公司首笔海外债（规模7.5亿美元）、公司第二单海外债（约2.5亿美元规模），与平安信托2年内完成360亿资金合作等。

多元化融资方式降低了资金成本，优化债务结构,使得阳光城上半年平均融资成本仅为 7.49%。

在不断改善的现金流的保障下，阳光城迈入了千亿房企俱乐部，但结合阳光城的现金流体系和土地储备来看，千亿级的阳光城只是一个新的起点。

封面图片来自网络

本文内容整理自

微信公众号「莫老爷」「野草财经」

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