与母公司荣盛发展一样，在正式发布拟赴港上市的公告之前，荣万家也颇为低调。

5月10日晚间，荣盛发展公告称，拟分拆旗下物业公司荣万家赴港上市。

事实上，荣万家即为廊坊荣盛物业服务有限公司（下称“荣盛物业”），于今年3月份进行了名称变更。这家已经发展了20年的物业公司，营收规模已从2000万元逐步发展至目前逾10亿元，但在荣盛发展的业绩中占比尚不足2%。

亿翰智库认为，荣盛发展虽能给予物业板块支持，但整体上的支持也是非常有限，而登陆资本市场后的融资则可满足企业未来3-5年的发展需求。

荣盛发展也坦陈，通过本次分拆上市，可以有效增强荣万家的资本实力，并建立独立、持续、稳定和高效的资本运作平台，为业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升荣万家竞争优势。

荣万家的上市也将荣盛发展创始人耿建明之女耿凡超带到了聚光灯下。耿凡超持有河北中鸿凯盛投资股份有限公司（下称“中鸿凯盛”）44%的股权，而中鸿凯盛通过2019年的一次增资，获得了彼时荣盛物业8.8%的股权，这一状态持续至今。

得益于分拆物业公司上市的消息，荣盛发展股价飘红，5月11日股价报收8.13元，微涨0.74%。

被寄予厚望

与其他地产公司一样，荣盛发展很早就成立了物业公司。

1996年，荣盛发展的前身荣盛房地产开发有限公司成立，从事物业服务的荣盛物业也在之后的2000年11月成立，注册资本为50万元，彼时的荣盛房地产持有70%的股权。

2003年6月，荣盛发展向荣盛物业追加投资250万元，持股比例增至95%；2006年6月，其又受让了其他自然人股东持有的全部股权，将荣盛物业变为全资子公司。2007年11月，荣盛发展再对荣盛物业追加投资200万，至此注册资本增至500万。

荣盛物业也逐步成为荣盛发展的一项重要业务。

梳理荣盛发展年报发现，2007年，物业管理业务贡献的营收仅为2302万元，在总营收中占比尚不足1%；不过，2015年，物业服务业务贡献的营收已达到了3.7亿元，占比约为1.58%。

2016年-2018年间，物业服务分别实现营收4亿元、4.68亿元、6.74亿元，同比增幅分别为8.09%、16.93%、43.90%。

据荣盛发展披露，2016年-2018年间，荣盛物业管理面积分别为约2235万平方米、2600 万平方米、4000万平方米，布局的城市数量也从2016年的20余个扩张至40个。

这期间，荣盛发展于2018年对荣盛物业增加了5000万元的长期股权投资。2019年7月，中鸿凯盛对荣盛物业增资9896万元。增资完成后，荣盛物业注册资本由5500万元增加至6031万元。

被寄予了颇多希望的物业公司2019年的营业收入、净利润分别完成计划的104%和185%；外部拓展面积2141.26万平方米，完成计划的268%。

同时，截至2019年末，荣盛物业布局了全国15个省的46座城市，合同面积为8000余万平方米，服务项目总数达到300个，服务30余万户家庭，超过100万人口。

据荣盛发展最新公告披露，截至2019年末，荣万家实现营业收入约13亿元，利润总额约1.35亿元，净利润约1亿元；其合并报表口径资产总额约17.11亿元，负债总额约13.25亿元，净资产约3.86亿元。

2020年一季度，荣万家实现营业收入约4.05亿元，利润总额6765.06万元，净利润5073.79万元。

如今，荣万家拟赴港上市，发行比例不少于发行后荣万家总股本的25%（未考虑超额配售权的行使），并授予承销商不超过上述发行的H股股数15%的超额配售权，发行募得资金净额拟用于市场及业务拓展；收购兼并；社区生活服务；提高业务信息化水平；补充营运资金及一般公司用途。

亿翰智库·嘉和家业向记者分析，荣盛发展分拆旗下物业公司对标资本是基于目前物业上市潮下的充分考量，其认为，目前物业企业对规模的渴望程度高，除母公司输出、第三方开发合作外，收并购是当前规模快速积累的一个重要方式，而该方式对资金的需求大，非上市物企的融资难度大、成本高。

“荣盛发展作为A股上市企业虽能够在一定程度上给予物业板块支持，但毕竟2019年物业营收只占总营收的1.6%，整体上的支持也是非常有限。而物业板块如果能够对标港股资本市场，物业企业自己的融资就足够满足企业未来3-5年发展的资金需求。”

二代隐于其中

在谋求物业板块更大发展的同时，荣盛发展的“二代”也随着此次上市计划的披露得到了更多瞩目。

2019年7月，中鸿凯盛向荣盛物业增资之后，其与荣盛发展各持有荣盛物业8.8%、91.2%的股权。而这家成立于2015年的公司，其主要股东包括荣盛发展的高管及耿建明亲属。

荣盛发展2019年7月披露的公告显示，中鸿凯盛的股东包括荣盛发展的董事、总裁刘山，董事、副总裁鲍丽洁，监事会主席邹家立，副总裁张志勇，副总裁秦德生等多位高管。其中，荣盛发展在2013年时由包括刘山、邹家立在内的多人出资发起设立，而鲍丽洁也早已出现在荣盛发展的招股说明书中。

持有中鸿凯盛股份的耿建明直系亲属分别为杨小青持股2.27%、耿建富持股1.82%、耿凡超持股44%。持股比例最高的耿凡超即为耿建明之女。

目前，由于荣万家的招股说明书暂未披露，耿凡超是否在公司中担任更多职务尚不得而知。

事实上，荣盛发展并不是个例，越来越多“二代”面孔在物业公司里浮现。

今年赴港上市的正荣服务、弘阳物业、烨星集团等物业公司皆有二代身影。

正荣地产创始人欧宗荣的大儿子欧国强持有正荣服务7.7%股权；弘阳集团创始人曾焕沙之女曾子熙则在弘阳物业中担任执行董事兼副总裁的职务，负责集团的运营管理。

不过，鸿坤集团有限公司旗下的物业公司烨星集团与上述两家物业公司有所不同。正荣服务与弘阳服务的实控人仍为集团创始人，“二代”更多是练兵，而烨星集团的实控人则已经是“二代”赵伟豪，同时其也是鸿坤集团的实控人。

在地产分析师严跃进看来，这是个值得肯定的做法，“过去都是从接手开发业务起，但物业也是一个大板块，‘二代’来接手也能更好去尝试一些新业务，而且物业板块风险相对较小，对企业来说也不会造成太多的波动，而且‘二代’可能会有一些更新更好的理念，在物业公司的运营方面或有更多优势”。