“在黄金时代，规模数字本身就是领跑者的标志之一；但在白银时代，情况会发生很大的变化。过多的存货，将不是财富而是负担；鲁莽的投资，将不是机会而是风险。”2014年，当万科规模霸主的地位首次被绿地夺走时，时任万科总裁的郁亮曾发表了上述评论。

阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌在4月的业绩会上也再次重申了土储观念的改变，“过多的土储可能会带来过高的财务负担。因此，我们过去两年一方面坚持高周转，另一方面则是卖多少补多少来安排投资工作”。

这些判断在调控深入、融资收紧的2019年，显得颇为应景。房企在销售端遇阻，无法转变成收入的存货成了难以卸下的负担。

然而，存货是企业销售业绩和利润的保障。在良好运营能力的协助下，存货就能转化成前进的动力，而并非房企成长的拖累。

存货周转率便是反映企业营运能力的重要指标之一，用来测定企业一定时期内存货的周转速度，存货周转率越高，表明企业存货资产变现能力越强，以及占用在存货上的资金周转速度越快。

《国际金融报》联合亿翰智库共同发布《2019年50家典型房企存货周转率》，通过样本房企的存货周转率情况，探析当前房地产业去化能力现状。

总体来看，50家典型房企存货规模持续增加，存货总量达约10.99万亿，同比增长23.3%；同时，50家典型房企的平均存货周转率为0.3211，较2018年增长0.0117。

30家房企存货超1000亿

充足的存货是规模发展和未来业绩的保障，各大房企在2019年依然在大力增加储备，50家典型房企存货总量突破10万亿大关，而2018年时，该指标尚未达到9万亿元。

具体来看，存货超过1000亿元的房企达到了30家，越秀地产、旭辉集团、蓝光发展成为新入列房企，分别以1388.54亿元、1307.56亿元、1287.38亿元的存货位列50家典型房企的第26、28、29位。

同时，存货在3000亿元以上的房企达到10家，新增龙湖集团、招商蛇口，这也意味着存货规模TOP10的门槛从2018年的逾2460亿元提高了约27%。

存货规模位列前10的房企，其存货总额也同比增长22.53%达62061.5亿元，在50家典型房企总存货规模中占比约56.5%，较2018年上升，行业集中度进一步提升。其中，恒大2019年以13274.61亿元的存货蝉联“存货王”，同比上涨约21.37%。

尽管郁亮在6年前就曾发表了上述关于存货与规模的看法，但万科的存货体量依然保持在高位，2017年、2018年、2019年皆在50家典型房企中位列第2。不过，2019年，万科的存货规模约为8970.19亿元，同比增幅为19.55%，较2018年的25.5%有所下降。

同样的情况也发生在碧桂园身上。2019年，碧桂园以8560.81亿元的存货规模位居恒大、万科之后，其同比增速约为27.53%，明显低于2018年的73%。

事实上，销售规模TOP10的房企中，除恒大、融创、保利外，其余7家房企的存货增速皆有不同程度的减缓。其中，2018年的行业黑马新城控股在当年的存货增速高达90.6%，2019年这一指标迅速降低至58.86%。

这也导致新城控股成了头部房企中存货排名与销售排名差异最大的一家。销售榜上位居第8的新城控股2019年末存货仅排名13，尚不及2902亿的华夏幸福，且与身后富力地产、金科股份的差异也十分微弱。造成这一现象的主要原因是去年“黑天鹅”事件后，新城控股的融资被斩断，为了确保现金流稳定，新城控股一边卖出了上百亿的项目，一边暂缓拿地投资。由于房地产项目存在结转时间差，新城控股年末勉强保住的行业第8是过去2年的业绩延期，现有土储如何确保其未来高速发展是行业对其最大的担忧。

整体而言，50家典型房企的存货增速实呈下滑的态势。亿翰智库数据显示，2019年50家典型房企的存货增长率较2018年同期下降了4.7个百分点。

存货规模排在前20位的房企，其存货总量占50家房企的比重达到75%以上，TOP20的门槛也上升至1600亿元，而这些房企中，除了首开股份、华夏幸福、富力地产、荣盛发展之外，均为全口径金额排名前20强房企。由此来看，大部分资源依旧掌握在强者手中。

头部房企周转能力强

在拥有存货规模的同时，还需要有良好的运营能力将其变为财富。总体来看，2019年，50家典型房企的平均存货周转率为0.3211，较2018年增加了0.0117。

以房企销售业绩为标准，销售规模TOP10房企的平均存货周转率为0.3460，不仅较50家典型房企的平均水平高出0.0249，同比2018年的0.3386亦得到了提高。

其中，融创在存货规模同比上涨约4成至4819.73亿元的基础上，仍将存货周转率从2018年的0.287提高到了0.3115。同时，绿地、华润置地也在增加存货的同时，分别将存货周转率提升了0.04、0.039。

此外，销售规模排在TOP11-20的10家房企中，其平均存货周转率约为0.3227，略高于50家典型房企的平均值，但低于TOP10房企的水平。除龙湖、旭辉、中南、中国金茂之外，其余6家房企的存货周转率也低于平均值，其中，阳光城、绿城等4家房企的存货规模在1000亿-3000亿之间。

2019年，碧桂园的存货周转率为0.4704，较2018年的0.515有所下滑，但依然在“恒碧万”三大房企中保持了首位；而恒大、万科的该指标在2018年、2019年之间并无太大变动，基本保持在0.29、0.28左右。

亿翰智库研究总监于小雨分析认为，碧桂园存货周转率较高的主要是结转多，其2019年的收入比万科多了1200亿元，相应地，结转成本也多，这与其一直秉承的高周转有关。恒大拥有的土地储备多，其存货及总资产规模均是行业最多的，导致周转相对慢；同时，与恒大、碧桂园相比，万科在2018年和2019年的营业成本及营业收入都较低，“周转就慢了，万科比较稳当”。

尽管存货周转率较低，但是“恒碧万”的资产周转率则高于平均水平。50家典型房企的平均总资产周转率为0.2196，微增0.0052，而“恒碧万”三大房企的该指标为0.2337、0.2748、0.2258。

绿地虽然在销售排行榜被挤出前五，但在存货周转率与资产周转率两个指标上，其皆以远高于平均值的水平位于首位 ，远超最先提出“快周转”的万科。

“（总资产规模）在5000亿以上房企的平均总资产周转率最高，为0.2477。”亿翰智库认为，“这说明大型房企不仅拥有雄厚的总资产规模，且在行业销售增速整体放缓的情况下，规模房企的销售能力及资产营运能力凸显，资金回流的能力更强。”