旭辉“虚胖”：疯狂拿地，销售注水，遗患无穷
在所有规模上千亿的房企中，旭辉算是一个比较特殊的存在。
作为闽系代表房企，“激进”是它身上经久不散的烙印。
从500亿到1000亿，再到2000亿，旭辉只用了三年。
但，与千亿房企一同降临的，还有媒体圈给旭辉的一些新外号：
“合作王”、“注水哥”、“虚胖仔”……
原因何在？
当你看完今天的文章，答案也就自然在你的脑海里了。
1
疯狂拿地
5月9日，江苏无锡。
一场激烈的“抢地大战”正在这里上演。
这天无锡一共有5宗地块出让，最终的成交金额达到82.79亿元。
这其中，编号为XDG-2020-10号地块的争夺最为焦灼，总共竞拍了170轮才最终落锤，溢价达到35.23%。
赢家是旭辉。同一天，还是无锡，旭辉拿下了另一宗地，25.98亿元，溢价率22.66%。
截至目前，旭辉已经在无锡拿了45.44亿元的地皮进行补仓。
无锡之外，旭辉在其他地区也启动了拿地加速度。
5月15日，北京自然资源和规划局披露，旭辉+金地+首开联合体竞得北京朝阳东坝一宗限竞房地块，成交金额20.55亿元。
据观点地产新媒体不完全统计，自3月以来，旭辉还分别在南宁、杭州、青岛等地落子，拿地总金额超过110亿元。
以4月为例，旭辉新增了6个项目，新增计容面积117万平米，环比增长611.0%，拿地金额71亿元，环比增长156.3%，平均溢价率约10%。
一连串的拿地操作之下，那个狂奔的旭辉回来了！
不过，旭辉的疯狂拿地也算是按计划行事。在今年3月的业绩会上，旭辉掌门人林中曾表示，今年旭辉计划进一步提升权益占比。
“今后的买地权益都会放在68%-70%。这样未来三年销售权益也将逐步提高，今年55%，明年60%，后年65%。”
极速跑步进入千亿阵营后，旭辉在2019年6月被传“暂停拿地”，短暂收敛之后，如今卷土重来。
此番操作之后，旭辉的闽系“激进”标签，恐怕是再也撕不下来了。
2
旭辉的土储隐忧
时间回到2016年8月的年中业绩会上，在各大房企卯足了劲冲数千亿的时代，旭辉董事长林中却提出：不参与规模和土储竞赛。
彼时，在宽松的货币政策下，一线城市和热门二线城市出现了严重的地王潮，其中不乏高杠杆操纵。
“旭辉将以利润优先，不会去加杠杆买地，也不会参与规模和土储的竞赛。”
但事实上，林中“不争规模和土储”的话音刚落，旭辉就开启了大举拿地的激进模式。
那时候，各大房企已经有过一轮狂飙猛进，地产调控已经逐渐收紧。
尽管如此，旭辉还是选择了逆潮流而上。据杠杆地产，当年的旭辉在土地一级市场拿地36宗，同比增长近2倍；拿地总金额和总建筑面积分别达到457.5亿元和537.73万平方米，三项数据均位列闽系房企之首。
拉长时间来看，旭辉的土储更是突飞猛进。
据杠杆地产资料，2013-2015年，旭辉总土地储备分别为920万平米、960万平米、1250万平米。
2016-2019年，旭辉的土地储备分别为1750万平米、3100万平米、4120万平米、5070万平米。
涨势之猛，令人咋舌。
评级机构惠誉数据显示，2019年，旭辉花费在购置土地上的费用占企业总现金收入的57%，达到570亿。2018年，这一占比更高，为68%。
疯狂拿地的同时，据惠誉估计，到2019年底，旭辉的可售部分土储约为2050万平方米，相当于不到三年的销售额。
这个数据，在前二十房企中确实不够看的。
如此看来，旭辉的加速拿地动作也就可以理解了。说白了，旭辉急了。
3
虚胖的“贪吃蛇”
旭辉不得不为土储担忧。
从旭辉2019年的年报上，我们已经可以看出旭辉的仓皇。
看过旭辉控股（0884.HK）2019年的财报之后，我的感觉是——像网红的脸：
乍一看挺好看，但禁不住细看。
年报显示，旭辉在2019年的合同销售额、营收、利润总额分别同比增长32%、29%、27%，销售额更是一举跨过2000亿元的关口，达到2006亿元。
但给这张网红脸卸完妆之后，旭辉的真面目就显现出来了。
克尔瑞数据显示，旭辉2006亿元的销售额事实上只是全口径数据，如果按照权益占比来看只有千亿左右。旭辉在年报中也承认，2019年的权益销售额占比仅有55%。
这是一个什么概念？对比同时期的TOP100房企，2019年权益销售额比例为75%。换句话说，旭辉的权益销售额占比远远低于行业队列平均数。
近一半注水的销售额之外，年报数据还显示，旭辉的规模、营收、核心净利润三项指标增速连续三年下滑，净资产收益率从2017年同比增33.26%到2018年同比减少13.56%，再到2019年同比减少0.76%。
节节败退。金玉其外，败絮其中！
回看旭辉的成长史，“黑马”气息十足。
2016年，旭辉的销售额还只有530亿元。一年之后的2017年，旭辉就已经突破了千亿关口，达到1040亿元。2019年，更是一举冲破了2000亿元的大关。
但令人奇怪的是，2016年—2019年，旭辉的净利润分别为28.08亿元、48.28亿、54.09亿、64.37亿元。
销售额增长了近4倍，同期净利润增长却只有2.29倍！
而且，旭辉一直在强调“高利润”，总裁林峰就曾说：“没有利润的销售，都是耍流氓。”
旭辉难道一直在疯狂打自己的脸？
带着这个疑问，我仔细地查看了旭辉的近年财报，终于发现了旭辉的秘密所在：
合作扩张。
所谓合作扩张，简单点说就是以增加合作项目、降低权益比率的方式高速扩张。
克尔瑞百强房企销售排行榜显示，在流量金额榜上，旭辉在2017、2018、2019连续三年位列第15名，但在权益金额榜上，旭辉则分别排第25位、第26位和第19位，而且权益金额大都只有流量金额的一半。
换句话说，虽然销售额那么高，但一大半都不是自己的。
这个模式在一些想要快速扩张但拿地实力不足的房企中尤为常见。
从时间上来看，旭辉的“合作扩张模式”集中出现在2015—2016年前后。据观点地产新媒体，2015年旭辉新增25个项目里，只有5个项目是持有100%权益的，其余大多为合作开发项目，旭辉每个项目的权益占比基本在40%上下。同样的，旭辉2016年新增36个项目里，持有全部权益的项目不到三成。
正是通过这种“偷梁换柱”的方式，旭辉实现了短时间内的狂飙猛进，快速迈进了千亿阵营。
也正因此，旭辉在地产界素有“合作王”的称号。有人把旭辉比喻为一条“贪吃蛇”，凡是它看得见的销售金额都要吃进肚子里。
通过这种“合作扩张”得来的销售额，含金量可想而知。
4
狂奔后遗症
旭辉的狂飙猛进，为它带来了恶果和反噬。
2019年5月24日，一段“旭辉7号院工程质量实拍”视频揭开了旭辉的产品伤疤。
据该楼盘业主透露，旭辉7号院在2018年12月30日未达交房条件的情况下强行交房，而直至视频拍摄当天，即2019年5月19日，小区仍有大量收尾工程没有按时完工，多处堆放着建筑垃圾，完全不像是可以入住的高档别墅小区。
尽管连遭行政处罚，该楼盘似乎并没有吸取教训。据楼市资本论消息，2018年年底7号院交房之后，质量问题集中爆发。2019年2月24日，业主在人民网“领导留言板”上向投诉，列举7号院三宗罪：
1、项目虚假宣传，欺诈营销；
2、房屋未达交房条件、与物业未完成承接验收，即强行要求业主收房；
3、豆腐渣工程，使400多业主蒙受巨大经济损失。
这并非孤例，据楼市资本论消息，2019年12月31日，北京市住建委发布《2019年度北京市建设工程质量投诉典型问题及处理情况》，列举了5个项目的典型质量问题。位于大兴区的天恒旭辉商业办公用房项目，赫然在列。
天眼查资料显示，旭天恒成立于2015年7月15日，主要经营范围为房地产开发等。旭辉集团通过北京旭辉企业管理有限公司持股49%。
▲资料来源天眼查
作为一家急求规模突破的房企，旭辉的产品质量问题屡见于新闻报道。
2019年10月，地处郑州市二七区的旭辉有园项目，存在建筑垃圾覆盖不严、违规作业等问题，被郑州市生态环境局通报批评，督促整改。
2019年12月23日，旭辉旗下济南银盛泰房地产有限公司7#楼和11#楼，人防工程未组织竣工验收便擅自交付使用，被济南市城管局处罚并罚款。
诚意金、无证预售、虚假宣传、违规作业……
同样的配方，熟悉的味道。旭辉2000亿光鲜业绩的背后，房屋质量问题如影随形。
狂奔之下，旭辉的后遗症只会越来越多。
5
尾声
旭辉的规模执念，源于担忧，或者说是恐惧。
碧桂园曾经的首席财务官吴建斌，离开碧桂园后，于2017年4月加盟了阳光城。
带着前东家的经验，吴建斌帮助这家闽系房企实现了千亿销售额的野心。
“有规模才有地位。规模落伍的企业，几乎没有行业话事权，没有市场地位。融资时，银行不仅不会给更好的融资条件，政府也不会把你当一回事。”
吴建斌一语道出了房企追逐规模的关键所在。
在地产行业，规模为王的规则从未改变，但激进扩张就意味着高负债、高杠杆，企业流动性风险居高不下，以及层出不穷的质量危机。
在地产老板圈，旭辉的董事长林中是个擅长“下棋”的人，他眼中的棋盘就是土地。
在他的运作下，旭辉从昔日小小的“永升”成为了如今销售额突破两千亿的头部房企。
遗憾的是，擅长“下棋”的林中，眼里似乎也只有“规模”这盘棋了。
至于用户体验和长久发展，似乎全与他无关。
