文｜刘德科

1. 对于多数人而言，买房不是非得要抄底，买在刚刚起涨的「缓坡期」即可；这一个「缓坡期」过去了，还有下一个，甚至还有下下个。

——《第1讲：缓坡期》

2. 中国房价才到半山腰，离山顶还远着呢。哪怕买房买在了山岗上，别慌，都是暂时的。

——《第2讲：天花板》

3. 为什么越调控房价越涨？因为楼市调控的本质是：中央与地方在财税分配层面的温和博弈，这场持续的博弈不是要分出你输我赢，而是你弱我让你强，你强我让你弱，所以调控不可能永远严厉。

——《第3讲：关门式调控》

4. 土地财政暂时找不到替代方案，所以，房价下跌的第一受害者首先是地方政府，其次是购房者，最后才是开发商。

——《第3讲：关门式调控》

5. 沙县小吃分布图可以反映出一座城市的有效疆域，星巴克分布图可以反映出一座城市的活力疆域。

——《第4讲：肉身选城》

6. 投资的关键是信息对称性。买房最好选择你更熟悉的城市，选择你自己所在的城市，或者你的亲朋好友所在的城市。深圳再好，西安再好，你若不熟悉，也未必能买对房。

——《第4讲：肉身选城》

7. 智能手机（移动互联）让不同等级的城市同时刷新了好房子的最新迭代，高铁把那些孤悬一隅的小县城拽进了网里，他们也能与大城市实现更频繁的互动。所以，大城市不再像过去那样高高在上，三四五六七八城市的价值正在获得跃升。

——《第5讲：城乡流行同步化》

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8. 当前中国房产品消费升级的主战场，不在一二线城市，反而在三四五六七八线城市。

——《第5讲：城乡流行同步化》

9. 三四五六七八线城市的房价涨跌，跟人口净流出关系不大，更重要的是人口基数与产业基础。

——《第5讲：城乡流行同步化》

10. 任何一个中国县城，都有值得投资的房产。

——《第5讲：城乡流行同步化》

11. 判断地段价值，要善于追踪权力资源的分配方向。权力资源分配包括新区规划、地铁走向、优质学区布局和各级政府大楼择址等。

——《第6讲：拓荒者思维》

12. 政府大楼在哪里，那里迟早会形成一个城市中心。

——《第6讲：拓荒者思维》

13. 李嘉诚说地段地段还是地段，这个观点落伍了。过去，地段在房价中的占比可能是90%；以后，恐怕只占50%。

——《第6讲：拓荒者思维》

14. 买房不怕小新远（户型小、房龄新、位置远），最怕大老近（户型大、房龄老、位置近）。

——《第6讲：拓荒者思维》

15. 住宅选择三原则：小·精·贵。即同等房间数量的前提下户型面积更小，精装修交付，物业费贵。

——《第7讲：小精贵》

16. 新一代户型黄金面积段，两房，80平米以下；三房，90-100平米；四房，110-140平米。

——《第7讲：小精贵》

17. 精装修交付是根治群租现象的最有效手段。

——《第7讲：小精贵》

18. 物业费贵，哪怕遇到烂的物业公司，将来还有机会换一家好的物业公司；物业费低，就没有机会了，只能一直烂下去。

——《第7讲：小精贵》

19. 地铁有三个节点，规划，开工，通车。对房价刺激作用最低的节点，是开工。

——《第8讲：地铁房》

20. 地铁单线不成环不成网，对房价的刺激作用最不大；成环成网，刺激作用次之；关键站点有了成熟的TOD地铁上盖综合体，刺激作用最大。

——《第8讲：地铁房》

21. 在户籍制度下，学区房价格将一直坚挺。由于中国人口基数超大，学区房价值基本不受「多校划片」与「民办学校」影响。

——《第9讲：学区房》

22. 学校好不好，生源最重要。学区里如果大部分都是相对新的商品房，这个学校只要稍微有块不错的牌子，学校迟早会变得越来越好。

——《第9讲：学区房》

23. 我们当然要尽力而为给孩子好的学校，但居住环境同样是一种教育要素，有能力的话不要为了读好学校窝在老破小里。

——《第9讲：学区房》

24. 千万不要以为你现在这套房子就是你的终生居所，你一定还会换房。

——《第10讲：硬通货原则》

25. 买房是要在房价收益、居住舒适度和容易变现这三者之间取得平衡。对于改善型客户来说，容易变现是第一要点；对于刚需来说，房价收益是第一要点；对于超级富豪来说，居住舒适度才是第一要点。

——《第10讲：硬通货原则》

26. 换房不用理会行情涨跌。低卖低买，高卖高买，其实是你没赚也没亏的；反而是暴涨行情不太适合换，怕是措手不及。

——《第10讲：硬通货原则》

27. 买房的标的优先级排序是：住宅>公寓>商铺或写字楼>度假房产品。

——《第11讲：标的优先级》

28. 商铺的标的优先级是：优质社区底商>购物中心外挂商铺>购物中心分割式室内商铺（谨慎）>专业市场类分割式商铺（最好别碰）。

——《第11讲：标的优先级》

29. 对于买社区底商投资来说，「金角银边」传统法则已失效，现在要有「少开口」思维，即底商配置数量少，靠近小区出入口。

——《第12讲：公寓选择标准·篇外》

30. 中国城市建设用地供给原则是：重工商抑住宅。所以，几乎每座城市的商办都过量，商办必然打擦边球做成公寓。政府出再多的禁令，也不可能杜绝公寓的新供给。

——《第12讲：公寓选择标准》

31. 购买公寓的四个要素：40㎡原则、地铁上盖、购物中心上盖和单价7折（跟同地段住宅比）。四个要素能占全最好，一个要素都占不到，那就拉倒。

——《第12讲：公寓选择标准》

32. 买公寓自住也好，投资也罢，都要保持这样的心态：聚焦租金年收益率（≈4%），然后把房价上涨当作是意外惊喜。

——《第12讲：公寓选择标准》

33. 车位的涨幅未必输给房价。车位会涨到多少？按房价的十平米来算。

——《第13讲：车位小百科》

34. 买车位投资，要关注两个指标：车位配比和楼盘总户数。

——《第13讲：车位小百科》

35. 要看一个楼盘的品质如何，去看它的地下车库。地下车库就像是男人的袜子，穿一次性袜子的男人，无论如何都无档次可言。

——《第13讲：车位小百科》

36. 房价上涨的两个根本要素是：城市化和社会制度。城市化在推进，无论怎么调控，房价总是要上涨的；因为我们的社会制度比较特殊，所以房价才涨得更厉害。

——《第14讲：房地产税》

37. 开征房地产税的核心目的是，重新调整中央与地方的利益分配；理论上想要达到的目的是，用房地产税来代替土地财政，有了房地产税你们地方政府就不要那么热衷卖地了。

——《第14讲：房地产税》

38. 房地产税和房产税是两个物种。那些没搞清楚区别就张口谈论房地产税的所谓专家，全是伪专家。

——《第14讲：房地产税》

39. 房地产税是达摩克里斯之剑。在开征之前，它对房价上涨的威慑力最大；开征之后，就没有任何杀伤力了。

——《第14讲：房地产税》

40. 以上39条，未必正确，但如果它们能触发你的独立思考，你就会比如今市面上的任何专家都靠谱。

——《第15讲：总结课》

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