向上，依賴規模和速度；向下，考驗內生經營能力的深度。當市場確定性被打破，粗放式擴張難以持續，房企如何向上生長向下紮根、逆週期與黑天鵝共舞？中南建設（000961.SZ）的答案是：尋求經營的確定性，以內部的確定性穿越行業的新常態。

中南建設是過去三年進步最快的房企之一。這家深耕長三角等區域、作風低調穩健的公司，從2016年起地產業務進入規模擴張期，銷售額從500億起步，跨越式增長至2019年近2000億元，排名房企TOP 16。最新財報顯示，2019年中南建設地產銷售額1960.5億元，同比增長33.7%，繼續保持較高增速。

同規模房企中，中南建設的經營業績表現突出。受益於地產、建築兩大主業共同發力，特別是地產業務結算規模增加，2019年中南業績釋放，實現營收718.3億元，同比增長79.1%——其中建築主業貢獻約221.8億元，增長45.5%；歸母淨利41.6億元，同比大增89.8%。

從歷年利潤表現可以看出，中南的賺錢能力一流。2017-2019年，中南歸母淨利分別爲6.9億、21.9億、41.6億，年均複合增長率高達146.1%，遠高於規模增速。2019年，中南建設權益淨利潤率增至5.8%，淨資產收益率（ ROE）21.58%，同比提高了8.29個百分點。

今年一季度，中南建設業績繼續穩步增長：營收115.9億元，同比增長36.8%；歸母淨利6.2億元，同比增長28.9％。隨着二季度疫情趨緩、交房和結轉加快，中南建設預計2020年上半年歸母淨利同比增加50%以上。

良好的業績爲股東回報提供了有利支撐。中南建設今年將派發紅利10.5億元，連續兩年分紅比例超過20%，今年分紅比例超過25%。增長可期

地產行業對未來普遍保守預期的情況下，中南增速依然可期。今年，中南將地產業務規模增速定爲15%，銷售目標2300億元。中南目前擁有土儲4330萬平方米，以2020年可推貨值3500億元爲基礎，加上2019年末預收賬款1233億元待陸續結轉，中南繼續穩健增長完成目標問題不大。

值得一提的是，中南2019年拿地穩健爲主，控制拿地成本。2019年，中南拿地成本5176元／平方米（拿地總金額512億／拿地面積968萬平方米），較2018年有明顯下降。對比2019年平均售價12725元／平方米，中南將有效提升新項目的利潤空間。

此外，隨着中南加強內部經營和管理能力，去年控制“三費”也初顯效果。加上今年以來融資成本下降，未來中南的毛利率和淨利水平仍有比較大的想象空間。

按照中南建設股權激勵的業績目標，2019年-2021年，歸母淨利（扣除投資性房地產公允價值影響）相對2017年的增長幅度分別不低於560%、1060%和1408%。這也彰顯了中南建設對於未來業績的信心。財務穩健

當地產市場單邊上行處於擴張週期時，房企的負債規模同步擴張；但當槓桿式擴張階段性見頂，去槓桿降負債、加強回款增強現金流已是行業共識。從中南的財報看，各項財務指標愈加穩健。

首先看以地產銷售回款爲主的經營現金流，這也是衡量房企健康度的關鍵指標之一。中南去年流入1109.7億元，全年經營現金流淨額82億元，已連續兩年爲正。受銷售回款良好推動，中南建設今年一季度末持有的貨幣資金已達到269.1億元。

其次看有息負債規模。去年末，中南建設有息負債總額699.2億元，全年增長20.7%，但遠低於營收增速，也低於地產銷售規模增速，對比同級別房企也處於低位。這說明中南剋制拿地後，控制負債規模較爲得力。

加快銷售回款增厚淨資產，同時控制有息負債總額，這有效降低了中南建設的淨負債率。2019年，中南建設淨負債率同比明顯下降了25.56%。如果剔除預收賬款，中南建設去年末負債率僅爲48.31%，處於行業中絕對低位。

從債務結構看，中南建設的短期負債235.6億，長短期負債比約7:3，整體合理，且現金短債覆蓋率超過1，一季度又進一步擴大，經營風險無虞。

現金流強勁、償債能力增強，中南建設繼續鞏固規模和速度“護城河”的同時，爲未來的“有質量高增長”提供了堅實的財務基礎。尋求確定性

房地產行業處於轉折的關鍵期，最難得是掌舵者對趨勢的清醒判斷，及對自身所長的精確認知。

今年初，中南建設地產業務年會上，中南置地董事長兼總裁陳昱含以“用確定性穿越新常態”，清晰闡述了中南的戰略。

“整個行業過去主要是依靠Growth（增長）和Debts（負債）來驅動的。未來，我們必須追求在合理增速和負債下的優秀ROIC表現，只有這樣，我們纔有足夠的武器和信心，穿越新常態。”

確定性首先來自投資質量。投資質量，說白了就是不要亂拿高價地、不要拿錯地、想辦法拿低價地。去年，中南建設謹慎拿地、有效降低拿地成本，正是這一策略的結果呈現。

產品價值則是持續發展的關鍵。2019年，中南產品屢獲行業認可，聚焦城市新中產階級的集系產品尤爲突出。此外，從2017年起中南持續推動大健康戰略，到去年底已落地123個健康TED社區。

每家房企的優勢和策略不同，有質量的高增長在實操中需要的是“結構性的確定性”。結構性機會很大程度上來自戰略卡位，戰略卡位最重要的又要看到空間和週期的不平衡性。2019年新進入濟南、廈門等6個城市，2020年將繼續提前進行潛力區域的卡位和佈局。

目前，中南已進入內地107個城市，除繼續聚焦長三角外，未來還將突破珠三角，以及完善內地核心城市的戰略佈局。不過，中南並不謀求高價拿地，而是維持一二線與三四線的合理配比，在此基礎上，適度增加一、二線城市的資源佔比，控制中小城市的單項目規模。

更關鍵的是，只有體現高回報率的規模，纔是有質量的規模。從過去以信用爲錨、追求規模和速度，中南將加速建立以投入資本回報率（ROIC）爲核心的經營評價體系，以經營質量爲錨。

這就需要中南的管理更加精細化，構築組織治理的軟實力。具體而言，中南將堅持扁平高效的“兩級半”及矩陣式標準組織架構，倡導奮鬥共享、成果導向、迭代投融管退的獨立激勵體系。

當不確定性成爲行業新常態，產品能力、運營能力、財務穩健程度的重要性不言而喻。向陽而生，根基越深就越枝繁葉茂，健康的體態給了中南建設穿越週期的底氣。

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