“這套房子剛掛出來價格是500萬元，現在降到430萬元，確定的話，還可以和業主談。”10月31日，在北京大興南六環一家鏈家門店內，一位中介指着電腦屏幕上的一套三居室表示，全款購買，可談的空間更大。

該中介介紹，近期，一些堅守價格的業主信心開始鬆動，“原來是報出一個價，能賣就賣，賣不了就掛着”，但從八九月開始，有業主着急起來，降價房源明顯多了。

賣方定價鬆動背後是供應增加、成交放緩。

資料圖

中指院數據顯示，10月北京庫存漲幅超過12%，一手房成交面積環比下降29%，截至30日，二手房成交套數環比下降105.24%。

上述鏈家中介表示，目前北京市場二手房成交多數以換房改善爲主，所以連環單較多，“有的是爲了孩子上學，換到市裏，有的是小換大，純剛需首套的也有，但佔比不是很高。”

這名中介發現，從9月開始明顯的變化是，業主出貨的意願變得強烈起來，新掛出的房源價格開始走低。

9月，北京一手房成交量爲5574套，爲全年最高點，10月截至30日，成交量爲4198套，下滑較爲明顯。從成交面積上看，10月北京一手房成交面積環比下降了29%。

上海一手房成交量在9月也出現了驟降，官方網籤數據顯示，9月網籤量爲2590套，而8月這一數據是14448套；二手房方面，9月鏈家和我愛我家合計成交3220套，稍高於8月，10月前兩週爲899套。

9月，廣州中心城區多個項目放開限籤政策，導致成交量創全年新高，也導致10月的成交量環比出現50.81%的降幅。

深圳一二手房成交量最高點均出現在8月，分別爲3694套和7208套，9月兩個數字分別降至2169套和4492套，10月仍在持續下滑，截至30日，分別爲1617套和3570套。

一家香港上市房企的營銷總監表示，成交量變化受到的影響因素較多，短期下降並不意味着市場冷卻，“原來房地產市場有投資屬性的，加槓桿容易，現在把槓桿抽離了。300萬的房子，原來手裏有80萬就能買，現在起碼得200萬。”

出貨意願變強

上述中介表示，北京二手房市場供應增加並不明顯，但由於成交走低，無論是投資客還是改善型換房客，出貨意願變得強烈。

判斷一套房源屬於自住還是投資並不難，一般情況下，房屋是簡裝甚至保持毛坯，業主從未居住過，絕大多數爲投資。“當時這邊房子比較便宜，單價只有1萬元左右，很多人作爲投資買的。”該中介表示。

投資客，往往也是打破市場價格底線的領頭羊。環京地區燕郊樓市就是典型，燕郊房價在高槓杆投資客割肉甩貨過程中，從接近4萬元/平方米一路下滑到當前得不足2萬元。

由於北京購房門檻較高，市場容量較大，投資客的變化對整體樓市的影響還不明顯，“這個小區，買的時候基本都是1萬元出頭，現在4萬出頭，無論怎麼降，業主都能賺錢。”

另外，改善型換房爲主的市場下，一些連環單中的業主，也會選擇小幅降價出售，“我剛做一個連環單，業主爲了小孩上學換房，一賣一買，用了5個多月，還好她家小孩是明年上學，如果距離登記入學很近，就只能降價賣了。”

鏈家數據顯示，今年5月，新增房源平均報價開始高於在售房源平均報價，但從9月開始，新增房源平均報價又低於在售房源平均報價，10月最後一週，這一差距是500元/平方米。

不僅是二手房市場，媒體記者發現，北京一手房市場中，限競房作爲性價比較高的產品，目前多數項目實際去化效果並不理想，尤其是交通、教育、醫療等配套相對薄弱的遠郊項目。

中指院的報告顯示，截至10月20日，北京25個限競房項目平均備案簽約率只有15%，尤其是位於房山、平谷等區域的部分項目，從蓄客至今已經過去半年多時間，但備案簽約率還不到10%。

上述營銷總監表示，在一個投資爲主的市場中，配套並不重要，但在剛需和改善型爲主的市場中，“有沒有地鐵、有沒有好學校等配套，往往是購房者做決定的關鍵。”

價格回到2016年底

上述中介介紹，他負責銷售的小區由一家美國上市的房企開發，2015年交付，2016年初，二手房價格2萬元出頭，到2016年底，房價已經突破4萬元大關，到2017年3月，成交價格超過5萬元/平方米，“限購升級後，價格開始下跌，到現在中間有漲有跌，整體算下來跌了1萬元左右。”

來自中國房地產業協會的中國房價行情顯示，10月北京一手房均價爲6.4萬元/平方米，環比持平。二手房均價爲6.21萬元/平方米，環比小幅上升0.96%，同比下滑了4.07%，價格已經迴歸到2016年底。

與北京相比，上海一二手房價格均出現下滑，其中10月一手房均價爲6.09萬元/平方米，環比下滑0.2%，二手房均價爲5.14萬元/平方米，環比下降1.31%，同比下降了2.03%。

10月，廣州一手房均價爲3.5萬元/平方米，環比上升1.05%，二手房均價爲3.3萬元/平方米，環比上漲1.04%，同比上漲7.8%。廣州也是一線城市中一二手房環比同比均上漲的城市。

深圳10月一手房均價爲6.34萬元/平方米，環比上升0.54%，二手房均價爲5.57%，環比下降4.35%，同比上升了4.77%。

值得關注是，北京、上海、廣州和深圳4個一線城市中，10月二手房價格均低於一手房價格。此前，四個城市一二手房價格曾長時間倒掛。這意味着“買到即賺到”時代的終結。

上述房企營銷總監表示，從市場層面而言，未來比拼的是項目自身硬件品質和服務，以及區位、交通、園林、教育、醫療、商業等綜合資源稟賦。

就在業界普遍認爲樓市即將進入拐點的時候，房企的業績再創紀錄。中指院發佈的榜單顯示，前10個月，銷售額超過千億的房企數量達到24家，遠洋、融信、藍光也有望在年底進入千億俱樂部。2017年中國千億房企爲17家，2016年是12家，2015年是7家。

來源：經濟觀察報