近日，石景山法院審理一起因戶口未遷出而主張違約金的房屋買賣合同糾紛案件。

出賣人劉某與買受人穆某訂立了房屋買賣合同及相關補充協議，約定劉某應當最遲在產權轉移登記手續辦理前遷出戶口，並約定了未及時遷出戶口的違約金。其後，穆某發現買受的房屋中有他人戶口未遷出，故起訴至法院要求劉某將該人戶口遷出並支付違約金。

石景山法院經審理認爲，穆某與劉某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及補充協議系雙方真實意思表示，不違反法律法規的強制性規定，合法有效，雙方均應按照合同約定履行各自的義務。根據雙方訂立的買賣合同及補充協議的約定，劉某負有辦理房屋內原有戶口遷出之義務，以及未能履行上述義務應當承擔的違約責任。關於劉某抗辯稱房屋內有未遷出的戶口系案外人原因所致，非自身過錯導致。對此，法院認爲，劉某作爲出賣人理應在其出售房屋時，對其出售房屋戶籍情況進行全面瞭解、作出審慎承諾，劉某在合同有約定的情況下應承擔未按承諾將戶口遷出的違約責任。

關於穆某向劉某主張將房屋內戶口遷出之訴訟請求，法院認爲，現登記在房屋內的戶口系案外人張某平，被告劉某客觀無法履行遷出案外人戶口之義務，且戶口遷出問題涉及公安機關戶籍管理制度，不屬於人民法院受案範圍，所以對於穆某此項訴訟請求不予處理。

關於穆某向劉某主張違約金之訴訟請求，法院認爲，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。本案中，劉某未按雙方合同約定如期履行遷出原有戶口的義務，其行爲已構成違約，應承擔相應違約責任。但須指出的是，我國合同法範疇下的違約金，系以補償性爲原則、懲罰性爲例外，在雙方合同約定的違約金過分高於實際損失的情況下，當事人一方可以要求人民法院予以酌減。本案中，穆某未就其因劉某未遷出戶口產生經濟損失向法院提交相關證據，且劉某向法院主張酌減違約金，故法院結合雙方合同履行情況，劉某過錯程度，一次性酌情確定劉某應向穆某支付違約金3萬元。

法官提示：因戶口遷出問題涉及公安機關戶籍管理制度，不屬於人民法院受案範圍，因此本案中原告主張遷出戶口的訴訟請求法院無法支持，但違約金系雙方在簽訂買賣合同中意思自治的內容，如有約定即應履行。另外，關於違約金的數額，因違約方提出了調減的請求，故法院綜合考慮違約金的性質、雙方履行情況及違約方過錯程度等情形，對原告主張的違約金數額予以酌減。​​​​（石景山法院）