深圳有這麼一個區。

它在今年1-6月這整個半年裏，新房0成交。

它今年上半年二手房成交均價只有3萬多點，幾乎是全市最低。

它在十年前還是市民心中的豪宅區，均價全市最高，十年之後房價卻是深圳倒數。

它在深圳市近三百公里的地鐵線路中，半米都沒沾上。

它不是龍崗、寶安這樣的原關外地區，而是根正苗紅的關內。

它也不是坪山、光明這樣新成立的行政區。

如果你對深圳比較瞭解的話，應該就會知道，這個區是鹽田。

壹

提起鹽田，很多人會想到深圳外國語學校。

這所深圳頂尖的高中就坐落在鹽田的梧桐山腳下，人傑地靈。

一定會有更多人想到的是大小梅沙。

從市區驅車前往大小梅沙，漫長的路程中滿眼盡是蔥翠的山林，半山腰上時不時還浮出幾座山間別墅。

從前每次路過，村長都十分羨慕住在這些別墅裏的土豪。

十年前，許多購房者也是這麼想的。

2008年，福田、羅湖、南山的均價還是1字頭，鹽田的均價，在衆多豪宅盤的推動下，率先突破2字頭。當時兩萬多的均價已經在深圳傲視羣雄。如今的土豪南山，在當年房價不到鹽田的八成。新秀寶安，當年價格僅爲鹽田的一半。

而這十年間，深圳房價飛漲，鹽田卻落在了其他區後面。

鹽田2003年入市的萬科東海岸，開盤價是6600元/平方米，領跑深圳。現在其二手價格爲43772元/平方米，漲了5.7倍。

和鹽田萬科東海岸同期開盤的南山後海天驕華庭，開盤價爲6200元/平方米，如今價格是96946元/平方米，漲了14.6倍。

南山和鹽田這兩個當時同期入市、價格相近的樓盤，如今二手價格卻差了一倍不止。

南山的房價如今已經站上了十萬大關。今年上半年，無數富豪排着隊搖號爭搶南山的幾個明星樓盤。像華潤城三期“富豪冒大雨排隊打印證明”，招商雙璽“五千萬在深圳只能找個角落蹲”這樣的現象成了全民調侃的梗，刷爆了大家的朋友圈。

而鹽田在這半年裏卻尷尬地沒有統計數字，因爲鹽田這半年以來，一手住房是0成交。

當然，長時間沒有成交的主要原因，是鹽田一直沒有新盤入市，部分已開盤的房源，開發商又沒拿出來賣。但鹽田的二手房方面，也面臨着房源不足、流動性差的局面。

樂有家研究中心的統計數據顯示，2018年上半年，鹽田二手房成交均價爲3.4萬元/平方米，不僅遠低於福田羅湖等關內兄弟，在全市範圍內也只比光明、坪山這兩個新近成立的行政區高。

成交量方面，深圳貝殼研究院有詳細的統計。

表中可以看出，2017年以來，鹽田二手住宅成交量低迷。每個半年統計週期，成交量都僅爲六七百套，不及其他行政區的零頭。2018上半年的數據環比下跌了7.4%。

其中還有像這個哥們一樣，鉅虧兩千萬的。

在80年代，深圳最令人嚮往的地方，就是鹽田的中英街。中英街街道的一邊是深圳，另一邊是香港。在那個年代，能夠一步跨出國門，這是最大的旅遊IP，吸引了無數遊客。這條短短的街道，巔峯的時候有商鋪300多間，一年上繳稅收一個億。

但如今中英街已經門可羅雀，大概從深圳的90後開始，中英街已經徹底淡出了人們的生活。

屬於鹽田的符號慢慢淡出，如今在城市發展與市民的生活中，鹽田似乎只剩下了港口與景區。

鹽田怎麼就被忘記了？

貳

鹽田位於深圳的東部，轄區面積72.63平方公里，是深圳面積最小的區。鹽田三面環山，一面臨海，地勢北高南低，屬濱海丘陵地形。

得天獨厚的山水資源是大自然給這個區域的贈禮，但是這樣的地形卻也成爲了鹽田發展的桎梏。

村長認爲，地形就是阻礙鹽田發展的最直接因素。

七十多平方公里的面積本就在深圳各區排名末位，其中還包括了一大片無法開發的山地。

深圳土地難以爲繼的情況，在鹽田十分突出。

房天下中介平臺上查詢結果顯示，鹽田區上一次有居住用地推出拍賣，要追溯到2004年，並且那塊土地還沒有成交。

一級市場土地供應窘迫，直接結果就是新房供應不足。深圳市規土委公佈的數據顯示，鹽田上一次有新盤備案，還是2016年7月份的事了。

土地供應緊缺的問題，羅湖作爲最早建成的老城區，也同樣面臨。羅湖的思路是大量進行城市更新，甚至喊出了“五年再造一個新羅湖”的口號。那鹽田的城市更新情況如何？

在鹽田公佈的18年城市更新計劃中，有8個項目。

其中面積最大的項目有4.6萬平米，但更新方向是物流功能。

山泉小區、詩寧小區等方向爲居住和商業的更新項目，目前還未確定實施主體。

在深圳保障性住房性的城市更新圖裏，鹽田的權重也明顯沒有其他區大。

目前鹽田除了個別公寓和別墅之外，住宅樓盤也只有佳兆業城市廣場這一個潛在入市項目。

可以預見，將來很長一段時間，鹽田的新房供應都會十分緊缺。

二手房價格很大程度上是以新房價格作爲參照的標尺，鹽田沒有新盤的帶動，二手房自然也漲不起來。

土地的緊缺不僅體現在居住用地上，也同樣體現在商業和工業用地方面。鹽田不像寶安、龍崗，還有相對大片的土地，能爲比亞迪、富士康這樣的企業提供佈局空間，難以形成聚集效應。

鹽田這些年來，除了安身立命的港口、物流業之外，吸引到的知名企業也只有華大基因和萬科。而萬科在深圳灣超級總部基地裏新的總部大廈，已經在今年4月份開工建設。

地形地勢不僅限制了鹽田的土地供應，還扼住了另一個重要命門，交通。

梧桐山、馬巒山等山脈天然阻隔了鹽田和其他城區的聯繫，從鹽田前往城市腹地只有兩條路。

鹽田到市中心往返路上糟糕的交通狀況，一定會讓想要去大小梅沙，或者東部華僑城遊玩的深圳人興致大減。

偶爾遊玩一次，或許還可以接受擁堵的交通，但如果要你住在鹽田，每日都如此通勤呢？

數據顯示，鹽田的購房者平均年齡爲34.2歲，是全深圳最高的。福田、南山購房者年齡偏高，是因爲這幾個區價格高，能買得起的人多是事業有成，有一定年齡。

而鹽田的平均年齡高，除了別墅項目多以外，另一個重要原因就是年輕人不喜歡。路面交通擁擠，地鐵還沒開通，每天從鹽田到南山上下班得花不少時間。

買菜5分鐘，塞車兩小時，是鹽田人民對交通狀況的無奈自嘲。

同時，鹽田也確實缺了一點運氣。相對於深圳其他區，鹽田在地緣上看，偏離了珠三角乃至粵港澳大灣區的發展重心。

大灣區的核心在於珠三角東側，港深莞穗這條中軸線，寶安是深圳在這條線上北進的橋頭堡，風光無限。反觀位於東部的鹽田，哪怕是此前深圳的東進戰略，重點也在龍崗。

鹽田因爲或先天或後天的原因，在深圳範圍內區位優勢喪盡，直觀地體現在了房價上。

人們抗議高房價逼走了人才，逼走了企業。但當房價比其他地方低的時候，人們又認爲這個地方的競爭力不夠，支撐不起房產價格。

這是中國樓市黃金時期的時代悖論，在鹽田體現得淋漓盡致。

2002年有一篇名爲《深圳，你被誰拋棄》的文章掀起巨大反響，一時竟成時代之問。十幾年後深圳用強大的民營經濟和創新能力，給歷史作出了回答。

時至今日，很多人在網絡論壇裏會問，鹽田被拋棄了嗎？

村長不這麼認爲。

深圳強大的購買力早就輻射到了東莞、惠州，鹽田作爲市內，只要有新盤入市，始終還是會有不少人關注。

但鹽田想要成爲獨當一面的大區，成爲深圳城市格局中東部新的一極，還缺一個契機。

這個契機，是2020年地鐵的通車。地鐵對於交通擁擠地區的重要性不言而喻。

這個契機是新政策的東風。例如五月份深圳關於城市更新工作的新政策。包括鹽田在內，深圳的城市更新工作有望提速。

這個契機，是下一條交通動脈的建設。隨着深圳東部整體的發展，鹽田將來新建設其他連接各城區的快速幹道是有必要的。

同時，鹽田目前還沒有高鐵站，普鐵也只有一條承擔鹽田港貨運集散功能的平鹽鐵路。高鐵線路將極大拉近地區間的空間關係，改變地區的地緣格局。

將來時機成熟，平鹽鐵路功能將得到提升，鹽田可新建高鐵站與聯絡線，往西接入廣深港、深湛線通達粵西，往東接入廈深線（或者規劃中的深汕第二高鐵）對接東南客專，連接江浙。