今天各個媒體都被LPR利率降低的消息霸屏了，我掃了一眼某熱搜：百萬房貸月供將少還30元。乍看之下覺得雖然每月少還的貸款還不夠買一斤豬肉的，但對於身背百萬房貸的我來說也算好事啊，蒼蠅也是肉不是。不過細細看了下，這個LPR利率降低與我自己的房貸完全沒一毛錢關係。

這裏就扯出一個存量房貸的概念了，這裏說的“存量貸款”，是在貸款利率改革之前形成的貸款餘額。今年8月17日，央行發佈了15號公告，宣佈“改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制”。這意味着，老百姓適應、熟悉了數十年的“由央行公佈的，銀行存貸款基準利率”被凍結，將逐步退出歷史舞臺。從8月20日開始，企業貸款已經按照新的LPR利率發放；從10月8日開始，房貸利率也參照LPR利率發放了。

而在LPR利率實施之前簽訂合同發放的貸款，就是所謂的“存量貸款”。對於這類貸款，央行一直沒有給出解決方案。其中最惹人關注的，就是28.4萬億左右的個人存量房貸。8月25日，央行在2019年16號公告裏說：2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。這句話看起來信息很完備，但卻遺漏了一個重要內容：個人房貸合同一般期限非常長，動輒20年到30年。一般來說，這類合同會約定：如果央行降息或者加息，則會從下一年度的1月1日開始執行最新利率。

假設你買房子的時候，房貸利率是4.9%。結果過去一年裏，央行三次降息，降低了0.75個百分點。那麼從新的一年的1月1日開始，你的房貸利率應該執行4.15%。反之，如果加息，也要按照最新利率執行。至於上浮的幅度，一般是不變的。比如簽署貸款合同時，約定是利率上浮10%，加息和降息之後，仍然是按照最新基準利率上浮10%。只有在特殊年份裏，在央行默許下，商業銀行纔給存量房貸特殊優惠，個人申請後銀行可以降低上浮幅度。比如在2009年“四萬億”大刺激年份裏，纔可能有這樣的“額外紅利”。

但是，10月8日之後，央行不公佈基準利率了，LPR利率理論上不是央行公佈的，而是18家銀行報價利率的平均值，是“中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心發佈”的。所以，超過28萬億的存量房貸未來如何調整利率，必須等待央行公佈新的方案。最新的進展是：央行承諾會盡快公佈方案。也就是說，存量房貸也可以享受到未來的降息。當然，如果是加息，你也要承受。

我的估計是：央行會在未來20天裏公佈方案，因爲1月1日快到了，商業銀行還需要做準備。未來的做法，大概率是：每年1月1日，根據上一年12月20日最新一次LPR報價利率（5年以上期限）加點，確定新一年的利率。也就是說：基本跟以前的做法一樣，只是參考的基準變成了LPR最新利率。但請注意，每個城市的加點會不一樣，這就會帶來一些差異。

另外想說的一個問題是：新版貸款合同，提供了固定不變的利率選項，要不要選？根據央行8月25日的“答記者問”，新版貸款合同裏的“利率重定價”是這樣規定的：利率重定價是指，貸款銀行按合同約定的計算方式，根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個人住房貸款利率重定價週期可由雙方協商約定，最短爲1年，最長爲合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整爲最近一個月相應期限的LPR。也就是說：新版合同有了更多可能。比如你貸款20年，可以選擇1年覈定一次利率，也可以2年、3年或者5年覈定一次，甚至20年利率都不變化。當然前提是，銀行業接受這種方式。這就是所謂的“個人住房貸款利率重定價週期可由雙方協商約定”。

中國長期利率是走低的，所以選擇固定利率一定不划算。1年覈定一次，應該是合理的。當然，也要看你買房時處於什麼週期。如果在利率的低位，是政府特別希望你買房子的時候，可以選擇3年（或者4年）一覈定。但估計這個時候，銀行不會答應，他們也不傻。

總之，超過28萬億的存量房貸的“利率解決方案”很快就會出臺，對樓市的影響大概率是中性的。