“在黃金時代，規模數字本身就是領跑者的標誌之一；但在白銀時代，情況會發生很大的變化。過多的存貨，將不是財富而是負擔；魯莽的投資，將不是機會而是風險。”2014年，當萬科規模霸主的地位首次被綠地奪走時，時任萬科總裁的鬱亮曾發表了上述評論。

陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌在4月的業績會上也再次重申了土儲觀念的改變，“過多的土儲可能會帶來過高的財務負擔。因此，我們過去兩年一方面堅持高週轉，另一方面則是賣多少補多少來安排投資工作”。

這些判斷在調控深入、融資收緊的2019年，顯得頗爲應景。房企在銷售端遇阻，無法轉變成收入的存貨成了難以卸下的負擔。

然而，存貨是企業銷售業績和利潤的保障。在良好運營能力的協助下，存貨就能轉化成前進的動力，而並非房企成長的拖累。

存貨週轉率便是反映企業營運能力的重要指標之一，用來測定企業一定時期內存貨的週轉速度，存貨週轉率越高，表明企業存貨資產變現能力越強，以及佔用在存貨上的資金週轉速度越快。

《國際金融報》聯合億翰智庫共同發佈《2019年50家典型房企存貨週轉率》，通過樣本房企的存貨週轉率情況，探析當前房地產業去化能力現狀。

總體來看，50家典型房企存貨規模持續增加，存貨總量達約10.99萬億，同比增長23.3%；同時，50家典型房企的平均存貨週轉率爲0.3211，較2018年增長0.0117。

30家房企存貨超1000億

充足的存貨是規模發展和未來業績的保障，各大房企在2019年依然在大力增加儲備，50家典型房企存貨總量突破10萬億大關，而2018年時，該指標尚未達到9萬億元。

具體來看，存貨超過1000億元的房企達到了30家，越秀地產、旭輝集團、藍光發展成爲新入列房企，分別以1388.54億元、1307.56億元、1287.38億元的存貨位列50家典型房企的第26、28、29位。

同時，存貨在3000億元以上的房企達到10家，新增龍湖集團、招商蛇口，這也意味着存貨規模TOP10的門檻從2018年的逾2460億元提高了約27%。

存貨規模位列前10的房企，其存貨總額也同比增長22.53%達62061.5億元，在50家典型房企總存貨規模中佔比約56.5%，較2018年上升，行業集中度進一步提升。其中，恒大2019年以13274.61億元的存貨蟬聯“存貨王”，同比上漲約21.37%。

儘管鬱亮在6年前就曾發表了上述關於存貨與規模的看法，但萬科的存貨體量依然保持在高位，2017年、2018年、2019年皆在50家典型房企中位列第2。不過，2019年，萬科的存貨規模約爲8970.19億元，同比增幅爲19.55%，較2018年的25.5%有所下降。

同樣的情況也發生在碧桂園身上。2019年，碧桂園以8560.81億元的存貨規模位居恒大、萬科之後，其同比增速約爲27.53%，明顯低於2018年的73%。

事實上，銷售規模TOP10的房企中，除恒大、融創、保利外，其餘7家房企的存貨增速皆有不同程度的減緩。其中，2018年的行業黑馬新城控股在當年的存貨增速高達90.6%，2019年這一指標迅速降低至58.86%。

這也導致新城控股成了頭部房企中存貨排名與銷售排名差異最大的一家。銷售榜上位居第8的新城控股2019年末存貨僅排名13，尚不及2902億的華夏幸福，且與身後富力地產、金科股份的差異也十分微弱。造成這一現象的主要原因是去年“黑天鵝”事件後，新城控股的融資被斬斷，爲了確保現金流穩定，新城控股一邊賣出了上百億的項目，一邊暫緩拿地投資。由於房地產項目存在結轉時間差，新城控股年末勉強保住的行業第8是過去2年的業績延期，現有土儲如何確保其未來高速發展是行業對其最大的擔憂。

整體而言，50家典型房企的存貨增速實呈下滑的態勢。億翰智庫數據顯示，2019年50家典型房企的存貨增長率較2018年同期下降了4.7個百分點。

存貨規模排在前20位的房企，其存貨總量佔50家房企的比重達到75%以上，TOP20的門檻也上升至1600億元，而這些房企中，除了首開股份、華夏幸福、富力地產、榮盛發展之外，均爲全口徑金額排名前20強房企。由此來看，大部分資源依舊掌握在強者手中。

頭部房企週轉能力強

在擁有存貨規模的同時，還需要有良好的運營能力將其變爲財富。總體來看，2019年，50家典型房企的平均存貨週轉率爲0.3211，較2018年增加了0.0117。

以房企銷售業績爲標準，銷售規模TOP10房企的平均存貨週轉率爲0.3460，不僅較50家典型房企的平均水平高出0.0249，同比2018年的0.3386亦得到了提高。

其中，融創在存貨規模同比上漲約4成至4819.73億元的基礎上，仍將存貨週轉率從2018年的0.287提高到了0.3115。同時，綠地、華潤置地也在增加存貨的同時，分別將存貨週轉率提升了0.04、0.039。

此外，銷售規模排在TOP11-20的10家房企中，其平均存貨週轉率約爲0.3227，略高於50家典型房企的平均值，但低於TOP10房企的水平。除龍湖、旭輝、中南、中國金茂之外，其餘6家房企的存貨週轉率也低於平均值，其中，陽光城、綠城等4家房企的存貨規模在1000億-3000億之間。

2019年，碧桂園的存貨週轉率爲0.4704，較2018年的0.515有所下滑，但依然在“恆碧萬”三大房企中保持了首位；而恒大、萬科的該指標在2018年、2019年之間並無太大變動，基本保持在0.29、0.28左右。

億翰智庫研究總監於小雨分析認爲，碧桂園存貨週轉率較高的主要是結轉多，其2019年的收入比萬科多了1200億元，相應地，結轉成本也多，這與其一直秉承的高週轉有關。恒大擁有的土地儲備多，其存貨及總資產規模均是行業最多的，導致週轉相對慢；同時，與恒大、碧桂園相比，萬科在2018年和2019年的營業成本及營業收入都較低，“週轉就慢了，萬科比較穩當”。

儘管存貨週轉率較低，但是“恆碧萬”的資產週轉率則高於平均水平。50家典型房企的平均總資產週轉率爲0.2196，微增0.0052，而“恆碧萬”三大房企的該指標爲0.2337、0.2748、0.2258。

綠地雖然在銷售排行榜被擠出前五，但在存貨週轉率與資產週轉率兩個指標上，其皆以遠高於平均值的水平位於首位 ，遠超最先提出“快週轉”的萬科。

“（總資產規模）在5000億以上房企的平均總資產週轉率最高，爲0.2477。”億翰智庫認爲，“這說明大型房企不僅擁有雄厚的總資產規模，且在行業銷售增速整體放緩的情況下，規模房企的銷售能力及資產營運能力凸顯，資金迴流的能力更強。”