有些話，一直不想說，因爲抬頭不見低頭見，不想得罪人，但每每路過這些樓盤，就爲那些業主心疼，豁出去了，今天。

別的市場我談不上多瞭解，也不多說，今天，我說的是我熟知的布里斯班公寓市場。

買了今天文章中這兩個樓盤的客戶，在交割時，請做好虧損至少20%的準備，我說的是至少，但事實上可能更多！

虧在哪兒了？

你以100萬澳幣的總價買的房子，首付交了20%是20萬澳幣。

交房時要辦貸款，銀行會出具評估報告，然後銀行按評估價給你放貸款。

這些樓盤的銀行評估價最多隻會到80萬！

澳洲評估公司是不能找關係做高評的，都是受監督的，他們是按市場價格來評估，也就是說，在他們的眼裏，你的真實價值在買的時候被高估了至少20%。

這也是本文說的虧損至少20%的來源。

觀點

先來說一下觀點。

1、所有爲國內華人量身定製、規劃設計的投資產品在澳洲本地都要打折至少20%！

2、如果一個樓盤中海外投資客佔比過半，在澳洲本地市場打折至少20%！

爲什麼？

你想想。

我們買個房子，未來是要租給當地人的，未來轉手也是要賣給當地人的。

如果一個樓盤全是投資客，全是租客，當地人會租嗎？當地人會接手嗎？

如果一個樓盤過半住戶都是華人，即使你一個華人過去願意租嗎？那當地人更不會去租。

其實道理就是這麼簡單。

一個好的樓盤一定是基於本地人需求設計、規劃、定位的產品。

一個好的樓盤一定是讓本地人願意租、本地人願意住的產品。

國內開發商去海外開發樓盤，它的優勢就是有國內客戶資源，不自覺的就爲國內客戶量身定製，不自覺的就已經走偏了。

從頭到尾，就是一場對國內客戶的收割。

而本地人，從頭到尾，也是一個看客。

項目一：BRISBANE 1

效果圖：

先看位置。

地塊位於三條路合圍之處，還是一個坡地，不是一個平地，業主以後下樓不管是去幹嘛，都要等紅燈穿馬路，這是大忌。

但這，其實還不是最大的問題。

這塊地本來是在一個本地開發商METRO名下，原來的規劃是蓋兩棟樓，後來高價轉給了富力。

富力算來算去不賺錢，於是改變規劃，蓋成了三棟樓。

這個事兒，從一開始，就出了問題。

但其實，這也還不是最大的問題。

三棟樓密密麻麻，近700戶。

最大的問題還是出在了產品、客羣、定位、價格。

富力不需要在本地貸款，於是不受海外客戶佔比的限制。

因爲該樓盤規劃定位就是面對國內客戶量身設計，本地人是不喜歡也不認可的，主要是位置、戶型、面積段等。

於是，這個樓盤一多半客戶，都是國內投資客。

這其實才是最大的問題。

純投資品，在澳洲是最不被看好的產品，也是銀行最怕的產品，也是評估公司最不看好的產品。

恰恰，這個樓盤的特色就是：戶型小、單價高、戶數多、投資客多。

而且這個盤還特別符合中國人特色，爲啥？是布里斯班的劃片學區房！

所以，在中國賣的特別好，價格也不便宜。

價格多少呢？單價7500-10000澳幣/平方。一個粉絲告訴我他買的是套內單價9700澳幣。

這個價格是遠高於區域市場價的。

來看今年10月份我的實拍照片。

在一個三條路的夾角斜坡之地：

樓下兩條路都不算小路，出行麻煩：

有多密集？有多不宜居？

項目二：UTOPIA SPACE

效果圖：

先看位置。

一看位置就能明白，夾在一堆夜總會之間的樓盤，誰來租？誰來住？

這兒就是布村典型的吸毒、酒鬼、煙鬼、流浪漢多年以來的聚集地。

每次路過，都能見到很多年輕女孩聚在一起抽菸，心痛，就下決心，以後閨女絕對不能來這個地方。

這個盤更是奇葩。其實地價不貴，本是可以輕鬆賺錢的。

原來規劃的100多戶，後來爲了符合國內特色，戶型做小戶數做多，規劃成了300多戶。

2015年中開始銷售的。

說好的2015年底動工，一直拖到2018年初才動工，整整拖了兩年多。

老闆東北人，典型的國內小開發商，非專業開發商，但老闆也想把項目做好。

爲什麼拖？沒錢！

因爲信用不夠，拿不到銀行貸款。

最後，是拿了基金公司的高利貸開始開發，利潤基本也就被喫個差不多了，沒有利潤，怎麼蓋好產品？

爲了好賣，一棟樓設計了300多戶，小戶型居多，無三房戶型，全部是一房兩房，最小面積50平，最大戶型80平，典型的投資盤。不宜居，非自住。

陽臺都很小，只有幾平方，不符合本地人居住需求。

這是典型的爲國內韭菜量身定做（比如59平方兩房），總價低，一房39.9萬澳幣起，兩房58萬澳幣起，但單價可不低，單價8000-10500澳幣/平米。

舉兩個戶型例子，1001一房，室內51平、陽臺7平，總價49.5萬澳幣，單價8500澳幣/平。1004兩房，室內69平、陽臺6平，總價62萬澳幣，單價8200澳幣/平。

注意，這個價格可是比當前市場價格高出不少的。目前市場上比它位置更好品質更佳的樓盤，便宜至少20%。

10月份實拍圖：

這個區域屬於毅力谷，這個區域所有樓盤的評估價目前全部打折，只是這個盤可能會更加嚴重。

當初首付交了20%的國內客戶可怎麼辦？

舉個參考案例

這個盤，和BRISBABE1屬於一個區域，直線距離相距300多米，都屬於劃片學區房範圍，名字叫IVY&EVE。

這個盤位置應該是更好，密度也更小，周邊通達性更好，品質也大差不差，陽臺效果略好。

今年交付時，評估價也是要打折15%左右。

爲什麼？

戶數太多了，不宜居，投資客偏多。

而BRISBABE1，這個問題就更大了。

打折20%能否包得住？

諫 言

說實話，我剛到布里斯班的時候，前半年雖然一直在研究、調研這兒的樓市，但回想一下，那時候雖身在當地，但對這個城市的理解、對樓市的理解、對價值的理解、對地段的理解，那時候的自己，很多理解居然是錯的。

賣給你房的人，他可能根本就沒有來過澳洲。何來了解？

你拿着在國內對於樓市和地產的理解來看待國外，這真的是要犯大錯的。

所以，真的，海外置業這個事，還是一定要交給靠譜的、專業的當地人。

外加提醒，不要特別相信你的所謂好朋友，他不會騙你，但他會無意的害你，因爲，他不專業，投資房產是個專業活兒，真的。

也就是，當地人認這個價格！沒有賣高，沒有賣貴！

米宅在未來給你推薦的公寓項目，也一樣要遵守這個原則。

無非兩個原則：一是專業，二是良心。

買了房子的，未來我們能做朋友，布里斯班華人圈很小，一打聽都認識，你以後來布村了，會認我這個朋友，而不是背後說我：看，這個不要臉的中介。

米宅之前推薦過的一個公寓項目是VIVE（已賣完），以及今天正在銷售的公寓項目Sayre（1.1萬元/平起的澳洲富人區洋房！緊臨公園精裝修送車位！），最小面積是102平米兩房兩衛，單價RMB1.1-2.6萬/平米，總價250-300萬人民幣，不會空租，租金可抵月供，緊臨大片公園，宜居，本地人愛租，本地人愛住，妥妥的安全資產。

每一個項目，我們會綜合評估，當給你推薦的時候，我們要確保的是，交割時評估價不打折！

來不及解釋了，趕緊加文文微信聯繫：

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