原標題:如何優雅又不失專業地評價一個商場的“好”與“不好”

有人的地方就有江湖，同樣，有項目的地方就有不同的看法與不斷的議論。

商業地產人行走江湖，免不了會在一起坐而論道，共論短長。而在這樣的時刻，對具體項目的評價則容易成爲話題的起始，但有時也不免尷尬：

首先，最嚴重的莫過於“兩級分化”。

當你用自己的角度定個某個項目好或者不好時，如果發現對方用驚愕的眼神看着你，稍有情商的人都會意識到現在應該換種表達方式了。

這種情況常見於發展極不均衡、個性特徵明顯的項目。

其次，是“無限槓精”模式。

你和他說體驗，他和你說收益；你和他說坪效，他和你說內容…等等諸如此類，不斷轉移討論角度，其實對與思考毫無益處。這個時候大家無非是站在各自的立場雞同鴨講，幾乎是無效溝通。

當然還有一種是“商業互吹”。

在這種場景下，我們不說壞只說好，討論的現場充斥着舒適、友愛和正能量的空氣。此時身處戲裏戲外並不重要，重要的是建設了感情，促進了團結。這種情況常見於討論雙方有潛在的相互利害關係。

總而言之，交流機會有限，尤其是對於繁忙的商業地產人而言，討論常常也是寶貴的學習和彌補盲區機會。而這些場景卻往往都只能讓討論流於表面，浪費時間。

真正有價值的討論，淺則讓我們瞭解更多的經典案例及其方法論，深則爲我們帶來對商業邏輯思考能力的提升，擁有更好的思考深度和格局意識。

例如，對一個項目“好不好”的理解。

在交流中，我們習慣用這種方式來定義和表態，常常也會因爲理解的差異爲話題埋雷，所以需要更進一步的解構“好不好”，這樣的判斷纔有價值。

有一種好，是顯性的“好”，常見於行業的入門者。簡而言之，就是看得見摸得着的好。

例如“好看”：項目的商業界面、外立面的打造、作爲門臉的旗艦店招商情況、明快的燈光和導視系統、店招陳列與衛生間、主題化街區等等。

南京艾尚天地A座的YOHO!STORE“好看”的樓梯

這種“好”最容易被感知但也最爲基礎和表面，因爲在實際項目策劃過程中，轉換到這一步時往往已經是最後一步：即確定了總體收益、產品定位、目標客羣和商業策略之後的場景呈現，才最終確定了這些肉眼所得的場景。

所見即所得，看到的細節和內容會成爲重要的案例與素材，但表面的好也容易讓我們失焦，模糊對核心邏輯的判斷力。

第二種好是根據五感所得，經過思考後的“好”。這種判斷的前提，是需要類似案例的比照和邏輯反推才能得出結論。

例如，同樣是商業街區，爲什麼成都遠洋太古裏更有層次感而有的街區則一眼看盡，缺少探索慾望？

成都遠洋太古裏標誌性的川西瓦頂羣 | 圖據網絡

核心在於，成都遠洋太古裏其實是從人的視覺體驗出發，按照所見的先後次序對街區與建築尺度進行具體的對標分析，得出指標和設計策略，最後呈現出交互錯落的視覺狀態，處處是景，達到被包裹在其中的效果。

同理，整個太古裏場景人羣氛圍的“好“，也不僅僅是“人多”這個概念。

氛圍可以表達爲“年輕”、“潮“，讓人有更多的購買慾望，同時也對擁有較強消費能力和前沿消費意識的青年人羣形成吸引。

潮流街拍機構CAGO LIFE在成都遠洋太古裏

每天都能捕捉到大量年輕時尚潮流人羣

何以形成？整體的打造審美取向，凸顯材料的質感，”暗色系“的配色，不直接露出的刺眼燈光，可以讓年輕人在任何的角度自拍都不違和。

由表入裏，以終爲始的思考方式，有機會觸碰到項目的核心競爭力，但這種方式依然依賴於主觀分析的過程，容易產生偏差和主觀導向。

第三種好則是隱性的“好”，即商業邏輯本身成立，可以持續的健康運轉，同時也能帶來良好的投資回報率，產生包括現金流在內的、品牌、區域的綜合收益。

這種“好”往往最難以感知，因爲人本身就缺乏對於理論、數據的直接感知力。我們可以很明顯的感受到人流湧動的“商氣”，但實際的商業模式也許與這樣的場景強相關，或是完全沒關係，兩種情況都有可能發生，因爲從“人多”到“掙錢”，中間還隔着客單價、提袋率、消費頻次、購買渠道等一整套的閉環邏輯。

位於南京新街口的英國百年老百貨HOUSE OF FRACER

因此要探索到這樣的“好”是最難的——你需要一手的運營數據、指標，需要全面的客羣、市場、品牌和商戶調研成果，更需要項目開發前後的時空策略來作爲支持，纔有可能全面客觀的，瞭解到核心邏輯所在。

這樣做的成本固然很高，但往往能帶來同等價值的收穫，畢竟商業地產項目的任何決策，都有可能影響着資本投資邏輯和最終效果。

說了這麼多的“好”的層次，那麼通過這種思考邏輯，是否能讓這種“好不好“的決斷擲地有聲、一錘定音？

並不盡然。

首先，商業項目真正“好與不好”的最終判斷，來自於市場。

相對於所有的甲方、乙方、設計單位、商業策劃、乃至於整個項目的管理層，所有人，都無法最終定義一個項目的好壞。只有市場的回饋纔是對一個項目的最終評判。

其次，“小孩子才說好壞，成年人只看利弊”。

“好與不好”本身，就是一種二元對立的思維模式，這種思維模式雖然可以快速貼標籤，利於記憶，但是容易讓我們失去更細節、更有層次的思考機會。

在實際操作中，面對的判斷並不是單純的好與不好這麼簡單，而是對不同價值的取捨，對主次矛盾的區分，來決定最終的資源配置，纔有最後呈現的一切產品。

如果擯棄“好不好”的維度，那什麼是判斷一個商業項目最好的標準？

對於業主而言，自然是投資回報。對於消費者，自然是消費需求的滿足。但這些並不是一個項目最終價值的表現。

圖據網絡

那麼，商業地產的原點是什麼？是“城市”中的“市”。

有城牆與市集纔有城市形成，纔有人羣的居住、聚集、產業的興起、經濟的繁榮。商業地產是城市的基本要素，而商業項目是區域發展的發展重心，城市狀況的集中表達。

因此我們有理由相信，對於整個區域而言有強大的價值提升能力和封面效應的商業項目，可以成爲這個區域的一顆種子與一張名片的項目，纔可以稱之爲擁有真正“好”，真正的價值。

文章來源：商業地產志