誰來負責

撰文 | 舒克

出品｜大摩地產

浙系“一哥”濱江集團在千億房企中略顯另類：與大多數全國化佈局的房企相比，濱江集團仍在固守浙江，是龍頭房企中已爲數不多的地方型房企。

從2019年銷售額數據可窺端倪：同爲浙系房企的綠城、祥生，浙江市場銷售額佔比已分別下降到40%、59%；濱江集團去年的1120億銷售額中，浙江貢獻了1082億，佔比高達92%。

濱江集團並非不願走出“舒適區”。從2015年起，濱江集團曾在上海、深圳等多個核心城市出手，與當地企業聯手投資項目。然而，濱江集團在這些跨省項目中喫虧不少，導致至今仍在小心翼翼的試探。

6月8日，深交所對濱江集團（002244.SZ）2019年年報發出問詢函，核心指向濱江集團與昔日深圳項目合作方安遠控股之間的借款糾紛。這也正是濱江的“踩雷”項目之一。

濱江集團與安遠控股的借款糾紛已經持續多年。2016年，濱江集團意圖打入深圳市場，與“地頭蛇”安遠控股成立合資公司深圳濱安，由濱江集團持股70%、安遠控股持股30%，共同開發深圳舊改項目龍華區安豐工業區地塊。

值得一提的是，安遠控股的實控人陳族遠並非簡單人物。這位潮汕商人，靠基建、礦業等起家，涉足地產、水電等產業，曾捲入多起官員行賄案，特別是2015年前後的廣州原市委書記萬慶良大案，被指行賄5000萬幫萬逃避調查。

彼時，價格較低的工業用地是不少房企眼中的窪地，工業用地往往帶有部分住宅建設指標——安豐工業區地塊即帶30%商務公寓指標——加上當時政策寬鬆，工業用地在功能改變、規劃調整上有很大空間。

爲了加速開發，濱江集團斥資8.6億元人民幣收購“光大信託-安遠集團單一資金信託”的受益權，並向安遠控股提供3億借款，合計11.6億元。雙方約定，項目開發成功後，銷售額計入濱江集團，二者共同分利。

然而，深圳的政策很快突變。2017年，深圳出臺“史上最嚴工改政策”，禁止將廠房改爲公寓，由此導致安豐工業區項目遲遲無法推進。2018年，濱江集團起訴安遠控股，要求後者歸還11.6億元投資款。最終，安遠控股用抵押的三座揭陽市水電廠收益權，以及深圳和昆明的三處房產，補償給濱江集團。

不過，濱江集團對此項目損失的前後說法不一。2018年，濱江集團回覆問詢函時稱，安遠控股賠付的上述資產價值保守估計約爲12.43億，認爲相應債權“無需計提資產減值損失”。

到了2019年，濱江集團卻又很快對此計提了7.24億減值。即使如此，剩餘4.36億元至今也沒有收回。

公開資料顯示，安遠控股早已債務糾紛累累，陳族遠名下核心資產已被各路債主拿來抵債。

所以，這次深交所年報問詢函，特別提出要求濱江集團到底能不能收回賬款，以及誰爲這筆投資負責？公司董監高及關鍵人員是否在這筆交易中受益？

濱江隱憂

濱江集團總部位於杭州，以在杭州開發豪宅知名，知名度和規模僅次於同城的綠城。

2015年之前，濱江集團顯得較爲保守，只做浙江省內生意，主要項目均位於杭州。但隨着房企進入加槓桿擴張週期，濱江集團也開始向省外擴張，創始人戚金興更喊出了三年即到2018年實現千億規模的目標。

2016、2017年，濱江集團銷售額迅猛增長，分別達到367億、615億，但2018年並未如期完成千億目標，僅有850億元。直到2019年，濱江集團才終於跨過千億門檻。

不過，濱江集團的全國擴張始終不算順利。年報顯示，截至2019年末濱江集團土儲可售貨值2500億元，其中57.3%位於杭州，浙江省內其他城市佔25.8%，省外主要集中在上海、深圳等地，佔比約16.9%。

提到上海，濱江集團在這座城市幾乎複製了與深圳同樣的故事。

2016年底，濱江集團與上海商人仇瑜峯的中崇集團合作，以7.98億元收購中崇子公司崇濱建設持有的上海湘府項目10%股權，併成立合資公司中崇濱江和有限合夥企業浙銀上海湘府城建，擬共同開發上海湘府花園三期項目。

爲了和中崇加深合作，濱江集團向浙銀上海湘府城建出資2億元，並向中崇集團相關公司出借了7.06億元，合計9.06億元。

與深圳故事同樣的開始，結局同樣不妙。湘府花園三期項目泡湯後，2018年濱江集團將中崇訴至法庭，雖然最終勝訴，但陷入流動性危機之中的中崇集團能否最終還債仍是未知數。

中崇和濱江的蜜月期中，中崇濱江還拿下了上海黃浦舊改項目、上置集團旗下上海金心置業49%股權。該舊改項目至今仍無太大進展，上置集團正在出售項目股權。

值得一提的是，上述深圳、上海的兩次“踩雷”，給濱江集團造成的損失高達20億元（已計提7億多元壞帳），而2018年、2019年濱江集團的淨利分別爲12億、16億。這也意味着，假設上述尚未收回的債務全部計提壞賬，將喫掉濱江集團2019年的絕大多數利潤。

這恐怕也是濱江集團遲遲不能說明是否能夠收回全部賬款的核心原因。

除上述項目外，濱江集團位於深圳的另外一些舊改項目也充滿了不確定性。

2017年，濱江集團從深圳愛義福鑫投資手中收購深圳愛義房地產48%股權，成爲後者第一大股東，打算和愛義福鑫一起在當地開發部分舊改項目，包括南方報業大廈城市更新項目、龍華區浪口片區城市更新項目。

但上述舊改項目進展緩慢。南方報業大廈項目在濱江集團2018年的財報中還處於擬建狀態，在2019年的報表中已經不見蹤影。浪口村屋和浪口廠房項目仍處於籌備建設中，分別計劃在今年12月和8月動工。

截至2019年底，濱江集團在建項目共有37個，其中20個位於杭州，15個位於浙江其他城市，僅有兩個項目位於浙江省外，分別位於江蘇南通和江西上饒。

另外需注意的是，濱江集團“急速”衝擊千億背後，存在着不小的貓膩：通過降低權益佔比對規模“注水”，是濱江集團突破千億門檻的關鍵原因。

2019年，濱江集團全口徑銷售金額爲1020億，但並未披露權益銷售金額。不過，濱江集團披露的2019年31個銷售項目中，權益佔比低於50%的項目達到11個。2019年，濱江集團新增了28個項目，其中18個項目的權益佔比不超過50%（含50%）。

據觀點地產數據，2019年濱江集團權益銷售額僅有447.3億，以此計算濱江集團的權益銷售佔比僅有43.9%。而克而瑞數據顯示，2017年、2018年，濱江集團銷售額分別爲615億和850億，同期權益銷售金額分別爲260億、375億，權益佔比分別爲42.3%和44.1%。

房企合作開發雖然很常見，但在千億規模的房企中，濱江集團的權益銷售佔比明顯較低。事實上，千億房企中僅有濱江集團的權益佔比低於50%。

站上千億規模的濱江集團，表面靜好，暗藏隱憂。

•END•

◎

大摩財經正在招聘主編/財經編輯/商務運營，座標北京

▼