原標題:海教園新盤曝光！8種戶型變異2種精裝方案16項加載組合，拿着菜單請自選！

進入9月，各家開發商已經備好貨源，一大波純新盤即將來襲，市場競爭又將刺刀見紅。

講真，現在的市場走勢已經明顯偏弱，觀望情緒很重。如何在這種弱勢格局下依然能贏得客戶的青睞？這是每個新項目都需要認真思考的問題。

姜Sir的感覺，其實目前的市場，並不是沒有需求，而要看供給與需求匹不匹配。

這個階段，纔是真正考驗項目產品力的時刻。從客戶需求出發，在成本、限價與利潤之間達成平衡，利用產品微創新抓住客戶，這應該是下階段市場發展的重點。

9月中旬，近兩年大熱的海教園板塊，又將有兩個純新盤加入戰團。其中之一的景瑞翰鄰，將在9月13日召開產品發佈會。

姜Sir剛剛拿到他們的項目規劃資料，產品層面有兩點讓Sir眼前一亮：一個是戶型將可以定製，一個是精裝風格和配置可由客戶自選。

今天，姜Sir就給大家八一八景瑞翰鄰，看看他們的戶型定製和精裝自選究竟是怎麼一回事。

景瑞翰鄰規劃設計版鳥瞰效果圖

壹︳PART 1

對於海教園這個板塊，姜Sir無論是稿件還是直播，都分析過不少。

2016年初，姜Sir曾親身自駕，對片區的交通、環境、配套等元素進行過詳細調查，寫過《四房企亂戰，海教園究竟是金礦還是陷阱？》。

轉眼間，2年多的時間已經過去，各項利好逐步兌現：9年制南開學校已經開學，地鐵8號線出了規劃，旁邊臨近的鹹水沽吾悅廣場也已開工、明年底開業……

8月29日，海教園又出了兩塊地，分別被路勁和雅居樂競得。

至此，算上最早進入的融創和仁恆，整個海教園已經雲集了魯能、龍湖 、旭輝、景瑞、雅居樂、路勁等8家知名房企，入住項目2個，在售項目4個，待售項目4個。

如果把這8家房企拿下的12個地塊、10個項目加在一起，海教園從2012年至今的住宅供應量將近221.8萬㎡。其中，已經銷售約130萬㎡，潛在供應約91.8萬㎡，基本體現了未來3年海教園的市場總量。

競爭如此激烈，海教園的目標客羣究竟是怎樣的構成和需求？

景瑞在今年2月28日拿地後，在天津選取了100組客戶進行深訪，調研結果也令姜Sir對這個區域有了一個全新的認知：

以地緣性客戶爲主，津南、河西客戶佔比過半數，均分佈在海教園10公里以內；其次，爲市區教育投資客和外地以教育、落戶爲目的的置業者。

目標客羣普遍認可海教園的發展潛力，而且都有改善居住環境、提升居住空間的需求。

客戶傾向11層以下的洋房或小高層，首選100-120㎡的三室兩廳兩衛，對於南側開間多的戶型具有偏好。

區域客戶的置業總價上限在300萬元。

對於精裝修，客戶更看重性價比，裝標接受上限不高於3000元/㎡。

而且，景瑞的市場調研顯示，2014年至今海教園產品成交結構中，大戶型產品月均去化0.79萬㎡，小戶型月均去化1.21萬㎡。小戶型的去化速度是大戶型的1.53倍。

上述調研結果表明， 伴隨海教園內價格拉昇、板塊成熟及政策導向，剛改、及改善類型客戶比例增大，但控總價在某種程度上屬於一條硬指標。

因此，景瑞在項目規劃方面也定下了三項策略：

洋房主力總價250萬元以內，主力面積95㎡和110㎡左右產品

嚴控總價，大戶型改善四居產品面積控制在130㎡左右

做定製化精裝修產品，省時省力

貳︳PART 2

正因爲有了對市場比較有針對性的瞭解，在戶型配比上，景瑞翰鄰只做了95㎡、110㎡、130㎡三種戶型。

其中，性價比最平衡的110㎡產品體量最大，約佔全部供應的65.03%；小面積的95㎡產品佔到整體供應的26.4%；130㎡產品最舒適也最稀缺，只佔8.57%。

此外，還有少部分自持住宅，戶型爲80㎡的兩居。

綠色爲95㎡戶型，黃色爲110㎡戶型，藍色爲130㎡戶型，粉色爲自持產品

一個項目究竟是戶型越多越好還是越少越好，不同的開發商也有着不同的傾向。

比如天津的格調地產，比較傾向於儘量提供更多種戶型供客戶選擇。格調松間居然有27種戶型，僅三居就有20種。

而很多標準化執行得比較到位的開發商，則更傾向於採用有限的幾種戶型。比如萬科，現在所有在天津項目的戶型全部一致，高層兩種，洋房兩到五種。

一個項目，戶型種類多，可以滿足不同需求；戶型種類少，便於執行標準化設計、施工、管理，可以降低成本、加快速度，尤其對於精裝修的管控至關重要。

那麼，如何將兩者的優勢結合在一起呢？也許，戶型定製是一個選擇。

當然，戶型可變這個概念已經在市場中出現過一段時間了。萬科前年曾推出過“無限系”，一種戶型可變身五種，但只做了一棟實驗樓，並未在市場中大規模推廣。

而其他項目推出的所謂可變戶型，大部分都屬於“改造意向”，客戶需要收到毛坯房後自己按照設計指引進行裝修改造。

景瑞翰鄰即將在項目中推出的“定製戶型”，購房者在簽約時就可以自主選擇不同的結構方案，開發商施工時進行定製，最終在交付時直接呈現。

三種戶型中，95㎡可以有兩種選擇，110㎡可以有兩種選擇，130㎡可以有四種選擇。

95㎡洋房的基礎戶型是一個很經典的三居，客廳和主臥朝南，兩個次臥朝北，廚房和衛生間居中，通過樓體開槽解決中部廚房、衛生間的採光問題。

客廳開間3.9m，主臥開間3.7m，舒適度可以。最小一個次臥面積大約7.5㎡，也能保證最基礎的使用功能。

而且，南向還設計了陽臺，既能洗衣晾曬，又可養花種草。▼

如果感覺95㎡的三居有些侷促，或者家中人口並沒有那麼多，就可以定製將北側兩個臥室打通，變成一個面積將近20㎡的大房間。

家中要是有一對同性雙胞胎，可以做大套房，左側配兩張單人牀作睡眠區，右側配書桌做學習區。也可以像下圖一樣，做成一個大的工作室，滿足在家辦公的需求。▼

110㎡洋房的基礎戶型是一個標準三室兩廳兩衛，三開間朝南的“H”戶型，佈局方正，無面積浪費。

亮點之一，入戶有獨立玄關，這在同面積段的三居產品中比較難得。

亮點之二，客廳開間達到4m，主臥開間3.5m，次臥開間3m，尺度感在同面積段中比較闊綽。

亮點之三，餐廳和客廳同寬，餐桌擺中間，周圍做通道，一個空間多種用途，減少面積浪費。

亮點之四，客廳外有一個一步陽臺，可做家政功能區，也可做個室內小花園。

美中不足就是廚房略小，可以考慮藉助餐廳牆面擺放餐邊櫃，延伸廚房功能。▼

同樣，如果家中對房間數要求不高，可以把南向次臥隔牆打掉，做成一個開間達到7米的超級客廳。

進門左手放置鞋櫃，便於換鞋。沙發居中擺放，構成一個圍合式的公共空間。沙發背後可以擺放書櫃、書桌，形成一個開放書房，也可以在此健身做瑜伽，或者給孩子做遊戲區。▼

130㎡洋房戶型十分經典，是一個面寬達到13.4m的四開間朝南戶型，客廳和三個臥室朝南，書房、廚房、衛生間朝北。

獨立玄關入戶，解決門口的隱私及門口儲物功能。客廳、餐廳、廚房“一”字貫通，開間同爲3.8m，使用起來毫不侷促。客廳還外跨陽臺，兼具家政功能。主臥開間3.6m，自帶衛生間。兩個南向臥室開間分別爲2.9m和3.1m，用作臥室完全沒問題。▼

第一種選擇方案，將主臥門向外平移，把北向書房納入到主臥套房中，形成一個大套房，居住舒適度達到別墅級感受。▼

第二種方案，把南向的一個次臥打掉，構成6.7m超級客廳。把餐廚合併，形成一個約14㎡的大廚房，用三軌推拉門與客廳分隔，餐桌納入廚房，使用效率大增。▼

第三種方案，如果家中沒有那麼多人口，不要四個房間，改造成三居。南向次臥打掉，形成6.7m大橫廳，餐桌擺在沙發背後，橫跨大陽臺。

原來餐廳的空間變身西廚空間，設置早餐中島臺、電器塔、食品儲物櫃，構成目前最流行的“方廳”佈局，動線更合理，家庭成員在公共區域的情感交流更豐富。▼

叄︳PART 3

自選戶型只是底層基礎，上面搭建的則是景瑞整套的定製精裝體系。

說起精裝定製，已經成爲整個行業的發展目標，也有個別開發商有過成功案例。在天津，萬科的“美好家”系列就曾經嘗試過。

對於普通購房人而言，如果精裝修能自選的話，的確可以抵消一大部分人“精裝修缺少個性”的認知。而且菜單化的選擇，經濟實力強的可以多選擇一些高標準加載項，經濟實力略遜的可以少選擇一些加載項，豐儉由人。

但對於開發商來講，精裝能定製卻是一項重大挑戰。

舉個例子。普通精裝，都是採取“項目化管理”。各種裝修材料、每一戶的標準都是統一的，配貨時只需配送到每個樓棟就可以了。

可是定製精裝，卻是採取“訂單化管理”。每戶選擇的材料都不一樣，A類地板、B類瓷磚、C類木作、D類櫥櫃……一戶就是一個訂單，配貨必須細化到每一戶。

這樣以來，又涉及到基礎設計、施工流程管理、質量品控、材料集採、成本控制等各個環節，複雜程度比傳統精裝高出太多。

景瑞翰鄰的精裝產品，則是由“基礎精裝+定製精裝”組成。

基礎精裝包括地面、牆面、頂面、房門、櫥櫃以及衛生間潔具、廚房設備等內容，主要要求一好看、二好用，在此基礎上兼顧差異化及創新點。

好看的部分，針對客戶關注較多的頂、門、牆、空調。

客餐廳及主臥設置燈池吊頂，並配有金屬裝飾條；入戶門高2.3m、戶內門高2.2m，天然實木貼皮；全屋附送壁紙；標配全屋中央空調。

好用的部分，主要集中在玄關櫃、櫥櫃、衛浴櫃等的設計和廚電、機電的選擇上。

玄關櫃實現大小件衣物收納、全身鏡、功能燈帶、鑰匙掛鉤、層板可調等。

櫥櫃加入收納側龕、金屬調料拉籃等。

衛浴櫃包括超薄設計的鏡櫃、觸控可調的鏡櫃燈光、多鏡使用、電動牙刷和剃鬚刀電位、兒童腳蹬等。

廚房配置三功能龍頭，方太或同級別品牌的煙機、竈具。

機電包括小夜燈、USB插座、一鍵離家照明等。

定製精裝的要求，一是滿足全體度客戶的需求，二是選項合理、便與實施，三是預留產品成長空間。

包含五個方面：第一甄選空間，第二個性精裝，第三自在健康，第四量身收納，第五隨心智能。

甄選空間我們之前已經講過，3種基礎戶型可以演繹出8種變異。而且所有戶型設計都是由內向外反推，出建築圖之前必須進行精裝優化。

個性精裝，翰鄰將分爲微中式和輕奢雅兩種基礎版本，根據不同審美需求提供不同色系選擇。在此基礎上，還可以在造型牆、牆紙以及廚房配置方面進行選擇升級。

室內牆面，可以選擇加載客廳、餐廳、沙發、臥室牀頭背景牆。95㎡戶型還可以選擇加載走廊屏風。

廚房的櫥櫃可以自選門板顏色；可以選擇加載第三廚電包，包括微波爐、烤箱、消毒櫃等。130㎡戶型可以選擇加載標準島臺還是超級島臺。

自在健康，主要是末端淨水設備的選裝。

量身收納，主要是臥室衣櫃、陽臺洗衣櫃、衛生間壁龕可選配。

隨心智能，主要是衛生間智能座便蓋的升級。

當然，目前翰鄰的精裝部分仍未最終定稿，以上均爲規劃，具體還要看實際樣板間呈現出的交付標準。

肆︳PART 4

景瑞翰鄰項目位於天津海河教育園區東南部，東至雅潤路，南至同硯路，西至雅馨路，北至泰明路。

項目佔地土地出讓面積60460.8㎡，容積率1.5，建築面積約9萬平方米，建築密度30%，綠化率40%，建築限高爲40m。

整個地塊呈“倒L”形狀，在西南角有一座加油站、一座消防站、一座養老中心。

因爲毗鄰南開大學，周邊教育氛圍濃厚，因此整個項目定位於學院風格，整體建築語言對稱、典雅、乾淨，設計語言富有韻律感和節奏感。材料以紅磚與石材相結合，色彩以暖色調爲基礎，突出端莊、高雅的風範。▼

外檐效果圖

社區入口分爲4個，分別面向泰明路、雅馨路和同硯路。其中，自持高層和洋房人行出入口分離，以便於分區管理。車行主入口只有1個，位於泰明路上，車輛可轉入社區後下到地庫。▼

平面規劃圖

做精裝房，開發商的經驗十分重要。姜Sir特意調查了一下景瑞的背景。

這家25年曆史的上海老牌房企，香港上市，在全國18個城市累計開發了近90個樓盤。在上海、杭州等長三角城市，已經嘗試了多年精裝項目開發。而定製精裝，也已經在上海景瑞·尚濱江、杭州景瑞·悅西臺進行了嘗試。

至於天津公司，據介紹，精裝設計師、精裝工程師，以及景瑞翰鄰的項目負責人，都曾在天津其他幾家做精裝項目多年的開發商工作過。在精裝設計、工程管理、材料集採等方面，擁有至少8年以上的經驗。

希望這支成熟的操盤團隊，能夠保障翰鄰項目在定製精裝方面交付時的質量，讓購房人放心。

9月13日，景瑞翰鄰項目將舉行產品發佈會；9月底，計劃開放售樓處及示範區；第四季度，預計有可能會入市。

作爲一個在天津爲數不多敢喫定製精裝螃蟹的項目，姜Sir後續也會持續關注。

- END -

2018·9·11

溫馨提示

本文對項目所描述的內容，均基於開發商提供的圖紙、設計、規劃以及其在其他城市做過的項目情況，僅供參考。我們力求保持真實客觀，但畢竟無法涵蓋所有信息，且無法對未來實際交付情況負責。

請讀者務必謹慎判斷開發商推廣宣傳的真實性，包括項目周邊可能存在的不利因素、具體交付標準、相關審批文件等等，並在簽署法律文件前，仔細閱讀各項條款，慎重繳納定金。