2018年如何認定被拆遷人？被拆遷人分爲哪幾類？

來源：大律師網

導讀：隨着國家的經濟飛速發展，帶來的是土地資源的緊張和重新規劃建設項目的推進。拆遷是目前國家以及人們比較關注的一個方面，拆遷給人們帶來財富的同時，也給一部分羣衆造成了很大的困擾。其實大家對於拆遷的瞭解都不是很全面，尤其是在關於被拆遷人。那麼，如何認定被拆遷人？被拆遷人分爲哪幾類？被拆遷人有什麼權利？

(1)私有房屋的所有人。

所有人必須提供當地產權產籍管理機關或區、縣人民政府發給的房屋產權證及身份證明。

(2)公有房屋的產權人，即國家授權的國有房屋的管理人，通常稱之爲產權人。

國家授權管理的房屋又分爲直管房和代管房。產權人必須提供當地產權產籍管理機關或區縣機關或區、縣人民政府發給的房屋產權證書以及身份證明。

(3)被拆遷房屋的代管人。

代管有兩種形式：國家代管和代理人代管。國家代管是指所有人下落不明又無合法代理人或所有權歸屬不明的私有房屋。其代管部門爲房屋所在地房管機關，其權責關係由法律法規直接規定。代理人代管是城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理房屋時，委託他人代爲管理，其所有人與代理人的權利義務關係應當適用民事法律關係中的代理制度來調整。這裏所講的被拆遷房屋的代管人是指國家代管的代管部門，即房屋所在地的房管機關。

對被拆遷人資格的認定，根本問題在於被拆遷房屋的所有人是否在拆遷公告前合法取得房屋所有權。凡是在拆遷公告前合法取得被拆遷房屋及其附屬物所有權者，均是被拆遷人，否則，不應認定爲被拆遷人。

需注意的是，承租人或者房屋的使用人不是被拆遷人，但是他可以與被拆遷人一起成爲拆遷安置協議的主體。

被拆遷人分爲哪幾類?

1、被拆除房屋及其附屬物的所有權人

被拆遷人對於拆遷範圍內的房屋及其附屬物擁有所有權的，是所有權人，依據所有權性質的不同，可以將所有權人分爲公有房屋的所有權人和私有房屋的所有權人及其他所有權人。

(1)公有房屋產權人。依據《城市公有房屋管理規定》的規定，公有房屋是指產權屬於國家或者集體所有的房屋，對該房屋享有所有權的人爲公有房屋所有權人。國家的房屋的所有權人有一般包括國家機關、全民所有制企業事業單位。產權屬於國家機關所有房屋，其產權屬於國家財產，由國家授權的單位依法行使經營和管理的權利並承擔相應的義務;產權屬於全民所有制企業事業單位的房屋，屬於單位自己管理的，產權登記在該單位的名下，由該單位依法行使經營和管理的權利並承擔相應的義務，屬於由指定的或者授權的單位管理的，由該被指定或者授權的單位行使經營和管理的權利並承擔相應的義務。

集體所有的房屋，產權登記在該集體所有制單位名下，由該單位依法行使經營和管理的權利並承擔相應的義務。城市集體所有的房屋，是該集體的財產。

(2)私有房屋的產權人。依據《城市私有房屋管理條例》的規定，私有房屋是指產權屬於個人所有或者數人共有的用於自己使用或者出租的房屋。私有房屋由該房屋的所有人行使經營和管理的權利並承擔相應的義務。這類房屋的產權人包括公民所有的房屋、外國人和無國籍人所有的房屋。外國人和無國籍人所有的房屋是指產權屬於外國人、無國籍人一人所有或者數人共有的房屋及其附屬物。這些房屋由外國人和無國籍人行使經營和管理的權利並承擔相應的義務或者委託他人代爲管理並由代管人履行相應的義務和行使相應的權利。

(3)其他所有權人，其他的所有權人是指產權不屬於公有也不屬於私人所有，而是該產權屬於其他所有權主體所有的房屋，在我國，這些房屋包括：中外合資經營企業所有的房屋、中外合作經營企業所有的房屋、外資企業所有的房屋、外國企業所有的房屋、股份制企業所有的房屋等等，這些所有權人依據法律的規定對其所有的房屋及其附屬物享有權利並承擔義務。

2、被拆除房屋及其附屬物的使用人

在拆遷範圍內對於被拆除的房屋及其附屬物享有使用權的單位或者個人是使用權人。

從被拆遷人取得房屋的使用權的方式來看，一般包括三種，一是以租賃的方式取得使用權,二是通過國家的劃撥方式取得使用權，三是通過其他合法方式取得使用權。

在實踐中，住宅房屋的使用人一般情況下比較多，而且其使用關係一般是以租賃方式設立的，尤其是國有房屋在計劃經濟時代被提供給個人後，基本上其租賃關係是一代延續一代，父死子替、夫死妻代的規矩一直延續至今。此類房屋的拆遷是拆遷過程中的重點，也是拆遷法律規範應當規制的重點因素，但無論是1991年的《城市房屋拆遷管理條例》，還是2001年的《城市房屋拆遷管理條例》，對此規定都比較模糊，甚至基本上沒有規定，這給各地拆遷該類房屋的不統一及拆遷補償標準的不一致開了口子。

因此如何規制此類拆遷的問題，還是未來立法的重點。

3、被拆除房屋及其附屬物的代管人

房屋及其附屬物的所有權人因有關的原因不能直接行使管理其財產的權利時，可以委託或者由有關部門指定有關單位或者個人對產權人所有的房屋及其附屬物進行管理，被委託或者指定的單位或者個人即爲代管人。代管人在行使代管權利的過程中，不得爲不利於所有權人的行爲。根據我國1991年的拆遷管理法規的規定，由於房屋的產權人因故不能直接行使對於房屋管理和經營的權利，在拆遷時，如果被拆遷人作爲房屋產權人無法與拆遷人就有關的房屋拆遷事宜進行協商時，只能由代管人去行使有關的權利，因此1991年的《城市房屋拆遷管理條例》根據實際情況規定，代管人是被拆遷人。

但代管人作爲被拆遷人實際上是不符合民法的規定的，因爲代管人僅僅是管理人，不是所有權人，因此其作爲被拆遷人與拆遷人就被拆遷房屋的事宜進行洽商極有可能會損害被拆遷房屋所有人的合法權益，而且代管人僅僅是管理人，其在與拆遷人協商的過程中能否達到善良管理人的標準很難衡量，因此新修訂的《城市房屋拆遷管理條例》刪去代管人作爲被拆遷人是立法的進步。

此外，我國實踐中的房屋代管，實際上是因“文革”和“解放”引起的，在“撥亂反正”20年後，代管的房屋基本上都因“落實政策”被髮還給產權人，而且在城市房屋拆遷實踐中，代管人作爲被拆遷人爲了牟取個人的利益侵害所有人的行爲屢見不鮮，因此在2001年11月1日施行的《城市房屋拆遷管理條例》不再將代管人作爲被拆遷人。

依據有關法律的規定，代管人包括委託代管人和指定代管人，委託代管人是指代管人的代管權利由房屋及其附屬物的產權人委託而產生的，指定代管人的代管權利是基於由有關的部門指定而產生的，如人民法院在宣告某人失蹤後即可以指定由其近親屬中的一人或者數人代管被宣告失蹤人的財產，包括房屋及其附屬物。此外依據我國有關法律法規的規定，對於產權人不明或者因其他原因不宜指定代管的房屋，由國家規定的房屋代管部門代管，如在落實私房政策時，對產權人不明的房屋都由房屋管理部門成立的房屋代管公司代管或者直接由房屋管理部門代管，這種代管可以稱爲法定代管。

無論是委託代管人、指定代管人還是法定代管人，都應當嚴格依據有關的法律規定行使代管權利，並不得在損害所有權人的財產。

拆遷過程中，被拆遷人享有哪些權利?