如何跑赢去年的北京楼市？不买房就对了，去年北京房子大部分是跌的；

如何跑赢今年的股市？不炒股就对了，今年99%的散户都赔的很惨；

如何实现人生的逆风翻盘？对中产阶层来说，有足够抵御风险的能力就够了。中产是最最容易被收割的群体。

如果你对中国各阶层群体有深刻的洞察力，那么你一定会赞同我的结论：

中国没有真正意义上的中产阶层。我们这一代中产，大部分都是不堪一击的伪中产。

真正的有钱人，来源于父辈或者祖上财富的原始积累；而中产阶层，是来源于底层，真正的从一穷二白努力奋斗上去的，生来脆弱。

01

中产快速崛起的秘密

网络上有一批喷子，老拿着中产阶层买房说事，这就是对中产阶层有偏见了。好像买了一套房，就可以跨越阶层，走向人生巅峰一样。

可你看看，有哪个中产，是靠着买房成功跻身上流社会的？

哪个中产，不是一边意淫房价涨上去的纸面财富，一边勒紧裤腰带还更高的月供？

16年以来，全国一二线城市的大部分区域房价翻倍。表面看，中产阶级的资产增加了，实际上，是中产阶级的负债增加了、风险增加了。

为了让大家更深刻的理解，我来做一个非常简化的楼市置换模型：

南京楼市的总价段大概有四个分类：

200W-300W的刚需上车房；

300W-500W的初次改善房；

500W-800W的二次改善房、学区房；

800W以上的豪宅

800W以上的豪宅暂且不提，这里讨论，在另外三个总价段中，中产阶级扮演者怎样的角色。

假设刚需小A是三四线来南京工作的北漂，为了在南京扎根，小A不得不通过六个钱包咬牙买入300W的上车盘，首付100W，负债200W；

小B，则是生了孩子需要初次置换的群体，拿着卖掉的300W，买入500W的改善房，首付250W，负债250W；

小C，是二次改善群体，为了全家三代居在住一起，又想要给孩子好的学区，卖掉500W的房子，买入800W的大户型学区房，首付400W，负债400W；

广泛意义来说，这三个人都是有房一族的中产阶级。但是分别代表着刚需、初次改善、二次改善的购房置换链。

在这个模型里，你会挖掘出许多隐秘的信息：

1、每条置换链上的楼盘总价，都是买家可以达到最大杠杆的极限；

2、从小A到小B、小C，存款积累的速度远远赶不上购房杠杆增加的速度；

3、事实上，牛市到来，房东都是连夜涨价的，小A、小B、小C为了赶快买，有可能连首付都是借的。

所以，最终得出的结论是，一旦房价上涨，大家一起加杠杆，用光全部积蓄抓紧完成置换。就怕不买还涨，以后再也买不起了。

表面上，是所有人的资产翻倍了，

实质上，是所有人的负债增加了。

这就是中国中产阶层资产最快速增长的秘密——增加负债。

这个逻辑看上去顺理成章，其实蕴含着非常大的风险。

02

是时候反思了

我们这一代中产崛起的最大原因，是赶上了改革开放的红利、人口增长的红利，长达30年的高速增长，已经足够让其他国家羡慕了。

就连川普也无不眼红的说：“中国人好日子过的太久了！”

即使乐观估计，高增长的红利，也会在20年内逐渐结束。眼下到了新旧动能转换的关键时刻。

从大的方面讲，经济发展要从高速度转变成高质量，从人口红利转为技术红利；从小的方向讲，我们每个人都要接受从赚100块钱到赚80块钱的失落感，千万别学戏精万科，少赚钱就好像活不下去一样。

过去30年，我们加杠杆买房，是赶上了国家经济高速发展的好时候，可一旦我们的收入不再增长，哪怕一点点财务危机，都会给我们带来巨大的隐患——手里的钱都换成了房子，没有现金只有负债，拿什么抵御风险呢？

这一点，央妈早就多次意味深长的提醒过了——

2008年末，我国住户部门杠杆率为17.9%，至2017年末已经达到49.0%，10年间上升31.1个百分点。

大白话就是：花钱悠着点，你们的负债增长太快了！

楼疯的时候，是没有人在意这些话的，

现在楼市冷了，市场回归正常了，

请大家深刻的审视自己，问一问自己：

1、未来20年，你是要更激进的投资，还是以维持资产不缩水为第一诉求？

2、未来20年，你是面临的赚钱机会更多，还是来自健康、教育、医疗的风险更大？

如果都是后者，那么从现在开始，你需要端正一个态度：现金流比负债更重要。

举个例子大家就清楚了。

比如去年刷屏的某知名通信公司职工，年薪30万，深圳两套房，听上去非常光鲜。但第一套房是贷款买的，第二套学区房是第一套抵押出来的首付，同时妻子生二胎，不得不辞职照顾孩子。

这个家庭唯一的收入来源就是丈夫。而丈夫的全部工资加起来勉强维持现状。最后，丈夫因为离职风波，立刻陷入被房贷拖垮的窘境。

阶层的跃升，往往需要数代人的努力。

而一夜返贫，却和我们近在咫尺。

不要再去拼命的加杠杆背房贷，而是要通过合理的理财方式，即使不工作，每个月都有收入进账。

维持充裕的现金流，是确保阶层不向下流动的唯一手段。

03

租金高就是好房子

回到我最熟悉的房产上来吧。

当我们谈什么样的房子最值得买的时候，我们到底在谈什么？

我们谈的不是学区、地段、户型；

我们谈的是，真正找到扛通胀、抵御风险的方式；

我们谈的是，即使涨的不多，但也不要亏钱的投资机会；

我们谈的是，除了买房，哪里还有唯一确定的翻盘机会。

从这些角度来说，没有比租金收益更重要的因素了。

赚租金，就是买一个租售比尽可能高的房子，长期收租。

面积小没关系，租客最爱一居室，房子老点也没关系，租客管你房子老不老，装修过得去就行。但一定要近地铁，市中心，出门最好就看到超市。

这类房子，总价低，租金高。涨幅往往不能跑赢大盘。但是在房价下跌的时候，照样收租，租金还可能涨。尤其是房价不涨的时候，有可观租金收入的资产，是立于不败之地的。

所以，很多人问我房子要不要卖掉。我一个很重要的判断就是：你的房子租售比是多少？

租售比=一年租金/房价，如果租售比大于3%，相当于，租30年，你的房子就回本了。所以这是一个很好的资产，没必要卖。更何况以后租金上涨是大趋势。

另外，如果你的租金差不多可以抵消月供。这种房子，也是可以闭着眼睛入的。这一定是价值还处于低估阶段的房子。

16年的时候，云南、西安、长沙的粉丝听到我这句话，果断入手了市中心的几套房源，即使没有后面的大涨，不用担心月供的资产，买入又有什么风险呢？

看到这里，杠精可能会说，拉倒吧。北上深租售比才1-2%，按照你的逻辑，岂不是北上深的房子都要卖掉？

错了。北上深用来收租的资产，租售比是3%以上的，二三环内许多小户型都可以达到这个标准。而一般的租售比在1-2%的资产，是学区房、改善房，属于博取房价涨幅的资产。

如果租售比大于3%，没必要卖，可以收租，

租售比小于3%，可以卖掉置换。

租金还有另外一个好处：只要确定租金是可靠的，那么买入不必操心涨幅，获取租金一劳永逸。这种牺牲涨幅获取现金流的方式，是厌恶风险的稳健投资者的最爱。

如果商住租售比可以达到6%以上，那么也是一个很好的投资品。稳健的老年投资者，用房租来养老，其实也很好。但商住坑实在是太多，选择上需要慎之又慎。

04

复利是中产阶层的最好武器

因为杠杆和负债，我们实现了快速富裕，

也正是由于过多负债，绝大多数中产家庭，积蓄不多。

当长期结余维持在一个很低的水平线上，中产变成土豪的机会也就很渺茫了。

这也就是我为什么会强调大家重视租金。中产的最大优势是利用时间的复利——在绝不亏掉本金的前提下，保证每年都能获得稳定的收益率。

这句话听起来，是一句正确的废话，但绝大多数人没有真正理解它。

真正要做到复利，必须满足三个条件：

1、拥有充足的本金。前期已经存到足够的钱，而且有持续赚钱的能力，这是启动投资的第一步；

2、稳健的前提之下，持续获取风险低稳定的收益率也是一门大学问。比如基金定投、债券、房产租金等等，找到稳定的被动收入；

3、要有足够的耐心，学会延时满足。投资是一场人生的马拉松，不争一朝一夕，合理控制自己的欲望，把钱多用于投资，少用于消费。

当你满足了这三个条件，也就拥有了支撑资产延续的能力和经验，你才能够确保，在未来深刻变革的20年，可以把握住更多机会，甚至通过未来二代、三代的努力，保证阶层不被洗刷下去。

听起来很残酷，但确实也很现实。

这就是我们翻盘的唯一方式。

我们这一代人，大部分人没有含着金汤勺出生的背景，和村里的狗剩、小花一起走过高考的独木桥，通过努力在大城市打拼出一套房子，做到了公司中高层的位置，赚的月薪可能是爹妈都不敢想的数字。

可我们却一边吃着名贵的保健品，一边晚上焦虑的睡不着。你看，这两年，多少利用中产阶层的焦虑感刷屏的10W+

中产阶级体面背后：不敢休息，甚至不敢生病！

如何避免成为一个油腻的中年猥琐男

摩拜创始人胡玮炜套现15亿：你的同龄人，正在抛弃你

新榜的朋友告诉我，朋友圈里的中产阶层，平均每个月焦虑三次，每次诞生一批10w+爆文，就能养活一大批靠KPI拿工资的公众号小编。

我们学会了升级消费，却不懂得如何缓解焦虑；

我们积累下可观的财富，却不知道怎样守得住；

我们想积累更多投资经验，却被割掉一茬茬的韭菜。

越是中产，越在夹缝中煎熬，

越是中产，越在自卑和自信中敏感，

越是中产，越缺少正确的投资观念。

如果你觉得有必要，请把这篇文章转发到朋友圈，尤其给一些，还要高负债买房的中产朋友们看看。

来源：猫叔聊地产

参考资料：

（1）朋友圈的中年人每焦虑一次，就成就一批自媒体人的10w+ | 新榜观察

（2）中年失业的家庭财务悲剧：我那么努力，有两套房，却不得不离职

（3）中国人民银行《中国金融稳定报告（2018）》

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