如何跑贏去年的北京樓市？不買房就對了，去年北京房子大部分是跌的；

如何跑贏今年的股市？不炒股就對了，今年99%的散戶都賠的很慘；

如何實現人生的逆風翻盤？對中產階層來說，有足夠抵禦風險的能力就夠了。中產是最最容易被收割的羣體。

如果你對中國各階層羣體有深刻的洞察力，那麼你一定會贊同我的結論：

中國沒有真正意義上的中產階層。我們這一代中產，大部分都是不堪一擊的僞中產。

真正的有錢人，來源於父輩或者祖上財富的原始積累；而中產階層，是來源於底層，真正的從一窮二白努力奮鬥上去的，生來脆弱。

01

中產快速崛起的祕密

網絡上有一批噴子，老拿着中產階層買房說事，這就是對中產階層有偏見了。好像買了一套房，就可以跨越階層，走向人生巔峯一樣。

可你看看，有哪個中產，是靠着買房成功躋身上流社會的？

哪個中產，不是一邊意淫房價漲上去的紙面財富，一邊勒緊褲腰帶還更高的月供？

16年以來，全國一二線城市的大部分區域房價翻倍。表面看，中產階級的資產增加了，實際上，是中產階級的負債增加了、風險增加了。

爲了讓大家更深刻的理解，我來做一個非常簡化的樓市置換模型：

南京樓市的總價段大概有四個分類：

200W-300W的剛需上車房；

300W-500W的初次改善房；

500W-800W的二次改善房、學區房；

800W以上的豪宅

800W以上的豪宅暫且不提，這裏討論，在另外三個總價段中，中產階級扮演者怎樣的角色。

假設剛需小A是三四線來南京工作的北漂，爲了在南京紮根，小A不得不通過六個錢包咬牙買入300W的上車盤，首付100W，負債200W；

小B，則是生了孩子需要初次置換的羣體，拿着賣掉的300W，買入500W的改善房，首付250W，負債250W；

小C，是二次改善羣體，爲了全家三代居在住一起，又想要給孩子好的學區，賣掉500W的房子，買入800W的大戶型學區房，首付400W，負債400W；

廣泛意義來說，這三個人都是有房一族的中產階級。但是分別代表着剛需、初次改善、二次改善的購房置換鏈。

在這個模型裏，你會挖掘出許多隱祕的信息：

1、每條置換鏈上的樓盤總價，都是買家可以達到最大槓桿的極限；

2、從小A到小B、小C，存款積累的速度遠遠趕不上購房槓桿增加的速度；

3、事實上，牛市到來，房東都是連夜漲價的，小A、小B、小C爲了趕快買，有可能連首付都是借的。

所以，最終得出的結論是，一旦房價上漲，大家一起加槓桿，用光全部積蓄抓緊完成置換。就怕不買還漲，以後再也買不起了。

表面上，是所有人的資產翻倍了，

實質上，是所有人的負債增加了。

這就是中國中產階層資產最快速增長的祕密——增加負債。

這個邏輯看上去順理成章，其實蘊含着非常大的風險。

02

是時候反思了

我們這一代中產崛起的最大原因，是趕上了改革開放的紅利、人口增長的紅利，長達30年的高速增長，已經足夠讓其他國家羨慕了。

就連川普也無不眼紅的說：“中國人好日子過的太久了！”

即使樂觀估計，高增長的紅利，也會在20年內逐漸結束。眼下到了新舊動能轉換的關鍵時刻。

從大的方面講，經濟發展要從高速度轉變成高質量，從人口紅利轉爲技術紅利；從小的方向講，我們每個人都要接受從賺100塊錢到賺80塊錢的失落感，千萬別學戲精萬科，少賺錢就好像活不下去一樣。

過去30年，我們加槓桿買房，是趕上了國家經濟高速發展的好時候，可一旦我們的收入不再增長，哪怕一點點財務危機，都會給我們帶來巨大的隱患——手裏的錢都換成了房子，沒有現金只有負債，拿什麼抵禦風險呢？

這一點，央媽早就多次意味深長的提醒過了——

2008年末，我國住戶部門槓桿率爲17.9%，至2017年末已經達到49.0%，10年間上升31.1個百分點。

大白話就是：花錢悠着點，你們的負債增長太快了！

樓瘋的時候，是沒有人在意這些話的，

現在樓市冷了，市場迴歸正常了，

請大家深刻的審視自己，問一問自己：

1、未來20年，你是要更激進的投資，還是以維持資產不縮水爲第一訴求？

2、未來20年，你是面臨的賺錢機會更多，還是來自健康、教育、醫療的風險更大？

如果都是後者，那麼從現在開始，你需要端正一個態度：現金流比負債更重要。

舉個例子大家就清楚了。

比如去年刷屏的某知名通信公司職工，年薪30萬，深圳兩套房，聽上去非常光鮮。但第一套房是貸款買的，第二套學區房是第一套抵押出來的首付，同時妻子生二胎，不得不辭職照顧孩子。

這個家庭唯一的收入來源就是丈夫。而丈夫的全部工資加起來勉強維持現狀。最後，丈夫因爲離職風波，立刻陷入被房貸拖垮的窘境。

階層的躍升，往往需要數代人的努力。

而一夜返貧，卻和我們近在咫尺。

不要再去拼命的加槓桿背房貸，而是要通過合理的理財方式，即使不工作，每個月都有收入進賬。

維持充裕的現金流，是確保階層不向下流動的唯一手段。

03

租金高就是好房子

回到我最熟悉的房產上來吧。

當我們談什麼樣的房子最值得買的時候，我們到底在談什麼？

我們談的不是學區、地段、戶型；

我們談的是，真正找到扛通脹、抵禦風險的方式；

我們談的是，即使漲的不多，但也不要虧錢的投資機會；

我們談的是，除了買房，哪裏還有唯一確定的翻盤機會。

從這些角度來說，沒有比租金收益更重要的因素了。

賺租金，就是買一個租售比儘可能高的房子，長期收租。

面積小沒關係，租客最愛一居室，房子老點也沒關係，租客管你房子老不老，裝修過得去就行。但一定要近地鐵，市中心，出門最好就看到超市。

這類房子，總價低，租金高。漲幅往往不能跑贏大盤。但是在房價下跌的時候，照樣收租，租金還可能漲。尤其是房價不漲的時候，有可觀租金收入的資產，是立於不敗之地的。

所以，很多人問我房子要不要賣掉。我一個很重要的判斷就是：你的房子租售比是多少？

租售比=一年租金/房價，如果租售比大於3%，相當於，租30年，你的房子就回本了。所以這是一個很好的資產，沒必要賣。更何況以後租金上漲是大趨勢。

另外，如果你的租金差不多可以抵消月供。這種房子，也是可以閉着眼睛入的。這一定是價值還處於低估階段的房子。

16年的時候，雲南、西安、長沙的粉絲聽到我這句話，果斷入手了市中心的幾套房源，即使沒有後面的大漲，不用擔心月供的資產，買入又有什麼風險呢？

看到這裏，槓精可能會說，拉倒吧。北上深租售比才1-2%，按照你的邏輯，豈不是北上深的房子都要賣掉？

錯了。北上深用來收租的資產，租售比是3%以上的，二三環內許多小戶型都可以達到這個標準。而一般的租售比在1-2%的資產，是學區房、改善房，屬於博取房價漲幅的資產。

如果租售比大於3%，沒必要賣，可以收租，

租售比小於3%，可以賣掉置換。

租金還有另外一個好處：只要確定租金是可靠的，那麼買入不必操心漲幅，獲取租金一勞永逸。這種犧牲漲幅獲取現金流的方式，是厭惡風險的穩健投資者的最愛。

如果商住租售比可以達到6%以上，那麼也是一個很好的投資品。穩健的老年投資者，用房租來養老，其實也很好。但商住坑實在是太多，選擇上需要慎之又慎。

04

複利是中產階層的最好武器

因爲槓桿和負債，我們實現了快速富裕，

也正是由於過多負債，絕大多數中產家庭，積蓄不多。

當長期結餘維持在一個很低的水平線上，中產變成土豪的機會也就很渺茫了。

這也就是我爲什麼會強調大家重視租金。中產的最大優勢是利用時間的複利——在絕不虧掉本金的前提下，保證每年都能獲得穩定的收益率。

這句話聽起來，是一句正確的廢話，但絕大多數人沒有真正理解它。

真正要做到複利，必須滿足三個條件：

1、擁有充足的本金。前期已經存到足夠的錢，而且有持續賺錢的能力，這是啓動投資的第一步；

2、穩健的前提之下，持續獲取風險低穩定的收益率也是一門大學問。比如基金定投、債券、房產租金等等，找到穩定的被動收入；

3、要有足夠的耐心，學會延時滿足。投資是一場人生的馬拉松，不爭一朝一夕，合理控制自己的慾望，把錢多用於投資，少用於消費。

當你滿足了這三個條件，也就擁有了支撐資產延續的能力和經驗，你才能夠確保，在未來深刻變革的20年，可以把握住更多機會，甚至通過未來二代、三代的努力，保證階層不被洗刷下去。

聽起來很殘酷，但確實也很現實。

這就是我們翻盤的唯一方式。

我們這一代人，大部分人沒有含着金湯勺出生的背景，和村裏的狗剩、小花一起走過高考的獨木橋，通過努力在大城市打拼出一套房子，做到了公司中高層的位置，賺的月薪可能是爹媽都不敢想的數字。

可我們卻一邊喫着名貴的保健品，一邊晚上焦慮的睡不着。你看，這兩年，多少利用中產階層的焦慮感刷屏的10W+

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新榜的朋友告訴我，朋友圈裏的中產階層，平均每個月焦慮三次，每次誕生一批10w+爆文，就能養活一大批靠KPI拿工資的公衆號小編。

我們學會了升級消費，卻不懂得如何緩解焦慮；

我們積累下可觀的財富，卻不知道怎樣守得住；

我們想積累更多投資經驗，卻被割掉一茬茬的韭菜。

越是中產，越在夾縫中煎熬，

越是中產，越在自卑和自信中敏感，

越是中產，越缺少正確的投資觀念。

如果你覺得有必要，請把這篇文章轉發到朋友圈，尤其給一些，還要高負債買房的中產朋友們看看。

來源：貓叔聊地產

參考資料：

（1）朋友圈的中年人每焦慮一次，就成就一批自媒體人的10w+ | 新榜觀察

（2）中年失業的家庭財務悲劇：我那麼努力，有兩套房，卻不得不離職

（3）中國人民銀行《中國金融穩定報告（2018）》

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