原标题:海教园新盘曝光！8种户型变异2种精装方案16项加载组合，拿着菜单请自选！

进入9月，各家开发商已经备好货源，一大波纯新盘即将来袭，市场竞争又将刺刀见红。

讲真，现在的市场走势已经明显偏弱，观望情绪很重。如何在这种弱势格局下依然能赢得客户的青睐？这是每个新项目都需要认真思考的问题。

姜Sir的感觉，其实目前的市场，并不是没有需求，而要看供给与需求匹不匹配。

这个阶段，才是真正考验项目产品力的时刻。从客户需求出发，在成本、限价与利润之间达成平衡，利用产品微创新抓住客户，这应该是下阶段市场发展的重点。

9月中旬，近两年大热的海教园板块，又将有两个纯新盘加入战团。其中之一的景瑞翰邻，将在9月13日召开产品发布会。

姜Sir刚刚拿到他们的项目规划资料，产品层面有两点让Sir眼前一亮：一个是户型将可以定制，一个是精装风格和配置可由客户自选。

今天，姜Sir就给大家八一八景瑞翰邻，看看他们的户型定制和精装自选究竟是怎么一回事。

景瑞翰邻规划设计版鸟瞰效果图

壹︳PART 1

对于海教园这个板块，姜Sir无论是稿件还是直播，都分析过不少。

2016年初，姜Sir曾亲身自驾，对片区的交通、环境、配套等元素进行过详细调查，写过《四房企乱战，海教园究竟是金矿还是陷阱？》。

转眼间，2年多的时间已经过去，各项利好逐步兑现：9年制南开学校已经开学，地铁8号线出了规划，旁边临近的咸水沽吾悦广场也已开工、明年底开业……

8月29日，海教园又出了两块地，分别被路劲和雅居乐竞得。

至此，算上最早进入的融创和仁恒，整个海教园已经云集了鲁能、龙湖 、旭辉、景瑞、雅居乐、路劲等8家知名房企，入住项目2个，在售项目4个，待售项目4个。

如果把这8家房企拿下的12个地块、10个项目加在一起，海教园从2012年至今的住宅供应量将近221.8万㎡。其中，已经销售约130万㎡，潜在供应约91.8万㎡，基本体现了未来3年海教园的市场总量。

竞争如此激烈，海教园的目标客群究竟是怎样的构成和需求？

景瑞在今年2月28日拿地后，在天津选取了100组客户进行深访，调研结果也令姜Sir对这个区域有了一个全新的认知：

以地缘性客户为主，津南、河西客户占比过半数，均分布在海教园10公里以内；其次，为市区教育投资客和外地以教育、落户为目的的置业者。

目标客群普遍认可海教园的发展潜力，而且都有改善居住环境、提升居住空间的需求。

客户倾向11层以下的洋房或小高层，首选100-120㎡的三室两厅两卫，对于南侧开间多的户型具有偏好。

区域客户的置业总价上限在300万元。

对于精装修，客户更看重性价比，装标接受上限不高于3000元/㎡。

而且，景瑞的市场调研显示，2014年至今海教园产品成交结构中，大户型产品月均去化0.79万㎡，小户型月均去化1.21万㎡。小户型的去化速度是大户型的1.53倍。

上述调研结果表明， 伴随海教园内价格拉升、板块成熟及政策导向，刚改、及改善类型客户比例增大，但控总价在某种程度上属于一条硬指标。

因此，景瑞在项目规划方面也定下了三项策略：

洋房主力总价250万元以内，主力面积95㎡和110㎡左右产品

严控总价，大户型改善四居产品面积控制在130㎡左右

做定制化精装修产品，省时省力

贰︳PART 2

正因为有了对市场比较有针对性的了解，在户型配比上，景瑞翰邻只做了95㎡、110㎡、130㎡三种户型。

其中，性价比最平衡的110㎡产品体量最大，约占全部供应的65.03%；小面积的95㎡产品占到整体供应的26.4%；130㎡产品最舒适也最稀缺，只占8.57%。

此外，还有少部分自持住宅，户型为80㎡的两居。

绿色为95㎡户型，黄色为110㎡户型，蓝色为130㎡户型，粉色为自持产品

一个项目究竟是户型越多越好还是越少越好，不同的开发商也有着不同的倾向。

比如天津的格调地产，比较倾向于尽量提供更多种户型供客户选择。格调松间居然有27种户型，仅三居就有20种。

而很多标准化执行得比较到位的开发商，则更倾向于采用有限的几种户型。比如万科，现在所有在天津项目的户型全部一致，高层两种，洋房两到五种。

一个项目，户型种类多，可以满足不同需求；户型种类少，便于执行标准化设计、施工、管理，可以降低成本、加快速度，尤其对于精装修的管控至关重要。

那么，如何将两者的优势结合在一起呢？也许，户型定制是一个选择。

当然，户型可变这个概念已经在市场中出现过一段时间了。万科前年曾推出过“无限系”，一种户型可变身五种，但只做了一栋实验楼，并未在市场中大规模推广。

而其他项目推出的所谓可变户型，大部分都属于“改造意向”，客户需要收到毛坯房后自己按照设计指引进行装修改造。

景瑞翰邻即将在项目中推出的“定制户型”，购房者在签约时就可以自主选择不同的结构方案，开发商施工时进行定制，最终在交付时直接呈现。

三种户型中，95㎡可以有两种选择，110㎡可以有两种选择，130㎡可以有四种选择。

95㎡洋房的基础户型是一个很经典的三居，客厅和主卧朝南，两个次卧朝北，厨房和卫生间居中，通过楼体开槽解决中部厨房、卫生间的采光问题。

客厅开间3.9m，主卧开间3.7m，舒适度可以。最小一个次卧面积大约7.5㎡，也能保证最基础的使用功能。

而且，南向还设计了阳台，既能洗衣晾晒，又可养花种草。▼

如果感觉95㎡的三居有些局促，或者家中人口并没有那么多，就可以定制将北侧两个卧室打通，变成一个面积将近20㎡的大房间。

家中要是有一对同性双胞胎，可以做大套房，左侧配两张单人床作睡眠区，右侧配书桌做学习区。也可以像下图一样，做成一个大的工作室，满足在家办公的需求。▼

110㎡洋房的基础户型是一个标准三室两厅两卫，三开间朝南的“H”户型，布局方正，无面积浪费。

亮点之一，入户有独立玄关，这在同面积段的三居产品中比较难得。

亮点之二，客厅开间达到4m，主卧开间3.5m，次卧开间3m，尺度感在同面积段中比较阔绰。

亮点之三，餐厅和客厅同宽，餐桌摆中间，周围做通道，一个空间多种用途，减少面积浪费。

亮点之四，客厅外有一个一步阳台，可做家政功能区，也可做个室内小花园。

美中不足就是厨房略小，可以考虑借助餐厅墙面摆放餐边柜，延伸厨房功能。▼

同样，如果家中对房间数要求不高，可以把南向次卧隔墙打掉，做成一个开间达到7米的超级客厅。

进门左手放置鞋柜，便于换鞋。沙发居中摆放，构成一个围合式的公共空间。沙发背后可以摆放书柜、书桌，形成一个开放书房，也可以在此健身做瑜伽，或者给孩子做游戏区。▼

130㎡洋房户型十分经典，是一个面宽达到13.4m的四开间朝南户型，客厅和三个卧室朝南，书房、厨房、卫生间朝北。

独立玄关入户，解决门口的隐私及门口储物功能。客厅、餐厅、厨房“一”字贯通，开间同为3.8m，使用起来毫不局促。客厅还外跨阳台，兼具家政功能。主卧开间3.6m，自带卫生间。两个南向卧室开间分别为2.9m和3.1m，用作卧室完全没问题。▼

第一种选择方案，将主卧门向外平移，把北向书房纳入到主卧套房中，形成一个大套房，居住舒适度达到别墅级感受。▼

第二种方案，把南向的一个次卧打掉，构成6.7m超级客厅。把餐厨合并，形成一个约14㎡的大厨房，用三轨推拉门与客厅分隔，餐桌纳入厨房，使用效率大增。▼

第三种方案，如果家中没有那么多人口，不要四个房间，改造成三居。南向次卧打掉，形成6.7m大横厅，餐桌摆在沙发背后，横跨大阳台。

原来餐厅的空间变身西厨空间，设置早餐中岛台、电器塔、食品储物柜，构成目前最流行的“方厅”布局，动线更合理，家庭成员在公共区域的情感交流更丰富。▼

叁︳PART 3

自选户型只是底层基础，上面搭建的则是景瑞整套的定制精装体系。

说起精装定制，已经成为整个行业的发展目标，也有个别开发商有过成功案例。在天津，万科的“美好家”系列就曾经尝试过。

对于普通购房人而言，如果精装修能自选的话，的确可以抵消一大部分人“精装修缺少个性”的认知。而且菜单化的选择，经济实力强的可以多选择一些高标准加载项，经济实力略逊的可以少选择一些加载项，丰俭由人。

但对于开发商来讲，精装能定制却是一项重大挑战。

举个例子。普通精装，都是采取“项目化管理”。各种装修材料、每一户的标准都是统一的，配货时只需配送到每个楼栋就可以了。

可是定制精装，却是采取“订单化管理”。每户选择的材料都不一样，A类地板、B类瓷砖、C类木作、D类橱柜……一户就是一个订单，配货必须细化到每一户。

这样以来，又涉及到基础设计、施工流程管理、质量品控、材料集采、成本控制等各个环节，复杂程度比传统精装高出太多。

景瑞翰邻的精装产品，则是由“基础精装+定制精装”组成。

基础精装包括地面、墙面、顶面、房门、橱柜以及卫生间洁具、厨房设备等内容，主要要求一好看、二好用，在此基础上兼顾差异化及创新点。

好看的部分，针对客户关注较多的顶、门、墙、空调。

客餐厅及主卧设置灯池吊顶，并配有金属装饰条；入户门高2.3m、户内门高2.2m，天然实木贴皮；全屋附送壁纸；标配全屋中央空调。

好用的部分，主要集中在玄关柜、橱柜、卫浴柜等的设计和厨电、机电的选择上。

玄关柜实现大小件衣物收纳、全身镜、功能灯带、钥匙挂钩、层板可调等。

橱柜加入收纳侧龛、金属调料拉篮等。

卫浴柜包括超薄设计的镜柜、触控可调的镜柜灯光、多镜使用、电动牙刷和剃须刀电位、儿童脚蹬等。

厨房配置三功能龙头，方太或同级别品牌的烟机、灶具。

机电包括小夜灯、USB插座、一键离家照明等。

定制精装的要求，一是满足全体度客户的需求，二是选项合理、便与实施，三是预留产品成长空间。

包含五个方面：第一甄选空间，第二个性精装，第三自在健康，第四量身收纳，第五随心智能。

甄选空间我们之前已经讲过，3种基础户型可以演绎出8种变异。而且所有户型设计都是由内向外反推，出建筑图之前必须进行精装优化。

个性精装，翰邻将分为微中式和轻奢雅两种基础版本，根据不同审美需求提供不同色系选择。在此基础上，还可以在造型墙、墙纸以及厨房配置方面进行选择升级。

室内墙面，可以选择加载客厅、餐厅、沙发、卧室床头背景墙。95㎡户型还可以选择加载走廊屏风。

厨房的橱柜可以自选门板颜色；可以选择加载第三厨电包，包括微波炉、烤箱、消毒柜等。130㎡户型可以选择加载标准岛台还是超级岛台。

自在健康，主要是末端净水设备的选装。

量身收纳，主要是卧室衣柜、阳台洗衣柜、卫生间壁龛可选配。

随心智能，主要是卫生间智能座便盖的升级。

当然，目前翰邻的精装部分仍未最终定稿，以上均为规划，具体还要看实际样板间呈现出的交付标准。

肆︳PART 4

景瑞翰邻项目位于天津海河教育园区东南部，东至雅润路，南至同砚路，西至雅馨路，北至泰明路。

项目占地土地出让面积60460.8㎡，容积率1.5，建筑面积约9万平方米，建筑密度30%，绿化率40%，建筑限高为40m。

整个地块呈“倒L”形状，在西南角有一座加油站、一座消防站、一座养老中心。

因为毗邻南开大学，周边教育氛围浓厚，因此整个项目定位于学院风格，整体建筑语言对称、典雅、干净，设计语言富有韵律感和节奏感。材料以红砖与石材相结合，色彩以暖色调为基础，突出端庄、高雅的风范。▼

外檐效果图

社区入口分为4个，分别面向泰明路、雅馨路和同砚路。其中，自持高层和洋房人行出入口分离，以便于分区管理。车行主入口只有1个，位于泰明路上，车辆可转入社区后下到地库。▼

平面规划图

做精装房，开发商的经验十分重要。姜Sir特意调查了一下景瑞的背景。

这家25年历史的上海老牌房企，香港上市，在全国18个城市累计开发了近90个楼盘。在上海、杭州等长三角城市，已经尝试了多年精装项目开发。而定制精装，也已经在上海景瑞·尚滨江、杭州景瑞·悦西台进行了尝试。

至于天津公司，据介绍，精装设计师、精装工程师，以及景瑞翰邻的项目负责人，都曾在天津其他几家做精装项目多年的开发商工作过。在精装设计、工程管理、材料集采等方面，拥有至少8年以上的经验。

希望这支成熟的操盘团队，能够保障翰邻项目在定制精装方面交付时的质量，让购房人放心。

9月13日，景瑞翰邻项目将举行产品发布会；9月底，计划开放售楼处及示范区；第四季度，预计有可能会入市。

作为一个在天津为数不多敢吃定制精装螃蟹的项目，姜Sir后续也会持续关注。

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2018·9·11

温馨提示

本文对项目所描述的内容，均基于开发商提供的图纸、设计、规划以及其在其他城市做过的项目情况，仅供参考。我们力求保持真实客观，但毕竟无法涵盖所有信息，且无法对未来实际交付情况负责。

请读者务必谨慎判断开发商推广宣传的真实性，包括项目周边可能存在的不利因素、具体交付标准、相关审批文件等等，并在签署法律文件前，仔细阅读各项条款，慎重缴纳定金。