前幾天，評論君搭好基友便車，又踩了一圈南城的限競房，一氣兒看了中海雲築、招商雍和府和金悅府。

　　之前南城版塊已經寫過頤璟萬和跟金地悅風華，大家在公號回覆項目名稱可以查看測評

　　彙報下看完後的第一印象：

　　01

　　中海雲築主打低密產品，疊拼+洋房，戶型和價格都相當美麗，周邊自然環境比想象中要好，但痛點是公共交通太差。

　　項目區位

　　之前，因爲項目在盛產西瓜的龐各莊，經常被粉絲們戲稱爲「瓜景房」。

　　這次評論君去看了，負責任地告訴大家，看不到西瓜。並且，周邊成熟社區不少，街道也乾淨，比房山六環的金樾和著好很多。

　　評論君覺得，中海雲築的片區成熟度，金樾和著要再有個五年，才能趕上來。

　　中海雲築戶型圖

　　洋房只有89㎡三居一個戶型，結構是市面上典型的小三居，客廳面寬3.8米，如果是中間戶，主臥面寬還有3.7米，相當給力。

　　整體來看，中海雲築的小三居戶型，沒有什麼硬傷，最重要的是價格低，現在網籤能查到的簽約均價是3.7萬/㎡。

　　算下來，89㎡三居總價330萬就能買到，首套首付130多萬即可。

　　中海雲築樣板間

　　評論君做過幾次訪談，有些購房者能湊到的首付極限，往往不到150萬，但現在大部分89㎡三居，首付要在200萬左右。

　　中海雲築對預算喫緊，又想住的舒服一點的購房者來說，是個不錯的選擇，但項目的短板也很扎心剛需：交通太差。

　　從項目乘興65路公交，到天宮院地鐵站，有6.6公里，全程大概需要30分鐘，再從天宮院進城，到南三環通勤至少90分鐘。

　　並且這班公交車，晚上8點以後停運，稍微加個班，回家就只能打車。

　　02

　　招商雍和府，黃村版塊老城，周邊配套和交通不錯，90㎡以下的小戶型只做了兩居，總價接近500萬，相當挑客。

　　項目區位

　　走訪時，雍和府的售樓處並不在項目地，而在招商中國璽南側，項目的實際位置，是在清源西路與興業大街的交界處。

　　周邊配套和社區都相當成熟，到4號線清源路站，只隔了一個街區。

　　項目小戶型面積段在84㎡到87㎡，規劃的都是兩居，大戶型是118㎡三居跟131㎡的四居，等於砍掉了「小三居」的產品線條。

　　項目戶型

　　確實，87㎡做兩居，次臥、衛生間和餐廳的空間感，都會比較舒服，之前好基友嚴肅君還吐槽，90㎡小三居簡直擁擠到恐怖。

　　但在寸土寸金的北京，89㎡都能做出三居兩衛，招商雍和府小戶型只做兩居的打法，評論君還蠻意外。

　　86㎡戶型樣板間

　　這很容易讓人懷疑動機，是不是對小三居的佈局把握，沒有自信。

　　因爲限價5.58萬/㎡，總價接近500萬的兩居相當挑客，一般情況下，想也知道同等總價挑三居的人更多。

　　03

　　金悅府是當天看到項目中，地鐵交通條件最好的，到4號地鐵線義和莊站，直線距離大概有600米，但戶型，無力吐槽。

　　項目區位

　　目前也是臨時售樓處接待，在生物醫藥基地附近，項目實際位置要更靠北，在4號線義和莊站附近，跟頤璟萬和是鄰居。

　　走訪時，只有戶型圖和沙盤可看，高低配產品，疊拼+洋房+高層。

　　佔地面積不到3萬㎡，容積率2.5，還能摳出疊拼，評論君相當服氣，出貨值的心思可以說是非常明顯了。

　　項目沙盤

　　爲了給低密產品騰地兒，高層的排布和戶型會差點兒意思，不僅有東西向的樓棟，兩梯五戶的設計也是給跪。

　　這決定了高層樓棟，大部分的客廳，都是東向或者西向採光，很難做到南北通透，更別提什麼公共空間綠化。

　　項目戶型圖

　　評論君拿到了一個83㎡兩居戶型，南北向唯一的通風窗，竟然是衛生間，臥室關上門之後，整個戶型就是360°不通透的設計。

　　恍惚間感覺回到了十年前。

　　04

　　看完之後，基友跟評論君吐槽，覺得戶型不錯的位置太遠，位置還行的戶型又太差，難道就沒有戶型不錯，位置也還好的麼？

　　評論君想了想，好像還真的比較少。

　　好評與差評粉絲羣裏關注的熱點地塊，面紗揭開，戶型都是被噴的最多的，之前扒到的金融街·融府，以及九龍倉·壹西貴，戶型一個比一個慘烈。

　　開發商難道不比購房者更懂設計麼？

　　評論君曾經私下跟業內好友請教，爲什麼都8102年了，還有這麼奇葩的戶型，他半開玩笑地點了三點原因：

　　1、被股東逼到沒有辦法，爲了出利潤出貨值，能排下疊拼要排，排不下疊拼創造條件也要排，高層戶型？擠擠吧。

　　2、優勢地段，有恃無恐，四環內供地越來越少，戶型差點買不買？你不買，自然有人買，反正北京人那麼多。

　　3、限價卡到沒利潤，高週轉纔是王道，戶型拿舊款改改上馬，真沒時間，也沒心思一點一點摳細節了。

　　身在北京，突然有點點憂傷。

　　最近，評論君拿到一份海淀四道口地塊的規劃材料，似乎可以期待一下，先曬一張整體的規劃圖：

　　此信息僅供參考，最終以開發商公佈爲準

　　北側是自持+還建商業，地上+地下建築面積共計1.64萬㎡，住宅只有4個樓棟。

　　評論君查了一下，社區總戶數238戶，除了36%的自持，2號樓還要貢獻出16套回遷安置房，預計可售部分也就100多套。

　　樓棟總高17層，戶型涵蓋78.5㎡、88㎡、110㎡、123㎡四個面積段，目測123㎡戶型會是南向三面寬的設計。

　　受制於地塊形狀，海淀四道口地塊，沒有正南正北的樓棟，地塊體量不大，所以也不要對社區綠化有太多奢望。

　　社區綠地面積，也就3000多㎡吧。

　　地下儲藏空間下挖5層，總面積5531㎡左右，不出意外，評論君猜測，項目會試探性地進行捆綁銷售。

　　即便如此，海淀四道口地塊也並不愁賣。

　　地塊限價均價85373元/㎡，最高銷售價格不能超過89642元/㎡，按照最高價銷售，78.5㎡戶型總價不到700萬。

　　附近的明光村小區，二手房的均價大概在8.4萬/㎡，而天兆家園二手房的價格，則在10萬/㎡以上，這些小區，還都是在零幾年建成的老小區。

　　地塊出讓不久，就有粉絲打聽地塊動態，最新消息是，項目可能會在明年入市。

　　祈禱最終版的戶型面市，不再引來一陣哀嚎和吐槽。

　　互動時刻：你有關於戶型吐槽？歡迎在評論裏留言。