旭輝“虛胖”：瘋狂拿地，銷售注水，遺患無窮
在所有規模上千億的房企中，旭輝算是一個比較特殊的存在。
作爲閩系代表房企，“激進”是它身上經久不散的烙印。
從500億到1000億，再到2000億，旭輝只用了三年。
但，與千億房企一同降臨的，還有媒體圈給旭輝的一些新外號：
“合作王”、“注水哥”、“虛胖仔”……
原因何在？
當你看完今天的文章，答案也就自然在你的腦海裏了。
1
瘋狂拿地
5月9日，江蘇無錫。
一場激烈的“搶地大戰”正在這裏上演。
這天無錫一共有5宗地塊出讓，最終的成交金額達到82.79億元。
這其中，編號爲XDG-2020-10號地塊的爭奪最爲焦灼，總共競拍了170輪才最終落錘，溢價達到35.23%。
贏家是旭輝。同一天，還是無錫，旭輝拿下了另一宗地，25.98億元，溢價率22.66%。
截至目前，旭輝已經在無錫拿了45.44億元的地皮進行補倉。
無錫之外，旭輝在其他地區也啓動了拿地加速度。
5月15日，北京自然資源和規劃局披露，旭輝+金地+首開聯合體競得北京朝陽東壩一宗限競房地塊，成交金額20.55億元。
據觀點地產新媒體不完全統計，自3月以來，旭輝還分別在南寧、杭州、青島等地落子，拿地總金額超過110億元。
以4月爲例，旭輝新增了6個項目，新增計容面積117萬平米，環比增長611.0%，拿地金額71億元，環比增長156.3%，平均溢價率約10%。
一連串的拿地操作之下，那個狂奔的旭輝回來了！
不過，旭輝的瘋狂拿地也算是按計劃行事。在今年3月的業績會上，旭輝掌門人林中曾表示，今年旭輝計劃進一步提升權益佔比。
“今後的買地權益都會放在68%-70%。這樣未來三年銷售權益也將逐步提高，今年55%，明年60%，後年65%。”
極速跑步進入千億陣營後，旭輝在2019年6月被傳“暫停拿地”，短暫收斂之後，如今捲土重來。
此番操作之後，旭輝的閩系“激進”標籤，恐怕是再也撕不下來了。
2
旭輝的土儲隱憂
時間回到2016年8月的年中業績會上，在各大房企卯足了勁衝數千億的時代，旭輝董事長林中卻提出：不參與規模和土儲競賽。
彼時，在寬鬆的貨幣政策下，一線城市和熱門二線城市出現了嚴重的地王潮，其中不乏高槓杆操縱。
“旭輝將以利潤優先，不會去加槓桿買地，也不會參與規模和土儲的競賽。”
但事實上，林中“不爭規模和土儲”的話音剛落，旭輝就開啓了大舉拿地的激進模式。
那時候，各大房企已經有過一輪狂飆猛進，地產調控已經逐漸收緊。
儘管如此，旭輝還是選擇了逆潮流而上。據槓桿地產，當年的旭輝在土地一級市場拿地36宗，同比增長近2倍；拿地總金額和總建築面積分別達到457.5億元和537.73萬平方米，三項數據均位列閩系房企之首。
拉長時間來看，旭輝的土儲更是突飛猛進。
據槓桿地產資料，2013-2015年，旭輝總土地儲備分別爲920萬平米、960萬平米、1250萬平米。
2016-2019年，旭輝的土地儲備分別爲1750萬平米、3100萬平米、4120萬平米、5070萬平米。
漲勢之猛，令人咋舌。
評級機構惠譽數據顯示，2019年，旭輝花費在購置土地上的費用佔企業總現金收入的57%，達到570億。2018年，這一佔比更高，爲68%。
瘋狂拿地的同時，據惠譽估計，到2019年底，旭輝的可售部分土儲約爲2050萬平方米，相當於不到三年的銷售額。
這個數據，在前二十房企中確實不夠看的。
如此看來，旭輝的加速拿地動作也就可以理解了。說白了，旭輝急了。
3
虛胖的“貪喫蛇”
旭輝不得不爲土儲擔憂。
從旭輝2019年的年報上，我們已經可以看出旭輝的倉皇。
看過旭輝控股（0884.HK）2019年的財報之後，我的感覺是——像網紅的臉：
乍一看挺好看，但禁不住細看。
年報顯示，旭輝在2019年的合同銷售額、營收、利潤總額分別同比增長32%、29%、27%，銷售額更是一舉跨過2000億元的關口，達到2006億元。
但給這張網紅臉卸完妝之後，旭輝的真面目就顯現出來了。
克爾瑞數據顯示，旭輝2006億元的銷售額事實上只是全口徑數據，如果按照權益佔比來看只有千億左右。旭輝在年報中也承認，2019年的權益銷售額佔比僅有55%。
這是一個什麼概念？對比同時期的TOP100房企，2019年權益銷售額比例爲75%。換句話說，旭輝的權益銷售額佔比遠遠低於行業隊列平均數。
近一半注水的銷售額之外，年報數據還顯示，旭輝的規模、營收、核心淨利潤三項指標增速連續三年下滑，淨資產收益率從2017年同比增33.26%到2018年同比減少13.56%，再到2019年同比減少0.76%。
節節敗退。金玉其外，敗絮其中！
回看旭輝的成長史，“黑馬”氣息十足。
2016年，旭輝的銷售額還只有530億元。一年之後的2017年，旭輝就已經突破了千億關口，達到1040億元。2019年，更是一舉衝破了2000億元的大關。
但令人奇怪的是，2016年—2019年，旭輝的淨利潤分別爲28.08億元、48.28億、54.09億、64.37億元。
銷售額增長了近4倍，同期淨利潤增長卻只有2.29倍！
而且，旭輝一直在強調“高利潤”，總裁林峯就曾說：“沒有利潤的銷售，都是耍流氓。”
旭輝難道一直在瘋狂打自己的臉？
帶着這個疑問，我仔細地查看了旭輝的近年財報，終於發現了旭輝的祕密所在：
合作擴張。
所謂合作擴張，簡單點說就是以增加合作項目、降低權益比率的方式高速擴張。
克爾瑞百強房企銷售排行榜顯示，在流量金額榜上，旭輝在2017、2018、2019連續三年位列第15名，但在權益金額榜上，旭輝則分別排第25位、第26位和第19位，而且權益金額大都只有流量金額的一半。
換句話說，雖然銷售額那麼高，但一大半都不是自己的。
這個模式在一些想要快速擴張但拿地實力不足的房企中尤爲常見。
從時間上來看，旭輝的“合作擴張模式”集中出現在2015—2016年前後。據觀點地產新媒體，2015年旭輝新增25個項目裏，只有5個項目是持有100%權益的，其餘大多爲合作開發項目，旭輝每個項目的權益佔比基本在40%上下。同樣的，旭輝2016年新增36個項目裏，持有全部權益的項目不到三成。
正是通過這種“偷樑換柱”的方式，旭輝實現了短時間內的狂飆猛進，快速邁進了千億陣營。
也正因此，旭輝在地產界素有“合作王”的稱號。有人把旭輝比喻爲一條“貪喫蛇”，凡是它看得見的銷售金額都要喫進肚子裏。
通過這種“合作擴張”得來的銷售額，含金量可想而知。
4
狂奔後遺症
旭輝的狂飆猛進，爲它帶來了惡果和反噬。
2019年5月24日，一段“旭輝7號院工程質量實拍”視頻揭開了旭輝的產品傷疤。
據該樓盤業主透露，旭輝7號院在2018年12月30日未達交房條件的情況下強行交房，而直至視頻拍攝當天，即2019年5月19日，小區仍有大量收尾工程沒有按時完工，多處堆放着建築垃圾，完全不像是可以入住的高檔別墅小區。
儘管連遭行政處罰，該樓盤似乎並沒有吸取教訓。據樓市資本論消息，2018年年底7號院交房之後，質量問題集中爆發。2019年2月24日，業主在人民網“領導留言板”上向投訴，列舉7號院三宗罪：
1、項目虛假宣傳，欺詐營銷；
2、房屋未達交房條件、與物業未完成承接驗收，即強行要求業主收房；
3、豆腐渣工程，使400多業主蒙受巨大經濟損失。
這並非孤例，據樓市資本論消息，2019年12月31日，北京市住建委發佈《2019年度北京市建設工程質量投訴典型問題及處理情況》，列舉了5個項目的典型質量問題。位於大興區的天恆旭輝商業辦公用房項目，赫然在列。
天眼查資料顯示，旭天恆成立於2015年7月15日，主要經營範圍爲房地產開發等。旭輝集團通過北京旭輝企業管理有限公司持股49%。
▲資料來源天眼查
作爲一家急求規模突破的房企，旭輝的產品質量問題屢見於新聞報道。
2019年10月，地處鄭州市二七區的旭輝有園項目，存在建築垃圾覆蓋不嚴、違規作業等問題，被鄭州市生態環境局通報批評，督促整改。
2019年12月23日，旭輝旗下濟南銀盛泰房地產有限公司7#樓和11#樓，人防工程未組織竣工驗收便擅自交付使用，被濟南市城管局處罰並罰款。
誠意金、無證預售、虛假宣傳、違規作業……
同樣的配方，熟悉的味道。旭輝2000億光鮮業績的背後，房屋質量問題如影隨形。
狂奔之下，旭輝的後遺症只會越來越多。
5
尾聲
旭輝的規模執念，源於擔憂，或者說是恐懼。
碧桂園曾經的首席財務官吳建斌，離開碧桂園後，於2017年4月加盟了陽光城。
帶着前東家的經驗，吳建斌幫助這家閩系房企實現了千億銷售額的野心。
“有規模纔有地位。規模落伍的企業，幾乎沒有行業話事權，沒有市場地位。融資時，銀行不僅不會給更好的融資條件，政府也不會把你當一回事。”
吳建斌一語道出了房企追逐規模的關鍵所在。
在地產行業，規模爲王的規則從未改變，但激進擴張就意味着高負債、高槓杆，企業流動性風險居高不下，以及層出不窮的質量危機。
在地產老闆圈，旭輝的董事長林中是個擅長“下棋”的人，他眼中的棋盤就是土地。
在他的運作下，旭輝從昔日小小的“永升”成爲了如今銷售額突破兩千億的頭部房企。
遺憾的是，擅長“下棋”的林中，眼裏似乎也只有“規模”這盤棋了。
至於用戶體驗和長久發展，似乎全與他無關。
