都說“新官上任三把火”，2019年中交地產“換帥”後，“這把火”卻沒能如願燒起來。

都說“新官上任三把火”，2019年中交地產“換帥”後，“這把火”卻沒能如願燒起來。

2019年7月23日，中交地產發佈公告，經第八屆董事會第十七次會議決議，同意聘任李永前爲公司總裁（法定代表人），董事候選人。李永前，這位曾今的中交老將，在綠城中國呆了五年後，重新返回中交。

“回家”後的李永前立下“軍令狀”，“2019年衝刺350億，2020年衝刺500億，2023年遠在千億之上。”

不過，換帥後的首份成績單卻並不盡如人意。2019年中交地產全口徑簽約銷售金額293.87億元，僅完成了350億元銷售額的83.96%。

2017年中交地產立志“央企前三”的豪言壯語還猶在耳旁。然而2019年保利發展銷售額4698億元、中海地產銷售額3387.4億元、華潤置地銷售額2425億元，央企前三甲的位置不曾動搖，卻將中交地產遠遠甩在身後。

頻頻換帥，增收不增利

年報顯示，2019年中交地產實現營業收入140.63億元，同比增長57.16%，歸屬於上市公司股東淨利潤5.43億元，同比下滑33.01%。

淨利潤下滑的大背景是，自2017年以來中交地產頻頻換帥。

2017年12月，吳文德辭去中交地產董事長一職，由蔣燦明接任；2018年5月，楊劍平辭去中交地產總裁一職；2018年9月，空缺了4個月的總裁一職被耿忠強補位。2018年末，中交地產換屆，趙暉出任董事長一職。

不過，2018年上位的耿忠強和趙暉很快又被換下。2019年7月，在總裁位置僅坐了10個月的耿忠強辭去該職務，由李永前接任；2019年的最後一天，趙暉辭去中交地產董事長一職，任職1年零3個月。隨後，董事長一職也由李永前接替。

接連動盪後，李永前接下“燙手山芋”。重返中交地產的第一年，就遇上了公司近三年來的首次淨利潤下滑。在此之前，中交地產盈利增速明顯，2017年歸母淨利潤6.17億元，同比增長432.5%；2018年歸母淨利潤36.69億元，同比增長36.69%。

爲何2019年，中交地產營業收入增速57.16%，淨利潤卻不增反減？

2019年中交地產營業成本增加，毛利率下滑，盈利能力出現疲軟。年報顯示，2019年中交地產土地成本49.31億元，較2018年的20.42億元，增長141.52%。這也是所有營業成本中增速最爲明顯的一項。與此同時，2019年中交地產的房地產銷售額毛利率下滑超5個百分點，僅爲25.01%。

更加值得一提的是，作爲中交地產主營業務的房地產開發，盈利能力一直欠佳。2016年以前，中交地產扣非淨利潤從未突破一億元大關，2017—2019年，中交地產分別實現扣非淨利潤1.64億元、2.86億元、2.59億元，在淨利潤總額中佔比較低。

“被偷走的”淨利潤

雪上加霜的是，賺錢能力削弱的同時，中交地產的淨利潤還被“蠶食”超過一半。

年報數據顯示，2019年中交地產的少數股東損益爲5.79億元，略高於中交地產的歸母淨利潤5.425億元。

少數股東損益指的是公司合併報表中子公司其它非控股股東享有的損益，需要在利潤表中予以扣除。而中交地產過高的少數股東損益或許受到權益銷售佔比不高的影響。2019年中交地產全口徑簽約銷售金額293.87億元，權益口徑簽約銷售金額192.26億元，權益銷售佔比65.42%。

此外，2019年，中交地產資產減值損失4.22億元，信用減值損失1.29億元，兩項減值合計“蒸發”了5.51億元淨利潤。

2018年末，中交地產的資產減值準備餘額爲9052.8萬元，尚未過億。而至2019年末，這一數字翻了5倍不止，增至5.26億元。這一增長又主要來源於存貨跌價準備的4.21億元。其中天津香頌理想花園跌價準備1.82億元，重慶中交漫山跌價準備1.16億元。此外，嘉興、武漢、青島、長沙等地項目均存在不同程度的跌價準備。

與此同時，中交地產還面臨着同業競爭的尷尬局面。中交地產的控股股東中交房地產集團（以下簡稱“地產集團”）官網信息指出， 地產集團控股綠城中國和中交地產兩家上市公司。

地產集團的地產平臺並不僅此而已。天眼查信息顯示，除了兩大上市公司外，中交房地產集團還控股中住地產、中房開發等公司。

雖然根據年報信息，地產集團表示，在2021年底前，採取現金收購、換股併購或其他可行的方式逐步啓動下屬其他涉及房地產開發業務的企業與中交地產深度融合。並且承諾，旗下房地產業務整合前，公司將協調綠城中國和中交地產之間實現差異化經營。

中交地產的同業競爭問題仍舊備受投資者關注。有投資者在給董祕的留言提問中表示，中交房地產集團的同業競爭是限制中交地產發展的主要原因。2019年年報也指出，中交地產多次在調研時被問及同業競爭的解決情況。

衝規模 押寶代建

一方面，爲了“千億目標”，中交地產大舉拿地爲衝規模做準備；另一方面中交地產還在尋找新的業績增長點。

年報顯示，2019年中交地產新增土地15宗，計容建築面積229.54萬平方米，土地購置總價款181.59億元，其中權益價款達118億元。

即便是高價土地中交地產也絕不手軟。2019年12月11日，中交地產以19.31億元拿下昆明呈貢區地塊，溢價率高達95.98%。

伴隨水漲船高的是中交地產的現金流壓力。2019年，中交地產經營活動產生的現金流量淨額由正轉負，爲-46.12億元，同比下滑179.56%；2019年末中交地產一年內到期的非流動負債44.71億元，同比增長35.08%。

年報也指出，近年來隨着經營規模逐步擴大，中交地產現階段資產負債率較高，償債壓力可能較大。 2019年，中交地產淨負債率約爲84.92%，明顯高於其他央企，2019年保利置業、華潤置地、中海地產的淨負債率分別爲56.9%、30.3%、33.7%。

此外，2020年4月8日，中交地產發佈公告，2020年前三月累計新增借款88.48億元，佔2019年末淨資產141.31%。

重資產的房地產業務上“花錢如流水”，中交地產將算盤打到了輕資產上。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜告訴財經網，越來越多的房企入局代建， 是看中了代建低投入、驅動高、銷售規模和獲取自身高ROE來優化報表的紅利。

回到中交地產後，李永前大刀闊斧開展改革，提出“六個一工程”戰略，大力發展融資代建、城市更新、TOD、健康養老、物流地產、文旅文創等新業務。

2020年1月，由中交地產100%控股的北京聯合置業與惠州市惠燃實業發展有限公司、中食冷凍倉儲（廣州）有限公司簽訂項目委託管理服務協議，中交地產的代建業務開始“小試牛刀”。

2020年3月13日，北京聯合置業更名中交房地產管理集團。中交地產表示，此次更名是中交地產“六個一工程”戰略落地的重要舉措，對於中交地產輕資產板塊新航道業務開拓有重要意義。

柏文喜向財經網分析，中交地產在央企地產企業中始終不溫不火，新領導上任且從綠城歸來後，希望借鑑綠城代建業務的經驗以更少的資源投入來上規模，所以代建業務是中交地產擺脫資源約束實現規模躍進的戰略選擇。

數據顯示，2019年綠城中國以品牌輸出、管理輸出的代建管理項目累計取得合同銷售面積約505萬平方米，合同銷售金額664億元。此外，2019年綠城中國新增代建項目72個，合計代建項目260個，總建築面積約6754萬平方米，預計總可售金額約3689億元。

此外，2020年2月28日，綠城中國旗下代建公司綠城管理向港交所提交招股書，申請上市。

在綠城呆了5年之久的李永前見證了綠城代建的迅速成長，“肥水不流外人田”，李永前試圖將這份經驗“引流”中交地產。

不過，並不是每一家房企都適合做代建。合碩機構首席分析師郭毅告訴財經網，入局代建的房企需要產品品質過硬，美譽度高，管理和招採成本控制到位。

此外，柏文喜還指出，和其他房企相比，中交地產的入局代建業務的時間相對較晚，在品牌和資金方面並不突出，且面臨着綠城系的強力競爭以及其他新進入這一領域企業的擠壓，這是中交地產在代建領域所面臨的挑戰。

不過，柏文喜同樣表示，中交地產的企業性質賦予了穩健運營、規範管理和良好資信條件的優勢，未來如果能夠與相關資本方聯合起來結成聯合體來開展資本代建，解決中小房企所急需的資金問題，則會成爲市場拓展的利器，或能如願加快形成一定的規模。

對於中交地產而言，比起遙遠的“央企前三”和千億目標，如何彌補2019年未能完成的銷售額目標，在2020年衝刺500億元大關，纔是當務之急。而押寶代建能否爲中交地產的“成績單”帶來新氣象，還需要時間考驗。