公寓VS写字楼，到底哪一个投资回报率更高

现在威海的房地产市场推出了很多公寓和写字楼产品，不少粉丝在后台留言，希望棒棒能给出建议，哪种产品的回报更高，今天就出一期公寓和写字楼的专项对比。

投资回报率

公寓

首先你得明白40年产权公寓，无法落户、首付50%、贷款年限最长为10年。

公寓和写字楼大体来讲有两种收益，其一是租金收益，其二是溢价收益，而租金和溢价之间又是呈正相关，产品租金越高溢价越高，产品租金越高投资回报率越高。

1、如何计算公寓的投资回报率？（静态）

如果购买公寓A平方米，单价B元/平方米，租金C元/平方米/月，

投资回报率=(A*C*12)/(A*B)= C*12/B=每平方米年租金/每平方米单价

举例：如果公寓是40平方米，单价15000元/平方米，租金50元/平方米/月，投资回报率是40*50*12/(40*15000)=50*12/15000=4%

2、如果知道投资回报率，多少年能回本？（静态）

回本时间(单位年)=投资回报率的倒数=1/投资回报率=每平方米单价/每平方米年租金

举例：如果购买公寓是40平方米，单价15000元/平方米，租金50元/平方米/月，回本时间是(40*15000)/(40*50*12) 15000/(50*12)=1/0.04=25年

3、如果单价是15000元/平方米，20年回本，租金需要租到多少钱？

20年回本投资回报率：1/20=5%

每平方米月租金：15000*0.05/12=62.5元/月/平方米

一套公寓20年回本，投资回报率为5%；15年回本，投资回报率为6.67%，市面上90%以上的公寓无法达到这个水平，投资回报率达到4%-5%已经是非常不错的产品，而公寓投资回报率只比余额宝高一点点（天弘余额宝年化收益为3.73%）。

4、二手公寓交易的税费

目前市场上二手公寓基本无人问津，而且卖公寓需要交许多的税费，重点税费如下：

营业税以及附加：{差价=（本次合同价-上次合同价）}*5.55%

土地增值税：{增值额=（本次卖出合同价-成本）}30%-50%

个人所得税：（本次合同价-成本-土地增值税）20%

这项算起来，这个费用是很大的。

写字楼

宏观层面，从全国范围内大调查数据看，《中国房地产投资回报率调查报告》就指出，近两年写字楼市场，静态租金回报率均值为4%-6%，长期租赁回报率大多集中在7%-10%；

微观层面，以经区车站旁写字楼为例，一间100㎡写字楼，2.2元/㎡/天，月租金为6600元/月，二手房均价1.2万/㎡，写字楼投资回报率达到7.5%。均价12000元/㎡，总价120万元，首付60万元，贷款10年计算，完全可以做到以租养贷，假设在租金不变的静态情况下，13年即可回本，投资回报率达到7.5%。

市场需求方面

公寓

公寓的最大优点在于面积小总价低，对于暂时没有能力购买住宅的人来说，可以作为过渡房使用。但是威海公寓的价格跟住宅相比几乎不相上下，这一方面优势并不明显，因而也阻挡了很多有自住需求的购房者。

再来看出租。上面计算的租金回报比其实是非常理想的情况。一般情况下，威海40平的公寓租金在一千出头，这样算下来，需要四五十年才能收回成本。

本月初《民法典各分编（草案）》作出规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，但是对于公寓这种介于商、住之间的形式并没有提及。相反地，深圳等部分城市已经出台了关于公寓限售的政策，公寓收益越来越窄。

写字楼

根据山东省17市最新一季的经济数据显示，威海以851.02亿元，排名第十，经济增速8.03%，是全省增速最快的，而威海市政府公布的威海2018上半年经济报告，威海市经济运行延续了稳中向好的发展态势。

2018年2月，山东省政府确定威海等8个城市为大城市试点，我市积极响应，目标到2020年，常住人口目标达到180万人以上。城市人口的增加，交通无疑是重要的影响因素，而济青高铁全线通车规划，将与青荣城际铁路、青连铁路等线路连接，届时，威海至济南缩短到2小时左右，形成省内“2小时交通圈”。城市人口的大量涌入，会促进威海产业的不断发展，且企业队伍也将不断壮大，激发对写字楼的需求，未来写字楼市场需求将更大。

截止今年2月，威海市中小微企业总数达到8.21万户，非公有制经济市场主体达26.47万户，中小企业正以前所未有的速度快速发展着，成为写字楼市场主要的租赁需求对象，奠定了写字楼市场长期稳定增长的基石。