深扒地皮：西永地价破7！大佬轮流抢占，是实红还是虚高？

摘要：西永目前的配套还不足以支撑如此庞大的生活需求，从实地踩盘来看，目前西永最繁华的地方就是微电园板块，依托龙湖拉特芳斯、金科天宸、首创光和城等项目的商业，生鲜超市、母婴店、江湖菜快餐店、药房等基本都有，能满足目前居住人口的日常生活用度。从目前在售的新房分布来看，可以分为3个小板块，分别是西永产业园板块、物流园板块和陈家桥板块。

作为一个正宗的重庆土著

可以打包票地说重庆确实没有春天和秋天

“二四八月乱穿衣”已经成为重庆人的一种时尚

每天早晨起床第一件事就是查看天气预报

然后自问“今天穿什么才是制霸一方的潮boy？

穿什么才能成为街上最靓的仔？”

窗外的天就像女人阴晴不定的脸

上一秒还是阴雨延绵

下一秒就太阳高照

这多变的天气

直接把重庆人民从冬天带到了夏天

温度随之上升

和温度一起上升的还有西永楼市的行情

西永，又是西永！

从最近的土拍、新房成交排名等数据来看，相信广大购房者和小扒都有如此的感叹。

西永的市场一片向好，因此，西永加速腾飞的文章纷纷刷屏，但俗话说得好，眼见为实，耳听为虚，作为一个负责任的地产小编，小扒坚信，坐在办公室码字是不能完全了解西永真实情况的。如今的西永变化有多大？发展到底如何？只有实地踩盘，才能为大家还原最真实的西永。

土地开发，品牌房企争先抢滩

众所周知，开发商对于市场的判断力非常强，而今的西永已吸引了金科、龙湖、恒大、华润、绿城、远洋、华远、招商、万科等一众品牌房企入驻。

其中，2018年至今，华润、绿城、旭辉、华远等房企均为首次入驻。由此可见，西永的聚焦能力非常强。

事实上，与前几年相比，西永的人流量确实大大提升，1号线微电园站两旁的小区大都建好入住，基本的生活配套也有，居住氛围还是比较浓厚。与其他住区不同的是，一出轻轨站，小蜜蜂、中介一拥而上，各大项目的售房部均是门庭若市，即使工作日，到访量也相当可观，颇有照母山当年的风采。

区域发展，加速前进利好频传

西永到底有多火，我们一起来捋一捋。

3月15日，西永两宗地以总价14.2亿被华远揽获，楼面价分别为7137元/㎡和6926元/㎡，溢价均超30%。华远此次大手笔进驻西永，不仅使重庆土地市场开启了暖春模式，也让西永再一次震惊楼市。

试想一下，西永楼面价都7000多了，项目开出来以后不得是14000起步吗？紧接着万科、融创也纷纷拿地，再度落子西永。

2019开年后市场相对温和，为数不多的几个爆款楼盘中，连续多周进入住宅市场成交TOP3的融创文旅城项目就来自西永，此外西永9号、美的金科郡、西著七里等项目的成交量也比较高。

2018年年底，重庆科学城正式落地，中建、华润、远洋等房企陆续入驻；

2017年，重庆自贸区挂牌成立，金科、万达、龙湖等房企持续拿地；

2016年，双碑隧道通车；

2015年，双碑大桥通车；

2013年，首创、金科、龙湖等房企入驻西永；

2012年，轨道1号线开通；

2010年，西永保税区成立；

2005年，西永微电园成立。

政策、交通、配套都占据优势，这是西永大爆的前提条件。

区域定位，政策与产业强支撑

西永板块定位于城市副中心，集中打造外向型电子信息产业集群，打造集商务中心、住宅、高新技术等主要功能于一体的现代化新城，建成中西部第一大加工贸易基地。基于这样的定位，政策的支持和高新技术产业的发展，为西永的高速起飞奠定了重要基础。

从国家战略和地方政策上来说，西永凭借“渝新欧”国际货运桥头堡的便捷，开启了国际高端贸易的大门；2016年，重庆自贸区获批，其中就包含了西部物流园和西永微电子产业园区；2017年，成渝经济区规划落地，西永成为两地经济腹地；2018年科学城落地，再次为西永带来红利。

一个区域的发展与人有着密切的关系，强有力的产业支撑则为西永带来了人流量和高端技术人才。在西永自由贸易试验区、保税区等多重优惠下，西永板块汇聚了微电子、现代物流园、信息产业园等多种产业，入驻了多家企业和公司。

据统计，重庆西永微电子产业园区现入驻企业170家，其中世界500强企业10家，在2013年就已实现产值1097亿元，就业人数达到73000人。据报道，西永在内的西部新城规划人口达150万人，其中微电园就规划了居住人口45万。

周边配套，现阶段不甚理想

西永目前的配套还不足以支撑如此庞大的生活需求，从实地踩盘来看，目前西永最繁华的地方就是微电园板块，依托龙湖拉特芳斯、金科天宸、首创光和城等项目的商业，生鲜超市、母婴店、江湖菜快餐店、药房等基本都有，能满足目前居住人口的日常生活用度；而产业园板块已经投用的西永天街，除了几家餐馆外，其他休闲购物几乎都没有。整体说来，西永还缺少大型商业。

而在规划上就正好弥补了这一缺陷，西永规划有 200万方的商业体量，其中最引人注目的就是文旅城的融创茂和龙湖拉特芳斯的天街。融创茂总占地28.65万方，总建筑面积22.22万方，由商业街、水乐园、海洋乐园、娱雪乐园四个单体组成，目前四个业态屋面全面封顶，预计2020年可投入运营；而龙湖拉特芳斯的天街还在规划中，两大商业建成后，也能为西永带来更多的人气。

教育资源就不用说了，沙坪坝本身就是一个人文教育大区，树人小学、沙区实验一小、重庆一中、重庆三中等多所知名中小学都在西永板块周围建立分校，教育资源丰富。在医疗方面，目前投入使用的只有沙坪坝陈家桥医院、重庆医科大学附属大学城医院、重庆新欧中西医结合医院三所，还有一所三甲综合医院规划建在产业园板块。

交通出行，通勤还靠1号线

在交通上，目前板块内已开通14条公交车路线，贯穿西永大街小巷，基本能满足区域内的交通需求。如果是往江渝北方向出行，主要依靠的还是1号线和双碑隧道，如果是1号线两旁的住户1小时左右的通勤时间，基本可达到光电园、江北嘴、解放碑等地，但绝大部分人还是要换乘公交才能乘坐1号线，当然开通环线后，各个商圈去往沙区的时间减少，相应的去往西永也更快了；如果走双碑大桥和双碑隧道，在早晚高峰期间，车流量较大，免不了堵车，特别是去解放碑、江北嘴、光电园的上班族，完全是堵得心慌。

目前双碑大桥和双碑隧道已经不太能满足进出的车流，而西永以北的土主隧道正在修建中，还规划有井口隧道，开通过后可到达礼嘉商圈、照母山商圈；西永老街片区的西永隧道、大学城复线隧道也正在规划中，开通过后可直接到达沙坪坝商圈。多条隧道开通后将直接缓解交通拥堵，并且规划中7/13/17号线都将在西永设置站点，如果不调规，这里的轨道交通也是6到飞起。

就现阶段来看，西永还是一个新兴区域，交通、商业、医疗等各方面的配套还不够完善成熟，规划还算完善，但还要看规划能否全部落地。

新房市场，新盘扎堆竞争

（数据来源于安居客）

根据安居客数据显示，目前沙坪坝在售项目一共39个，西永组团就有16个，占了沙区新房的半壁江山。从房价走势来看，去年年底科学城等利好因素的影响，西永的房价小涨一波，达到最高值14750元/㎡；开年之后，价格略有回落，并趋于平稳，3月的新房均价在12600元/㎡左右。

西永的新房以1号线为中心，逐渐向两边扩展，较早的有光和城、龙湖拉特芳斯、金科天宸、恒大优活城都围绕在微电园轻轨站四周，大部分已入住。从目前在售的新房分布来看，可以分为3个小板块，分别是西永产业园板块、物流园板块和陈家桥板块。

产业园板块以微电子产业园、惠普园、软件园等企业和公司为主，人流量大，居住项目较少，目前在售的有万云府和华润置地·润西山。

物流园板块的新房比较集中，融创文旅城、桂语九里、中建瑾和城、远洋山水赋等在售项目均位于此板块内，并且板块内可供用地比较多，近期万科、招商、融创拿下的地块也都位于板块内。目前此板块还在开发阶段，各类配套还跟不上，没有车出入不方便，但依旧没有影响购房者的看房热情，沿途小蜜蜂、中介非常多，售房部外停了一排一排的车，而在项目内也非常热闹，购房者络绎不绝。