原標題:想買房的快了解一下！10月江門樓市大數據出爐！你想知道的都在這...

江門樓市的“金九銀十”已經告一段落

金九月的市場情況並沒有想像中火熱

那銀十的房地產市場情況如何

下面來看看具體數據~

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近日，江門市住建局公佈的全市10月樓市數據顯示：

▶全市一手住宅成交均價環比上漲0.8%，爲8532元/平方米，處於較高水平；

▶新會一手住宅成交均價環比上漲0.9%，爲9606元/平方米，處於較高水平；

▶鶴山庫存首次“過萬”；

▶全市成交量連續5個月下滑。

（如何理性看待房價數據，請看文末）

全市環比上漲0.8%，爲8532元/平方米，處於較高水平。

分區域來看，均環比上漲，其中，蓬江、江海環比上漲2.4%，爲11089元/平方米，使得該區域連續7個月徘徊在11000元/平方米左右；

新會環比上漲0.9%，爲9606元/平方米，處於較高水平；

鶴山環比上漲0.7%，爲8465元/平方米，爲第二高值，僅低於今年4月的8475元/平方米。同時，近4個月一手住宅每平方米均價分別爲8196元、8241元、8403元、8465元，呈現逐月遞增狀態；

台山環比上漲0.1%，爲7125元/平方米；

開平環比上漲1.2%，爲7333元/平方米，處於較高水平。同時，近5個月一手住宅每平方米均價分別爲6906元、6913元、7128元、7247元、7333元，呈現逐月遞增狀態。

恩平爲5593元/平方米，環比上漲1.3%。

江門地產智庫成員、樓市分析師馮景全：雖然成交低迷，但由於房價慣性、個別區域供應不足，多個區域房價創出新高或逼近前高。新會、開平房價再次創出歷史新高，蓬江江海兩區在濱江高價地項目入市網籤帶動下，均價再次突破1.1萬元大關，再次逼近前高，帶動全市均價再次創出歷史新高。值得注意的是，蓬江、江海兩區，隨着高價地項目當前陸續入市和高價盤佔比有所提高，其均價不排除近期創出新高。

江門三區四市更多成交數據，來源：江門住建局

一手住宅成交：

全市近5個月逐月遞減

全市環比減少2.6%，爲3886套，這一數據處於近3年多來的較低水平。並且，近5個月來的數據分別爲6691套、5040套、4143套、3989套、3886套，呈現逐月遞減的狀態。

分區域來看，蓬江、江海環比減少1.2%，爲883套。同時，近3個月連續降至“8字頭”，分別爲850套、894套、883套；

新會環比減少18.4%，爲708套；

台山環比減少30.3%，爲613套，是今年4月以來的最低值。同時，近3個月的數據分別爲979套、879套、613套，呈現逐月遞減狀態。

其餘區域均環比增長，其中，鶴山724套，環比增長29.1%；開平408套，環比增長35.5%；恩平550套，環比增長13.2%。

馮景全：由於過去兩年行情火爆、購房需求已大幅釋放，城區成交繼續延續低迷狀態，帶動全市10月份成交量無論環比、同比皆出現一定幅度減少，10月份全市成交量創出近年來低值。

供應：蓬江、江海196套

是2015年8月以來最低值

全市環比減少39.7%，爲4371套。同時，今年的數據走出了波浪形曲線。分區域來看——

新會環比增長19%，爲1133套，是今年以來的第二高值，僅低於今年7月的1147套；

鶴山環比增長35.5%，爲2458套，是近兩年多來最高值。

其他區域均環比減少，其中，蓬江、江海環比減少86%，爲196套，是2015年8月以來最低值。

台山環比減少46.3%，爲302套，是今年4月以來的最低值。並且，近4個月的數據分別是1602套、805套、562套、302套，呈現逐月遞減狀態。

開平環比減少96.2%，爲42套，是去年11月至今最低值。

恩平環比減少83.2%，但同比增長207.7%，爲240套，是今年4月至今最低值。

美智地產總經理湯建軍則表示：整體供應量處於歷史中等水平，雖環比下降，但同比增長明顯。區域方面，新會樞紐新城板塊的頻繁推新，對緩解該區樓市長期供不應求的狀態有較好的作用；但是，鶴山的頻繁推新則存在供過於求的風險。

庫存：

鶴山首次“過萬”引廣泛關

注

全市環比增長1.9%，爲36981套，是去年2月以來的最高值。並且，近3個月來的數據分別爲33149套、36309套、36981套，呈現逐月遞增狀態。

分區域來看，新會環比增長11.1%，爲4237套，是去年7月以來最高值。同時，一年多來，單月數據一直徘徊在4000套左右；

鶴山環比增長20%，爲10390套，處於較高水平，而今年1月僅有4686套。

其餘區域均環比減少，其中，蓬江、江海環比減少7.8%，爲5900套，是去年12月以來最低值。同時，長期以來，單月數據徘徊在6200套左右。

台山環比減少6.5%，爲4503套，是今年以來的最低值。並且，近4個月的數據分別是5305套、5131套、4814套、4503套，呈現逐月遞減狀態。

開平爲6481元，環比減少5.3%；

恩平爲5470套，環比減少5.4%。

馮景全：由於不限購、去年行情火爆，導致今年房企推盤熱情高漲，鶴山今年供應暴漲，而成交有限，鶴山成爲當前庫存唯一一個突破萬套的區域，已供大於求。

二手房成交數據：

全市及多區域均環比減少

全市成交環比減少15.8%，爲2193套，爲2016年11月以來第二低值，僅高於去年2月的1834套，以及今年2月的1841套，而這兩個月均有春節因素。

分區域來看，新會成交環比上漲1.8%，爲447套，表現中規中矩，因爲，該區域單月成交量長期徘徊在400套左右。

其餘區域均環比減少。其中，蓬江、江海環比減少12.1%，爲809套，是去年3月以來的最低值。並且，近6個月的數據分別爲1206套、1062套、1060套、1011套、920套、809套，呈現逐月遞減狀態。

鶴山環比減少12.3%，爲299套，是去年11月以來的第二低值，僅高於今年2月的230套。

台山環比減少16.8%，爲303套，是去年3月至今的最低值。同時，近3個月的數據分別爲513套、364套、303套，呈現逐月遞減狀態。

開平環比減少26.7%，爲299套，是去年3月以來第二低值，僅高於今年2月的245套；

恩平環比減少72.9%，爲36套，是2016年1月以來最低值。

業內人士李先生：多個區域“跌聲一片”，尚在情理當中，一方面，一手住宅市場已趨於理性，成交減弱，自然會連帶二手市場成交減弱。同時，一手住宅市場貨源增多，自然會使更多的意向置業者將目光投向一手住宅市場。

請理性看待房價數據

10月樓市主要數據出爐，全市一手住宅成交均價8532元/平方米，處於較高水平；新會一手住宅成交均價爲9606元/平方米，處於較高水平……爲此，不少意向置業者有些“心慌慌”。由此，筆者想借孟子的名言：盡信書，則不如無書，來表達一個相近的觀點：盡信數據則不如沒有數據！原因在於，由於住宅網籤的滯後性，本月數據可能反映的是本月的部分情況以及前兩個月的部分情況；另一方面，我們既要看數據本身，更要分析數據，尤其是“亮點”數據、異樣數據產生的原因或過程。

拿市民最爲關心的房價而言，去年4月數據顯示，新會一手住宅均價只有6203元/平方米，而鶴山房價首次超越新會，達7316元/平方米，極不尋常的現象背後，必有緣由，一言蔽之，結構性成交所致，換言之，新會當月網籤的房源中，鄉鎮項目佔比較大，從而拉低了整體均價。

再比如，今年前4個月，新會一手住宅每平方米均價分別爲：8384元、9124元、7853元、8991元，而七八月分別爲8474元、9445元，僅僅是相隔一個月，均價相差千元左右，也不尋常，主要原因則在於，新會除了會城街道，還下轄10鎮，有的月份鄉鎮網籤量佔比較大，有的月份則是會城街道的網籤量佔比較大，從而導致波幅較大，就拿近兩個月來說，會城街道頻繁推新，使得新會房價再創新高，達到9606元/平方米。

總而言之，房價數據出現波動，原因有很多，既包括市場因素，也包括政策因素，比如此前，由於上調“豪宅線”，使得帶裝修項目增多，尤其是江海區的項目，樓價被結構性成交拉高。

所以，對於意向置業者而言，不要因月度的房價降了而自喜，也不要因月度的房價漲了而憂愁，需等數據“飛一會兒”。

普通市民若要大致看清房價數據，一方面，應階段性地來看，比如，蓬江、江海連續7個月徘徊在11000元/平方米左右，這就表明，這一區域的房價比較穩定，同時，月度鎮區和中心區的網籤佔比相差不大；

另一方面，觀察數據既要看整體市場的數據，也要看具體項目的數據，進而綜合判斷。可以推薦一個相對簡單但準確的辦法，因目前市場“二八現象”較爲明顯，我們可以抓住一些成交量大的主要項目，觀察其月度之間成交價格的變化，統計月度“環比”上漲、持平還是下跌的數量（上漲、持平或下跌，以正負0.5%爲界限），進而判斷市場的變化趨勢。以蓬江江海區2018年爲例，1月份，上漲項目6個，持平項目4個，下降項目4個，綜合判斷，該月與上月比較，房價在“漲”；到了10月，上漲項目6個，持平項目1個，下降個數8個，綜合判斷，該月與上月比較，房價在“降”。

當然，更直接的方式，就是結合數據，帶着相關問題走市場，或者撥打幾個項目的電話，情況便大致清楚了。（春風）

來源：江門日報 文/圖 記者 周春鋒

責任編輯：張寬 整個廣東都要冷透啦！江門氣溫將跌至……還有雨水來擾！

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