原標題：新經紀生態下的“三國殺”

在上週剛剛結束的觀點博鰲論壇上，貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領稱，“經紀行業經過十幾年的發展與進化，正加快進入‘新經紀時代’，其核心特點是，用戶主權、信息真實、分工合作、平臺驅動。”

“不可否認中介行業原有的生態環境已經受到破壞。”中原集團主席兼總裁施永青坦言，此前市場更多是“夫妻店”式的小中介，市場開拓資金來自於實際盈利。當互聯網瞄向中介領域後，行業原有模式已發生變化。

1 “真房源”驅動行業服務升級

長期以來，中介行業存在以虛假房源吸引購房人、個人信息被泄露販賣等問題。

在互聯網時代，免費或低成本交易深入人心，只要真正做到解決用戶需求、符合用戶期待的產品或服務，總能令消費者心滿意足地爲之買單。在零售、出行、外賣等領域，互聯網正打破傳統邊界，提供更加方便快捷、真實有效的服務。這一東風，正刮向幾乎在原地禁錮十幾年的中介行業。

“消費者在交易過程中的主動權增加，對信息和服務的理性識別能力增強，優質服務可獲得更多的溢價。”在楊現領看來，新經濟時代的核心是服務客戶，服務的核心是提供“真房源”。做不到信息真實、誠信服務，將被消費者快速拋棄。

“房源的真實性低，其背後的邏輯是缺乏公開的一套覈驗系統。”對此，58集團高級副總裁葉兵呼籲整個行業建立一套公庫系統，共同推進真房源的建設。

針對虛假信息這個房地產行業痛點，葉兵表示需要與多方共同推進整個行業的虛假信息治理和真房源體系建設，推進整個全行業經紀人信譽體系建設，及推行人庫和房庫的建設，掌握圍繞房源、房東的相關基礎信息。

“對用戶的承諾和口碑，對企業而言至關重要。”葉兵對真房源體系、經紀人信譽體系建設持有樂觀態度，但仍表示還有很長一段路要走，這就需要多方共同努力推進。“希望能夠建立一套公庫系統，未來將服務於全行業甚至全社會。”

2 賦能經紀人 重構中介生態

除購房人對於服務需求逐步提高外，在新經紀時代，經紀人與企業與品牌之間的關係正在發生改變。事實上，過去總站在消費者、品牌公司的角度去思考中介行業，反而忽視了從事這個龐大行業的最基本、最底部的中介經紀人員。

貝殼找房平臺今年2月上線，主攻領域有二手房買賣、租房、新房銷售、海外、裝修和社區服務等。它以共享真實房源信息與鏈家管理模式爲號召，吸引經紀人與經紀公司入駐。目前鏈家、德佑、第一房屋等中介品牌都已入駐，而入駐其租房板塊的長租公寓更是多達4200家。

“從產業趨勢看，本質是經紀人在購買公司服務，誰爲經紀人提供價值，誰纔有價值。某種程度上，只有公司成爲經紀人的服務方、合夥人或者投資人。整個行業的底層組織生態，以及相應的激勵方式才能發生根本的變化。”楊現領稱，激勵取代懲罰成爲主流的管理方式，讓經紀人最大限度發揮出創造性。

在楊現領看來，傳統時代的行業頑疾正受到互聯網的衝擊和挑戰，以用戶爲主導、信息真實透明、分工且協作的行業新格局將在互聯網時代得以重塑，“經紀人彼此之間，由競爭走向合作，經紀人與消費者之間，從成交爲王向服務爲王轉變。”

3 資本讓經濟行業更“浮躁”

如果說服務與商業模式的創新重新定義整個行業，資本則作爲催化劑推動行業變革。

在近40年的房地產中介行業生涯中，施永青說他看到了這個行業滄海桑田式的變化，從原本“兩個兄弟、一部車、一個電話”就可創業、逐鹿中原的行業，到如今擁有資本的企業動輒數十億投入資金，“他們拿社會上的資源去投資，一開始不需要賺錢，一下子就能鋪開1000多家店面，我們用了很久才做到500家。行業現在變得浮躁，小中介的生存空間更小，沒有機會做線上。”

被問到中原地產的上市問題，施永青回答則很乾脆：“我其實不太想上市，不太習慣用人家的錢，用自己的錢虧損也壓力不大。另外我也不想把上市的價錢定得太高，我想便宜一點，但是投資銀行不贊成。”

實際上，施永青重掌中原後，業績有了明顯增長，2017年集團成交金額超1.1萬億港元，跨地域分店總數逾2600間。然而藉助資本的力量，截至成立貝殼找房之前，鏈家已覆蓋32個國內城市，員工15萬名，其中一線經紀人超過13萬，擁有8000家直營店，交易額超萬億。

不過，施永青並不看好如今的鏈家。在接受其他媒體採訪時，施永青就分析稱，鏈家推出德佑搞加盟，又上線貝殼找房，一定程度上反映出其資金鍊開始緊張。“原有的框架模式成本太高了，不開門店的話，優勢沒法體現，開門店的話成本太高，無法獲得好的盈利。”

4 平臺時代意味着寡頭遊戲？

“中介行業的生態被破壞，規模大的中介公司其實期待平臺出現。”施永青稱歡迎平臺，不歡迎一家獨大，希望出現有競爭、有制衡的局面。

今年6月中旬，58集團發起了一場全行業真房源誓約大會，聚集了我愛我家、中原地產、21世紀不動產中國等國內房地產服務企業。我愛我家董事長兼CEO謝勇在大會上表示，房產經紀公司需要真正的平臺，如果一家自稱是平臺的企業，既做線上，又做線下，既當裁判員，又當運動員，這在商業倫理和操作邏輯上絕對不能被接受。

在葉兵看來，平臺核心在於開放。作爲服務經紀公司、經紀人和用戶的信息發佈平臺，不介入到經紀公司的經營，仍然保持經紀公司的經營主體性和獨立性。

“58信息發佈平臺未來可以更多服務。一方面開放IT系統、房源數據庫，另一方面開放整個平臺系統，讓更多商家、培訓公司、律師行、金融公司能夠入駐到這個平臺。”葉兵表示，把所有企業鏈在一塊共享整個行業所有資源，這樣效率最大，成本最低，有利於行業健康有序的發展。

“平臺的關鍵本質還是對用戶好，在經紀行業尤其如此，我們希望通過規則的建立、平臺的賦能，讓消費者是因爲喜歡而選擇經紀人，而不是別無他擇。這樣，用戶用腳投票，這纔是多平臺時代的本質邏輯。”楊現領則回應稱，平臺不是唯一的，未來會很多元，既有傳統的房源分發平臺，也有新興的服務平臺，既有全國性平臺，也有區域性平臺，這個格局不會改變。房產交易是一個本地化的生意，一定會存在本地化平臺。由於服務與角色相對複雜，網絡黏性比較強，各個平臺都會保留一定的市場份額。

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試水代理制 抬高行業門檻

中國房地產經紀行業已經發展了20多年，至今仍存在不少問題，大多數客戶認爲中介費用過高。在美國、歐洲等西方發達國家，一個購房客戶在購買二手房時，並不需要交納中介費，中介費由賣方承擔。而在國內，這部分費用則由購房人承擔。

近日，豪宅網宣佈自2018年8月起正式推出“不收買方中介費”的“賣方代理”創新業務模式，中介費向賣方收取，佣金爲2%。此外，豪宅網將經紀人定位爲“代理人”，而不再是簡單意義上的信息中介，經紀人將成爲估價、營銷、談判和交易流程服務的專家。

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