三四線房地產還能漲多久？一個廣饒非專業人士、非專業的理性解讀

前段時間，中央電視臺《經濟半小時》播出了“三四線房地產還能漲多久”的電視節目，以威海、南充爲例，突出了堅持調控目標，嚴打違規炒房的主題。隨後該視頻刷爆朋友圈。

作爲一個東營（廣饒）人，我們在響應中央政策，譴責個別開發商捂盤惜售，違規漲價的同時，還應從客觀理性的角度，對廣饒地產作一剖析。

衆所周知，根據價值規律，一般情況下，影響價格變動的最主要因素是商品的供求關係。在市場上，當某種商品供不應求時，其價格就可能上漲到價值以上；而當商品供過於求時，其價格就會下降到價值以下。同時，價格的變化會反過來調整和改變市場的供求關係，使得價格不斷圍繞着價值上下波動。其實說到底，房子也是一種商品，房價也不外乎這個原理。那麼具體到東營-廣饒的房價又有哪些因素影響呢？

一、產品端，自然、環境資源稀缺。

廣饒縣是隸屬山東省東營市的一個市轄縣，位於山東省中部偏北，東營市南部。地理座標爲東經118°17′～118°57′、北緯36°56′～37°21′之間。行政區劃代碼370523。北連東營區，南靠淄博市臨淄區，東與濰坊市壽光市接壤，東南與青州市相接，西面和博興縣毗鄰，東北部瀕臨渤海萊州灣。

廣饒縣總面積1138平方公里，轄9個鄉鎮（街道），2個省級經濟開發區，553個村（居），人口50萬人（2012年）。廣饒自秦設縣，古稱樂安、千乘、琅槐，是兵聖孫武故里、呂劇發祥地和齊筆原產地，被聯合國地名組織評定爲千年古縣。2018年全國經濟百強縣排名，廣饒縣位居第28名！

所以每年都會吸引大批相鄰城市人員來此地工作定居。這種產品的稀缺性，是很多三四線城市所不具備的。隨着廣饒可用於開發的土地資源越來越少，價格上漲成爲必然。據悉，廣饒縣城、已基本沒有大的可開發的土地，最近剛拍出的54、56的地塊，僅地面價每平米就已超過五千，可以想見，開盤價最少會是多少。

二、投資端，保值增值效應明顯，金融屬性突出。

房產作爲一種特殊的商品，其金融屬性，已成爲共識。當實體經濟普遍唱衰，居民錢袋子跑不過通貨膨脹成爲常態，房產，已經不僅是一種居住的產品，而是投資的出口，載體，保值增值的最佳理財項目。這個是中國經濟的通病，這個鍋不應該哪個城市來背。

三、成本端，各種原材料、人工成本上漲明顯。

隨着國家對環保整治力度的加大，各種原材料漲幅明顯。以2017年爲例，木門、衣櫥、傢俱整體上漲近20%，油漆價格上漲10%—20%，水泥價格漲幅在6%—8%，電線、鍍鋅鐵管、五金件漲價20%-25%，輕鋼龍骨漲價10%以上，沙子更是漲幅高達30%。再加上國家公佈“限載令”，到2018年7月，禁止不合規車輛運輸車上高速公路。原來那些靠超載來節省成本的企業將不復存在。所有的原材料價格上漲10%。這些都是房價上漲的因素。