5月20日晚間，富力系又一家地產公司——實地地產發展有限公司（下稱“實地地產”）向港交所遞交上市申請，農銀國際擔任其獨家保薦人。

招股書顯示，本次募資所得款的計劃用途分爲三部分：其一，用於建設廣州常青藤、廣州薔薇國際、三亞海棠華著及重慶永川薔薇國際；其二，用於償還現有貸款的大部分，包括於2024年6月到期的七年期商業貸款未償還結餘6.57億元以及2022年到期的三年期商業貸款未償還結餘2.28億元；其三，用於一般企業及營運資本用途。

1年挖來3個行業“大佬”

公開資料顯示，實地地產成立於2006年，紮根廣州，是增長迅速的綜合房地產開發商，專注在大灣區開發住宅物業，且已在長江三角洲地區、華中和中國西部核心地區及華北地區有高增長潛力的其他城市建立戰略佈局。該集團的業務營運主要包括物業銷售、機電安裝及裝修服務和租賃三個主要部分。

成立之初，實地地產僅在廣東中山市有一個建築面積30.26萬平方米的開發項目，經過14年的發展，其逐步將業務由中山向外擴張。尤其是在2015年，實地通過旗下子公司廣州豐實房地產開發有限公司在不到半年時間內，豪擲17億元一口氣拿下廣州蘿崗長嶺居板塊四宗宅地。

實地地產實際控制人張量正是富力地產聯席董事長兼總裁張力的獨子。2003年，張量從加拿大學成歸來創立恆量建設集團，併成爲其父產業富力的重要合作承建商。目前，張量已經創立數十家公司，包括黑洞投資、恆量建設集團、普及中國等，涉足房產、工程、餐飲、營銷、社區服務、智能家居、投資等多個領域。2020年3月20日，張力、張量父子以250億元財富名列《2020胡潤全球房地產富豪榜》第68位。事實上，實地地產早期法人爲張小林，即張力的胞兄、張量的大伯，因此實地一直被視爲富力系的企業，此次實地遞交招股說明書，也意味着“富力系”旗下的第二個地產上市平臺即將誕生。

事實上，爲了籌備上市，從去年開始，張量就在努力擴充自己的高管陣容，且成果斐然。

其中最爲引人注目的就是，原碧桂園副總裁兼江蘇區域總裁劉森峯於2019年11月高調加盟，他也是中國房地產歷史上第一個拿到億元年薪的區域總。緊隨其後，2020年3月，實地再次迎來中海系副總裁劉軍擔任副總裁。而就在一年前，2019年3月，原泰禾集團CFO李斌已入職實地並擔任CFO一職。

急劇擴張下，財務承壓

背靠富力地產，享有大灣區政策紅利，再加上明星經理人的加盟，實地地產的崛起似乎不可阻擋。

截至2020年3月31日，實地已於遍及大灣區、長江三角洲地區、京津冀地區、華中和中國西部核心城區及華北地區選定城市的14個省份或直轄市的25個城市合計持有37個處於不同發展階段的地產項目，總建築面積爲14.3百萬平方米（即土地儲備、已售建築面積和不可銷售及不可出租建築面積）。

其中，實地地產擁有應占土地儲備1017萬平方米，包括可供銷售或可出租建築面積55.44萬平方米的已竣工物業、總規劃建築面積624.2萬平方米的開發中物業以及總規劃面積337.29萬平方米留作未來開發的物業。

高速的擴張成果在實地集團的財務業績上得到體現。2017-2019年，實地集團的總收益由38.71億元增至83.24億元，複合年增長率爲46.6%；同期稅前利潤由4.15億元增至17.06億元，複合年增長率爲102.9%。

不過，就淨利潤而言，2019年實地地產卻有所下滑，其2017-2019年的淨利潤分別爲3.27億元，8.46億元和7.56億元。

此外，規模與槓桿向來成反比。儘管實地集團的淨資產負債率從2017年的38.09倍驟降至2019年2.25倍，但依然高於行業平均水平，2019年百強上市房企的平均淨資產負債率水平爲101.8%。

而實地方面亦在招股書的風險因素一欄中提到，銀保監會或其他機構可能加強向中國房地產行業提供信託融資及其他非銀行融資安排的監管，對公司取得信託融資及其他非銀行融資安排的能力產生影響。

截至2019-2020年,實地有多項信託融資及其他非銀行融資安排，借款餘額分別爲31.13億元及23.97億元，分別佔借款總額約24.6%及18.5%。一旦融資收緊，可能導致公司的融資選擇減少及或公司的物業開發項目融資成本增加，對公司的業務、財務狀況、經營業績及前景有重大不利影響。