融信千億路上的“新節奏”

原標題：融信千億路上的“新節奏”

地產行業規模製勝的年代，中等房企若要突圍，在企業戰略與管理上必然不能走尋常路。近年來，融信中國實現規模快速增長的同時，也被外界貼上了拿地激進、負債率大增的標籤。

然而，近兩年，融信在業績快速增長的同時，並未如外界想象的那樣風險大增。一方面源於企業先前的投資佈局踏準了週期，重倉區域業績爆發增長，另一方面企業也採取積極措施，保證各項財務指標的邊際安全，降低企業風險。而今，融信再一次在企業架構、投資策略上作出調整，爲千億之後構建更大的平臺打下堅實基礎。

踩準節點業績大增

融信中國正在向外界展露它這匹“黑馬”的“成色”。

數據顯示，2018年上半年，融信總合約銷售額約爲545.31億元，同比增幅高達75.73%。由此，公司上半年完成全年1200億元目標的45.44%，超出原計劃的40%。

實際上，近兩年融信銷售規模的快速擴展，公司合約銷售金額、結轉收入、總資產和淨資產的年複合增速均超過100%。業績的取得則正是源於當初融信採取的積極投資策略，以及得益於公司踩對了板塊週期的節點，尤其是在行情上行之前重倉長三角城市，從而收穫了區域上漲的紅利。

“融信發展速度比較快既有市場本身的因素，又有賴於企業的佈局策略。”融信中國執行總裁吳劍表示，2016年上市後的全國化佈局中，融信儲備了較大規模的優質土地，其中杭州的貢獻率很高，爲業績提供了重要支撐。

資料顯示，2013年融信開始啓動全國化佈局，其中，2014-2017年，融信銷售規模的複合增長率接近100%。擴張速度顯著高於行業平均水平，其中，2016年公司成功登陸資本市場，由此業界也開始將公司稱爲地產界的又一個“黑馬”。2017年，融信中國銷售規模成功突破500億元，超額完成年度目標。

吳劍進一步分析，前兩年融信就意識到行業即將進入寡頭時代，規模化導向趨勢日益明顯。融信希望把握時機衝一衝規模。融信原來基數不是太大，近幾年人才、資金、管理等方面的實力都在提升，投資佈局比較合理，所以才實現了快速增長。

值得注意的是，融信的擴張時間節點和區域投資聚焦的把握上都十分精準。

海通證券發佈研究報告指出，融信中國在2015-2016年踩對了長三角板塊上行週期，提早佈局長三角改善型產品，享受到了地價、房價雙重上漲的紅利。受益於品牌溢價以及強勁的銷售，公司規模正快速增長。

從該公司2015-2016年報中可以注意到，融信新增土儲主要聚焦於杭州和福州。杭州和福州成交樓面均價近年漲幅明顯，公司提前佈局杭州和福州鎖定較低成本土地。此外，杭州和福州在2015-2017年公司合約銷售貢獻最高，公司在這兩個城市的成交平均房價穩定上升。機構數據現實，在融信中國2315萬平方米的土儲面積中，有58%集中在杭州、上海和福州這些市場份額領先的三大重點城市。國際投行花旗對融信中國給予了“買入”的評級。目標價爲19.8港元，較目前的股價有超過80%的上升空間。花旗表示，市場正逐步認可該公司的增長潛力，公司具有高增長與估值吸引的特徵。

穩健投資前景看好

業內人士指出，近三年融信銷售規模增長率均超過100%，這種持續高增長十分難得，畢竟規模化對房企的意義十分明顯。

“融信中國業績快速上升源於公司搶在週期前實現土地儲備的擴張，初步完成了全國化佈局。”一位樓市觀察家表示，尤其是通過股權收購的方式，積極開拓中西部潛力城市，土地佈局從東部沿海擴展到內陸。到去年底，公司已形成全國八大核心城市羣的佈局：海峽西岸、長三角、長江中游、大灣區、京津冀、中原、成渝、西北城市羣。截至2017年12月31日，融信中國總土儲面積達2315萬平方米。其中，融信土地儲備超過80%的貨值、超過60%的面積位於中國一二線城市的黃金地段。

花旗表示，對於房企而言，2016-2017年公司因收購而負債增加是良好時機，事實上，融信的確在期間獲得了大量低成本的土地。在融信分佈在全國33個城市的土地儲備中，平均樓面均價爲6568元/平方米，僅佔2017年公司整體銷售均價（2.1萬元/平方米）的三成左右，其中通過收購獲得的土地儲備平均樓面均價爲4814元/平方米。

公司通過2017年底收購安徽和寧波海亮55%股權、2018年收購鄭州清華園100%股權，低成本獲得中西部和鄭州的佈局。

專家分析顯示，行業規模化趨勢已經形成，隨着行業集中度日益提高，中小規模企業生存空間將日益被壓縮。金融方面，當前很多金融機構只跟行業30強或50強的房企合作；同時，大型房企憑藉規模優勢，騰挪空間大，可以避免出現系統性風險；此外，大型企業有能力整合更好的人才資源，組建更優秀的團隊，打磨推出更優質的產品，從而實現良性循環，提升企業競爭力。

“客觀而言，在基數提高之後，融信的增長速度已經放緩。”業內分析人士介紹，2018年，融信的銷售目標是1200億元，權益部分約800億元，較去年增長50%-60%，處在行業平均水平。他進一步分析，之前是階段性彎道超車，今年融信求規模的前提是要保證安全，更追求企業多項指標的平衡和健康發展，這也更符合今年金融市場嚴控的大背景。融信對市場節奏的把控非常準，分析人士進一步強調。

事實上，從去年“9·30”新政以來，全國樓市調控日趨嚴厲化和常態化。近來房企融資渠道收緊，尤其是房地產行業還債高峯的來臨，不少房企正面臨資金流壓力。已經有跡象表明，地產行業的銷售量和投資開始出現下行趨勢。

“快速發展的房企開始變得越來越謹慎，每進一個城市、每拿一塊地都慎之又慎。對於處在這個規模梯隊的企業來說，如果某些項目出現困難，雖然不至於波及整體，但很可能會把發展拖慢，和其他企業拉開差距。”吳劍表示，融信在下一階段，將更注重拿地安全。在實現彎道超車後，融信主動尋求“降速”，採取更穩健和平衡的戰略佈局。

據瞭解，融信今年預計供貨1800億元，上半年爲700億元，更多項目將在下半年進入銷售週期。企業管理層對下半年銷售額顯示出樂觀情緒：融信的業績轉化率高，公司有信心可以按計劃完成任務。

降負債率優化管理

除了在擴張上顯示出謹慎與穩健的態度外，爲應對企業邁向千億規模的變化，融信尋求優化企業管理，調整企業架構，提高企業運營效率；在財務方面也採取多重手段降低負債率，提高公司流動性，保證現金流安全。

據瞭解，去年底融信實施了事業部制度改革，成立了4個事業部，分別管控不同區域。企業管理架構調整爲“集團-事業部-城市公司”三級管控。

對此，公司管理層解釋，這個調整是爲企業運營服務的。隨着區域佈局和規模的擴大，管理半徑也會變大，融信不希望總部過於龐大，從而影響企業的決策效率。調整後，總部做標準化、績效、戰略管理，對事業部充分授權。從目前的試點來看，事業部制改革的效果很好。

在財務方面，融信也在尋求積極的調整。海通證券分析指出，公司在經歷了快速擴張、初步完成全國化佈局後，適時調整財務策略，加強公司財務安全邊際。公司管理層在2018年3月的投資者會議上明確表示將調整公司負債，下調資產負債率和淨負債率，計劃在2018年將淨負債率調至100%；同時，融信也致力於提高公司的流動性，最低現金餘額應保障足以滿足未來12個月基礎運營資金支付，以保障充足的流動性。從運營層面上，爲了達到財務文件，公司擬審慎通過招拍掛拿地、堅持“輕資產”合作模式減少資金壓力和嚴格要求回款。

中投證券認爲，銷售回款將爲降債的主要驅動力，隨着未來融信更多項目推出，該公司負債率有望在2019年達到行業的平均水平。

在融資方面，2017年融信通過發行優先票據和股權配售的方式，拓寬融資渠道、替代高成本的信託貸款，降低了融資成本。在之前的6月，融信已經通過以先舊後新方式配售股份，募集資金約11億港元，這也有助於進一步擴大股東基礎、優化股東結構、降低槓桿率。

花旗分析，規模實現快速增長，利潤率也將反彈。融信目前正處於“豐收”期，預計該公司在2017-2020年的毛利率約爲22%-25%，淨利率爲7%-10%。

按照融信中國管理層的判斷，未來調控政策會一直延續，加上中美貿易摩擦、宏觀經濟形勢等因素等都會間接地影響房地產市場。因此對於企業而言還是應該練好內功，做好產品、企業運營管理。實際上，在產品方面，融信在上海、杭州等地的產品售價已超出周邊同類型項目10%-20%的溢價水平。但融信表示，未來會更加重視客戶需求，在“投融管退”4個環節的基礎上，融信會着力增加“研”的環節，包括產品、市場、客戶研究，提高客戶服務質量。