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用規模來證明自身的生存和發展能力，這是房地產上半場競爭的主題，而這場沒有硝煙的戰爭下，部分看似領先的房企其實早已經遍佈內傷。在加槓桿不顧風險冒進的背後，不少房企由於銷售不暢、融資低迷、拿地支出過大致使資金鍊緊繃甚至斷裂，深陷風險泥潭。

對房企而言，從歷史來看，真正的風險不是來自於利潤的虧損，而是資金鍊的斷裂引發的連鎖反應。站在國家政策強勢調控和資本市場融資趨嚴的大背景來看，這個時候，現金流纔是評價房企安全性最重要的單一指標。

一般認爲，規模的擴張必須要犧牲淨現金流，大部分時候是此消彼長的關係。這在大部分擴展性房企的財報上也得到了體現。但在房企銷售排行 TOP 20 中，我們發現，陽光城是少有的做到了規模與現金流的同步增長的規模房企。

No.1

「雙斌」加入陽光城

2017 年，陽光城進行了人事大變動，前碧桂園聯席總裁朱榮斌入職，擔任公司執行董事長和總裁，前碧桂園財務總監吳建斌擔任公司執行副總裁。吳建斌是地產圈的網紅高管，離職碧桂園後，寫了一本《我在碧桂園的 1000 天》，裏面有很多碧桂園不爲人知的細節，一度炒到 5000 元一本，市場流通的這本書，據說被楊老闆全部買光了。吳建斌隨後發聲，「其實，我是一個財經作家。」

這裏，重點探討一下，「雙斌」合璧後，集財務專家和財經作家於一身的吳建斌，給陽光城的財務報表帶來了哪些變化？

2017年，雙斌組合入職陽光城，淨負債率從 2017 末的 252% 下降到 2019 年六月底的 145%。一年半的時間，雙斌讓陽光城的淨負債率下降了107%。

在 2019 年 8 月 2 日的業績溝通會上，朱榮斌稱，「過去我和吳總（吳建斌）的關係是，你有錢，我有地，現在感覺是在鋼絲繩上跳雙人舞，又要保證發展速度，又要保證負債，所以我們這兩年保持了一定的發展速度，但也在同時優化指標，這個平衡是不容易的。」

「雙斌」對自己在陽光城的業績，還是很認可的。既保證了發展速度，又控制住了負債規模。

雙斌組合是如何完成這種財務技巧的呢？

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No.2

全力推行「三收三支」

據申萬宏源研報顯示，2017 年，陽光城累計銷售回款金額 626 億元，回款完成年度計劃的 107%，回款率爲 62.7%，顯著高於 A 股上市房企的平均水平。對應的結果是，2017 年底陽光城經營活動現金流淨額五年來首次轉正至 88.19 億元。

2018 年，陽光城進一步加強現金流管控，全力推行「三收三支」的日常經營預算管理辦法。2018 上半年，陽光城僅經營性淨現金流就高達32.76億元。

「三收三支」即以收定支、先收後支、收大於支。具體來說，「以收定支」就是要求各區域公司加強預算管理意識，通過編制預算，清楚收入（含融資）從哪裏來，每月收入是多少。支出（含歸還貸款）有哪些，每月支出是多少。用收入總量來決定支出總量；「先收後支」是要求各區域公司在運行過程中，嚴格按照編制的預算來執行，儘可能做到先有收入，後有支出，如果沒有收入，不可安排支出，除非得到集團的同意；「收大於支」亦稱「以收定投」，是要求各區域公司要建立強烈的「現金爲王」的管理意識，做到每月收入大於支出。

受益於「三收三支」現金流的管控，陽光城中報顯示，其賬面貨幣資金高達 332.90 億元。

No.3

「三全」投資戰略

要持續獲得淨現金流的提升，僅靠回款還不夠。

作爲最早大規模併購的三家地產公司之一，陽光城此前以收併購爲主的拿地策略，也確實爲陽光城帶來了土地成本上的優勢。但一方面，併購後的後端管理，有時會導致去化速度較慢；另一方面，目前併購市場也開始逐步白熱化，競爭愈發激烈。

2017年後，陽光城更多地參與到了一級市場的招拍掛，這爲中長期的經營淨現金流提升打下了基礎。

同時，陽光城還提出了「三全」投資戰略，即：全地域發展、全方式拿地、全業態發展。

截至 2018 上半年，數據顯示，陽光城共補充土地儲備（計容面積）約 551.85 萬平方米，累計土地儲備 4267.54 萬方，儲備貨值近 5842 億元。

值得一提的是，從土儲結構來看，陽光城 83 %的儲備貨值分佈於核心一二線城市，同時覆蓋核心區域周邊發展潛力大的三、四線城市，形成大福建、京津冀、長三角、珠三角等發達區域和城市圈的深耕佈局，還在西安、成都、武漢、鄭州等中西部二線核心城市實現突破，實現了全國一二三線城市的廣泛覆蓋和平衡佈局。

籌資活動方面，陽光城在傳統融資方式上，積極創新多元化融資。

2018 年以來，陽光城開拓海外債、併購基金等多渠道，如成功發行了西北部城市首單CMBS（規模8.4億元）、A股民營房企首單儲架式長租REITS（規模30億元）、首單物業費ABS（規模7億元）、公司首筆海外債（規模7.5億美元）、公司第二單海外債（約2.5億美元規模），與平安信託2年內完成360億資金合作等。

多元化融資方式降低了資金成本，優化債務結構,使得陽光城上半年平均融資成本僅爲 7.49%。

在不斷改善的現金流的保障下，陽光城邁入了千億房企俱樂部，但結合陽光城的現金流體系和土地儲備來看，千億級的陽光城只是一個新的起點。

封面圖片來自網絡

本文內容整理自

微信公衆號「莫老爺」「野草財經」

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