最近一连几个案件开庭，均是因为“10.4新政”引起的纠纷。这些案件绝大部分在我看来都没有争议点，均属于浪费司法资源，只要准确理解限购政策和实施细则的规定，双方完全可以和平处理。买家的确是因为政府的限购政策丧失购房资格，这是不可归责与双方的事由，买卖双方和居间方均没有过错，双方解除买卖合同就可以了。

今天下午开庭的案件应该称的上是个奇案，因为中介公司员工法律意识不强，在买卖合同履行没有障碍的情况下，就因为补写合同时不注意，导致买家直接失去购房资格。今天就说下这个奇葩案件。

【基本案情】：

2016年10月3日，买家深户单身名下已经有一套红本房产和产权人的配偶签订买卖合同，购买登记在产权人名下的婚后财产，产权人的配偶以卖家的身份签署买卖合同，但是合同上落款处没有写具体签订时间，合同备注条款约定“产权人在签署合同时未能再场，由其妻子全权签署该协议同样具有法律效力，同样承担法律责任”。

合同签订后当日买家依约刷卡支付首笔定金5万元到中介公司账户，并签署定金监管协议，把定金全部监管在中介公司，定金监管协议落款时间空白。合同签订后中介公司人员认为合同效力存在问题，10月4日带着一式三联的买卖合同和定金监管协议原件乘坐飞机去登记产权人在内的的一个省会城市，要登记产权人在合同上补签字，并出具定金收据。

中介到了省会城市后，10月4日当晚没有及时的联系到登记产权人，也没有注意深圳市在2016年10月4日深夜出台限购政策，第二天找登记产权人在合同上签字，并在买卖合同和定金监管协议的买卖双方名字下面落款2016年10月5日。

此后，买家不确定自己有没有购房资格和是否具备首付四成的贷款资格，迟迟没有支付第二笔定金。后来经咨询发现因为卖家在买卖合同和定金监管协议上落款的时间是2016年10月5日，现有证据没有办法证明双方的交易时间发生在10月3日，导致直接失去购房资格，遂引发纠纷。卖家起诉买家违约，买家认为是因为卖家的原因导致买家失去购房资格提出了反诉。

下面就本案的法律问题做个简要的总结：

一、登记产权人配偶以自己名义和买家签订买卖合同签订后就成立和生效。

依据《物权法》第十五条确立的合同效力和物权效力的区分原则，及《买卖合同司法解释》第三条的规定，登记产权人配偶以自己的名义和买家签订的买卖合同合法有效。

也就是说，双方在2016年10月3日签订的买卖合同，签订后就成立并生效，不需要登记产权人再补签字，在买家和产权人配偶之间已经发生合同约束力，如果登记产权人最终不履行该份协议，则由登记产权人的配偶承担违约责任。

法律依据：

1、《物权法》第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

二、 登记产权人受其配偶和买家签订买卖合同的约束。

依据 《合同法》第四百零二条规定，结合双方在合同备注条款约定的“产权人在签署合同时未能再场，由其妻子全权签署该协议同样具有法律效力，同样承担法律责任”，可以知道登记产权人的配偶在签订买卖合同时有全权代理登记产权人的意思，买家在签订买卖合同时知道登记产权人和其配偶之间的代理关系，依据合同法第四百零二条的规定，该合同可以直接约束到登记产权人。

本案的合同在登记产权人的配偶和买家签订后，依据双方备注条款，能明确的看出来，买家是知道双方之间的代理关系，合同直接约束到登记产权人。何况本案通过居间方签订时实际产权人通过电话和微信的方式直接参与合同的签订过程。

法律依据：

《合同法》第四百零二条 受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

三、登记产权人把合同成立时间落款到“10.4新政”之后的2016年10月5日，导致买家丧失购房资格。

买家在2016年10月3日签订买卖合同时，是深户单身名下有一套红本房产，符合深圳“3.25政策”规定的限购政策，可以再购买一套住宅，贷款享受首付四成优惠政策。因为登记产权人在补签订合同时，把合同的落款时间写为2016年10月5日，10.4新政缓冲条件只是针对“10.4新政”之前已经发生的交易,依据现有的书面证据，买家没有办法证明双方的真实成交实际发生在2016年10月3日。

深圳市不动产登记中心审核交易双方的资料，只是进行书面形式审核，因为登记产权人把合同时间书写为2016年10月5日，导致买家直接失去购房资格。要想补救的办法就是双方重新签署一份买卖合同，把时间写为2016年10月4日前含当日，因登记产权人在外地，买家也没有其联系方式，双方无法正常沟通导致没能进行。

买家虽然在2016年10月3日支付定金到中介方账户，但是此登记产权人签订买卖合同和出具的定金收据显示的时间确是2016年10月5日。依据法律规定，2016年10月3日的转付最可能被认为是诚意金性质。即便认定为立约定金，也不能改变双方书面证据显示交易时间上2016年10月5日的事实。

相关限购政策依据:

1、深圳“10.4新政”内容：自2016年10月4日起，我市执行以下住房限购政策，申请人需提供相关证明材料办理房地产登记或者预售合同备案：

（一）本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民家庭）继续限购2套住房；本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房。

（二）境内非本市户籍居民家庭，提供5年及以上在本市连续缴纳（不含断缴和补缴）个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。

2、10月8日深圳不动产登记中心通知中的限购细则：

（二）、未网签房地产买卖合同或者网签预售商品房认购书，但2016年10月4日（含10月4日）之前已为购房支付相关费用，且于2016年12月31日（含12月31日）之前提供相关证明材料，申请房地产登记或者预售合同备案的。需提供下面两项证明材料中的任一项：

1、买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证；

2、购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。

四、要想正确理解限购政策需要熟悉二手房交易基本流程。

因为自身或代理人对二手房交易流程不熟，对政府文件中专业术语理解不到位，导致很多没有实质争议的纠纷进入法院，浪费司法资源。本案就是一例，卖家的代理人认定买家有购房资格，是其对限购政策和限购细则的内容根本不清楚导致的。

有些中介也不能正确理解网签合同的成立生效时间，认为只要在限购前录入登记中心的系统，买家的购房资格就不受新政策的影响。实际上，不单要求在限购政策前（含当日）要录入买卖双方信息，还要求在限购政策前（含当日）必须打印出来，并把合同的落款时间写在限购政策前（含当日）才可以。

——周争锋2017年5月9日写于深圳