摘要：該報告風險信息提示爲，渝開發房地產開發主業規模相對較小，市場地位有限，其現金流狀況及經營業績易受項目開發、銷售及結轉週期等因素影響，近年來波動較爲明顯。實際上，作爲重慶“元老”級房企，渝開發採取偏保守的發展戰略，一直受限於重慶市場，使得上市27年來渝開發業績因其開發項目少而波動明顯，並因對當地市場的過度依賴面臨較大的市場風險。

原標題：連續四年未公開拿地 老牌房企渝開發的規模之痛

本報記者 莊靈輝 盧志坤 重慶報道

土儲及銷售面積萎縮多年後，重慶渝開發股份有限公司（000514.SZ，以下簡稱“渝開發”）如今正尋求轉變。

《中國經營報》記者查閱渝開發近年年報發現，其項目開發所用土地均於2016年以前獲得。2019年末，渝開發擁有可開發權益計容建築面積約78.23萬平方米，已較2014年末縮減約一半。爲此，渝開發今年計劃耗資30億元增加土儲。

業內人士向記者指出，由於開發項目較少，渝開發近年業績波動明顯。房地產市場下行壓力下，中小房企面臨更大的生存壓力，類似渝開發這樣的區域房企也應適當擴充規模降低風險，以謀取長遠發展。

連續四年未拿地

天眼查信息顯示，渝開發註冊成立於1992年，次年登陸A股上市。作爲重慶本地最早上市的房企，渝開發多次在其年報中將核心競爭力歸於土地儲備充足且拿地時間早，土地獲取成本及獲地溢價率低於其他房企。

但這一核心競爭力正隨着土儲面積的萎縮逐漸被削弱。記者查閱渝開發近年年報發現，其土地儲備面積2014年末達到峯值，當時渝開發在建及儲備總面積約160萬平方米；2015年末，渝開發權益儲備面積則約爲110萬平方米，而至2019年末，可開發權益計容建築面積則約爲78.23萬平方米，土儲面積持續萎縮。

評級機構4月22日對渝開發2019年第一期公司債作出的跟蹤評級報告也顯示，截至2019年末，渝開發存量土地均爲2015年及以前年份摘得，宗地面積合計76.11萬平方米，對應總建築面積145.26萬平方米，亦意味着渝開發自2016年後連續四年時間未再拿地。

渝開發在2018年年報中曾稱，公司計劃2019年根據市場情況擇機參與公開市場土地（招拍掛）競買，以增加土地儲備，競買土地總價款控制在人民幣12億元內。但根據上述跟蹤評級報告及公開信息，渝開發2019年未曾公開拿地。

此外，渝開發可售和銷售面積都在急劇下滑，2017年銷售面積爲11.53萬平方米，2018年下滑至8.91萬平方米，2019年上半年僅銷售2.06萬平方米。可售面積則從2017年的14萬平方米下滑到2018年的10.33萬平方米，再到2019年的3.46萬平方米。

直到今年1月，渝開發纔在四年後再度開始拿地。當時渝開發競得重慶市北碚區蔡家組團地塊，宗地面積爲19.24萬平方米，建築面積爲22.99萬平方米，成交總價爲14.73億元。

根據渝開發公告信息，今年渝開發拿地預算爲30億元，較2019年預算倍增。

此外，渝開發還在積極尋求控股股東重慶城投的支持。去年底，渝開發發佈議案稱，向重慶城投申請額度人民幣25億元一年期（含一年）借款用於公司生產經營，執行人行一年以內（含一年）貸款基準利率，如遇人行調整同期貸款基準利率，利率於人行公佈的同期貸款基準利率調整日進行調整，根據公司經營情況可以提前還款或協商展期，若需展期，則展期期數不超過五期（一年爲一期）。根據上述跟蹤評級報告，2019年末，重慶城投向渝開發提供了5億元的股東借款。

中小規模房企之痛

實際上，作爲重慶“元老”級房企，渝開發採取偏保守的發展戰略，一直受限於重慶市場，使得上市27年來渝開發業績因其開發項目少而波動明顯，並因對當地市場的過度依賴面臨較大的市場風險。

多份對渝開發的資信評估報告都提及，渝開發的主要風險包括其在開發項目相對較少，個別項目的建設進度及銷售情況變化會導致營業收入及現金流規模大幅波動，且個別房地產項目銷售回款難以覆蓋前期投資，實際銷售業績不佳等。

如渝開發旗下最大的房產項目山與城項目，由渝開發與上海復地投資管理有限公司合作開發，一期及二期業態爲別墅，三期爲洋房，已分別於2011年至2013年取得預售，但前期因與業主發生糾紛、項目交通不便、生活配套不齊全等原因，銷售狀況未達預期，直至2019年末一至三期綜合去化率才達96%。

而截至2019年末，山與城一至三期累計投資23.67億元，合同銷售金額合計17.31億元，按剩餘可售面積及當前銷售均價計算，上述三期項目收益難以覆蓋前期投資。

受開發項目較少影響，近年來渝開發的業績起伏不定。2014年至2019年，渝開發的營業收入分別爲19.47億元、11.55億元、6.83億元、10.41億元、5.40億元和8.66億元；淨利潤分別爲1.22億元、737.10萬元、1.23億元、0.80億元、0.25億元、2.64億元。而根據渝開發日前發佈的2020年一季度業績預告，渝開發預計虧損2465萬元至3335萬元，上年同期盈利1651萬元，較上年同期由盈轉虧。

銷售回款的減少，讓渝開發近兩年持續面臨債務的集中到期。2018年渝開發一年內到期的非流動負債由前一年的7000萬元上升至10.64億元；2019年8月，渝開發還兌付了一筆五年期的公司債，金額爲10億元。

與此同時，近幾年渝開發還在削減負債，收縮融資規模。2016年到2018年籌資性現金淨流量分別爲-0.6億元、-3.92億元和-1.73億元，呈持續淨流出狀態。截至2019年前三季末，一年內到期的非流動負債下降到6100萬元，長期借款爲6000萬元，應付債券則增加到7.09億元，公司賬面貨幣資金爲10.98億元。

上述評級報告指出，去年渝開發項目開發規模明顯擴大，在建和擬建項目後續投入及新增土地儲備等因素使得渝開發所面臨的投融資壓力加大。

據渝開發估算，2020年至2022年房地產業務支出金額分別爲31.5億元、15.67億元和10.21億元，其擬通過債務融資方式滿足資金需求，近三年融資淨額分別爲21.07億元、10.5億元和6億元。

“渝開發主要深耕於重慶，偏保守發展的戰略好處是本土房企在拿地上有地緣優勢，包括城市內的城市更新項目都傾向於本土房企。但本土房企如果僅佈局於擅長的城市，企業的運營情況過度依賴於當地房地產市場，一旦當地房地產市場下行，對公司的負面影響較大。”諸葛找房數據研究中心分析師國仕英稱，目前房企呈現強者恆強的局面，中小房企面臨更大的生存壓力。

最新一期的資信評估報告中，評級機構對渝開發主要風險的評估也基本相同。該報告風險信息提示爲，渝開發房地產開發主業規模相對較小，市場地位有限，其現金流狀況及經營業績易受項目開發、銷售及結轉週期等因素影響，近年來波動較爲明顯。且渝開發房地產開發業務主要集中於重慶市，其經營狀況易受區域內房地產政策及市場環境變化的影響。

“一季度由於房企集中拿地，而疫情導致銷售趨緩，一季度房企虧損屬於普遍現象。”國仕英稱，針對規模較小的業績波動情況，業內一般採取的方法是和品牌房企合作，擴大自己的品牌影響力，分擔風險，渝開發作爲區域性房企也得尋求更好的方式規避風險，謀得長遠發展。

針對渝開發未來發展和市場佈局計劃等情況，記者致電渝開發董祕及證券事務代表邀約採訪，對方表示當前處於公司季報窗口期，根據相關規定暫時不接受採訪。