2018年第三季度，中國商業地產指數回落至118.1點，環比下降3.7%，同比下降2.5%。

宏觀經濟指數和零售商信心指數走強，同比環比均實現上漲。宏觀經濟發展平穩，消費升級態勢持續，品牌和購物中心數字化營銷方面創新活躍。商用土地指數和商用物業開發指數同比出現回落，增量市場呈現進一步放緩態勢。

二、中國商業地產指數

中國宏觀經濟指數：平穩運行，服務業對經濟的拉動作用增強

2018年第三季度，中國宏觀經濟指數148.3，同比上漲5.9%，環比上漲4.1%。經濟保持平穩運行，GDP同比增速6.5%。產業結構持續優化，第三產業比重持續上升。第三產業增加值佔GDP比重50.96%，比第二產業高出10.6個百分點。第三產業增加值同比增長7.9%，比二季度提升0.1個百分點，高於GDP增速。

服務業對經濟增長的拉動作用不斷增強。新產業、新業態及新商業模式發展迅速，帶動相關行業增加值及佔比不斷提高。其中租賃與商務服務業成爲增加值排名靠前的細分行業，增加值比上年同期增長9.4%，增加值佔GDP的2.7%，比上年同期有所增高。前三季度，最終消費支出對經濟增長的貢獻率爲78%，比上年同期提高14個百分點，消費基礎作用進一步鞏固。居民消費持續升級。社會消費品零售總額同比增長3.8%，消費升級類商品保持快速增長，其中通訊器材類及化妝品類商品分別增長10 .7%和12%。服務業的持續增長及消費升級的趨勢爲商業地產發展提供了良好的市場環境。

中國商用土地指數：核心城市商用地塊價值凸顯，一線城市價格走強，新一線城市成交活躍，二三線城市流拍增多

2018年第三季度，中國商用土地指數76.5，同比下降12.8%，主要由二三線城市商業用地流拍引起。商用土地總體成交量環比微降1.1%，其中三線城市降幅較大，達到19.7%。商用土地樓板價環比上漲8.5%，一線城市貢獻較大，漲幅75.2%。溢價率繼上季度高溫後回落，環比下降50.4%，高溢價地塊比例降低。

一線城市商用土地總成交量與上季度基本持平，但樓板價大幅上漲。樓板價環比漲幅超過75%，其中北京環比上漲150.1%，上海環比上漲117.6%。商用與住宅地塊樓板價比大幅上升，核心城市商用土地價值凸顯。上海商用土地成交活躍，與上季度比成交量翻番。

新一線城市商用土地市場成交活躍但價格走低，成交量環比上升13%，其中成都、重慶商用土地成交量位居前列，杭州的成交量增幅最高，高達183.3%。商用土地樓板價環比下降38%，同比上漲11%。商用土地溢價率回落，零溢價成交地塊比例上升。

二三線城市商用土地流拍數量相比上季度翻倍，開發商對地塊的選擇越發謹慎，但成交地塊總量和價格不乏亮點。二線城市商用土地成交量環比上漲5.2%，無錫、南昌、太原成交量漲幅超過100%。三線城市商用土地溢價超過全國平均水平，並超過住宅溢價上漲幅度，其中呼和浩特、貴陽溢價率位居前列。

中國商用物業開發指數：增量市場增長不足，存量改造市場蓄勢待發

第三季度增量市場與上季度基本持平，新增項目數量環比下降8.1%，新增商業面積環比上升4.4%。商用物業開發指數環比微漲0.3%。

一線城市新增購物中心面積112萬平方米，環比下降16%。5萬㎡及以上項目8個，其中5個位於上海。被收回管理權封閉改造的百聯世茂國際廣場，升級爲上海世茂廣場如期開業。硬件及品牌均實現了較大程度的煥新，爲我國存量商業改造市場帶來了新的活力。

新一線城市新增商業面積251萬平方米，5萬㎡及以上新增購物中心14個。杭州大悅城、重慶彈子石萬象匯、L+MALL天津陸家嘴中心等大型項目相繼開業，在體驗型業態上進行突圍，爲所在城市帶來風洞、室內滑雪、室內潛水、室內動物園、相聲館等全新體驗業態。

二線城市新增商業面積268萬平方米，環比上漲60.4%。5萬㎡及以上項目佔比63.6%，主要分佈在合肥、鄭州、南昌等城市。其中70.6%的項目位於新區商圈，29.4%的項目位於老城區核心商圈。以太原萬象城爲代表，預計三至五年前下沉至二三線城市拿地的品牌開發商項目，將在近兩年逐漸釋放。成爲城市主要的商業亮點，豐富其商業的多樣性，重塑商圈格局。

中國零售商信心指數：奢侈品數字化營銷加碼

2018年第三季度，中國零售商信心指數163.3，上升6.2點，環比上升3.9%，同比上升3.7%。城鎮居民人均消費支出6299.5元，同比上漲6.5%。限額以上商品零售類值環比上漲0.51%。零售商門店數量環比上漲5.72%。

奢侈品市場第三季度代表型品牌無新增門店，數字化營銷活躍。七夕期間，CHANEL、Burberry、Gucci等十餘家奢侈品品牌密集在朋友圈、小程序、抖音進行廣告投放。Dior、Tiffany等品牌在線下門店和微信小程序或電商平臺同步發售七夕限量款產品，數字化營銷戰略的推行決心可見一斑。

輕奢品牌中Coach、Michael Kors、Kate Spade開店數量依舊位居前列，加速在三四線城市下沉，宜昌、聊城、淄博、呼和浩特、西寧等城市均有新增門店。輕奢市場收購浪潮持續推進，Michael Kors收購奢侈品品牌Versace，並將公司名稱更名爲Capri，集團化發展將增加其在全球時尚領域的競爭籌碼。

大衆消費品牌門店數同比增長8.85%，環比增長2.72%。第三季度，優衣庫加速佈局，新增門店24家，接近去年全國新增門店數的1/3;聯手Google，推出人工智能客服系統Uniqlo IQ，提供線上商品搜索、庫存查詢、穿搭推薦等服務，着力打造個性化消費體驗。無印良品新增12家門店，數量超過上半年新增門店總和，同時第九次下調中國市場產品售價，以應對在華銷售業績的下降和激烈的同質化競爭。運動潮牌Champion在華加速拓展，一二三線城市全面開花，截至三季度末，全國已開業門店共計21家。

三、商業創新

微信小程序商業價值嶄露頭角，技術的高迭代倒逼品牌和購物中心數字化戰略提速

在數字化戰略基本成爲行業共識後，高速迭代的技術產品推動購物中心和品牌提升適應能力，快速掌握與消費者互動的新方式。在微信龐大的流量優勢下，隨着小程序功能的完善，其商業價值開始嶄露頭角。無需下載、不佔內存、用完即走的優勢逐步顯現，成爲衆多品牌和購物中心數字化戰略中的重要平臺。Michael Kors於7月推出微信小程序官方旗艦店，成爲輕奢行業首個長期在線，並進行全品類商品銷售的小程序。以Burberry、Dior、Cartier、Gucci爲代表的數十家奢侈品品牌在七夕期間開設限時精品小程序。萬達、大悅城等購物中心也開始嘗試推出小程序，發佈優惠券、會員活動，開設停車繳費入口等。萬達廣場小程序，沉澱會員達到1000萬，優惠券覈銷率超過50%，爲商場帶來30%-50%的客流提升。

新零售咖啡迅猛發展，加速咖啡行業外賣進程

第三季度，新零售咖啡品牌餐飲發展勢頭持續迅猛。瑞幸咖啡7月獲得2億美元A輪融資，成爲國內咖啡行業的獨角獸，截至三季度末門店數量超過1100家，接近Costa門店數的3倍。瑞幸咖啡、連咖啡等新興咖啡品牌的迅速擴張加速了咖啡行業外賣服務和數字化營銷的推進。9月初，瑞幸咖啡與騰訊宣佈達成戰略合作，將在門店選址、點餐、派單、訂貨、品控、服務等多方面結合大數據和人工智能技術實現精準化營銷。星巴克在上海、北京通過餓了麼落地外賣業務，麥當勞9月推出微信小程序“i麥外送”試水上海市場。

盒馬鮮生加速擴展，在生鮮新零售行業的領先地位初步顯現

盒馬鮮生9月首次披露運營業績，開業1.5年以上的成熟門店單店日均銷售額達80萬元，坪效超過5萬元。曾在門店數上與超級物種平分秋色的盒馬鮮生走上快車道，三季度新增門店數近40家，總數超過80家，分佈於16個城市，截至季度末門店數超出超級物種30家。高速擴張模式下物流能否跟上，出品、銷售、坪效能否保持穩定值得關注。京東7FRESH繼上季度的沉寂後，9月與萬科、大悅城、保利等16家開發商簽約，爲加速全國佈局增加了籌碼，並將於下季度佈局天津、成都、廊坊等城市。蘇鮮生目前開業7家門店，新增西安一家門店，與年度開業50家的目標差距較大，第四季度拓展壓力加大。小象生鮮繼上季度品牌升級後，本季度開拓無錫市場，新增兩家門店。

   來源：RET睿意德