“公司手持货币资金部分受限规模较大，对短期债务的覆盖能力持续弱化。”

作者：夏天天

编辑：tuya

出品：财经涂鸦

在1月份发行45亿元债券之后，5月21日，恒大地产集团有限公司（下称“恒大地产”）在深交所公告称，将于5月22日发行不超过人民币40亿元（含40亿元）债券，本期债券的询价区间为4.9%-6.9%，期限为3年期，附第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。

对于募集资金的用途，恒大地产公告称，本期债券募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还到期或回售的公司债券。

频繁发债的背后是2019年净利润的大幅下滑和盈利能力的弱化。2019年，恒大地产净利润同比下滑超40%，毛利率亦下降明显。

负债近1万5千亿元，受限制资产近4300亿元

财务数据显示，截至2017年末、2018年末及2019年末，恒大地产负债总额分别为13,113.87亿元、 13,133.13亿元及14,810.89亿元。其中，流动负债占比逐步攀升，过去三年，恒大地产的流动负债分别为9,715.49亿元、10,275.78亿元及11,652.41亿元，占负债总额的比重分别为74.09%、78.24%和78.67%。

（来源：公司公告）

对于逐步攀升的负债总额和流动负债，恒大地产在募集说明书中表示，在报告期内公司采取积极的经营策略，充分利用财务杠杆拓展业务，不断拓宽融资渠道，通过短期银行借款、长期银行借款、信托融资等多元化融资渠道支撑业务的高速增长。

从负债率来看，截至2017年末、2018年末及2019年末，恒大地产的资产负债率分别为83.52%、80.30%和79.57%，始终处于较高水平。

恒大地产称，公司通过引进战略投资者优化资本结构，减少资本支出，近三年资产负债率持续下降。如果公司持续融资能力受到限制，或未来若房地产行业形势和金融市场等发生重大不利变化，较大规模的有息债务将使公司面临一定的资金压力。

从债务情况来看，截至2019年末，公司总债务为7,264.82亿元，同比增长 8.50%，期末净负债率为 144.20%，仍处于较高水平。

就债务的期限结构而言，短期债务在总债务中占比较高，2019 年末，恒大地产短期债务占总债务的比重为64. 33%，其债务期限结构有待改善。截至2019 年末，平均加权融资成本为 8.99%，同比增长 0.86 个百分点。

中诚信认为，恒大地产的短期债务占比较高，面临一定再融资压力，货币资金及经营活动现金流对短期债务的保障不足，加之货币资金受限部分金额较大，公司面临再融资压力。

此外，值得关注的是，截至2019 年末，恒大地产受限制资产账面价值合计达4,299.35 亿元，受限制资产主要是直接为金融机构借款设定抵质押担保的资产，占同期总资产的比重为23.10%。

不仅如此，除上述受限资产外，恒大地产还存在以1883 亿元子公司股权质押融资的情形，一定规模的受限制资产在后续融资以及资产的正常使用方面存在一定的风险。

净利润同比下滑超40%，盈利能力恶化

从财务数据来看，2019年，恒大地产的盈利能力恶化明显，2019 年毛利率同比下滑 8.31个百分点，净利润同比下滑 40.66%。且平均总资产回报率、加权平均净资产回报率均较2018和2017年下滑明显，尤其是加权平均净资产回报率不足2018年的一半。

（来源：公司公告）

同时，恒大地产2019年的净利润率也低于碧桂园、万科企业和融创中国。

（来源：中诚信评级报告）

经营活动产生的现金流量净额波动较大也是恒大地产面临的风险之一，2017年至2019年，恒大地产的经营活动现金流量净额分别为-783.98 亿元、1,346.55 亿元及208.03 亿元。

对此，恒大地产认为，公司房地产开发业务属于资金密集型业务，建设周期长，项目前期土地购置、建安投入与销售回款存在一定的时间错配。2019年经营活动净现金流同比下降明显，主要系销售回款能力减弱、土地支出增多等因素影响。

同时，中诚信分析称，截至2019 年末，恒大地产的预收款项为1,300.08 亿元，对未来收入结转的保障较弱。

中诚信还在评级报告中指出，由于盈利规模波动影响，近年恒大地产 EBITDA 对债务本息的保障能力亦呈现较大波动；同时，公司手持货币资金部分受限规模较大，对短期债务的覆盖能力持续弱化，经营活动净现金流对债务本息的覆盖程度相对较弱。

财务数据显示，截至2017年末、2018年末及2019年末，恒大地产的货币资金分别为2,667.48亿元、1,750.78亿元和1,780.52亿元，占总资产的比重分别为16.99%、10.70%和9.57%，成逐年下降趋势。

房地产向来是资金密集型产业，恒大地产认为，目前房地产行业已进入资本竞争时代，随着房地产行业市场竞争的升级，资本实力将成为企业竞争的主导因素。未来房地产企业需要有良好的融资能力和经营业绩才能获得资本市场的认同，进而构成资本市场的良性循环。因此具有较强融资能力和资本运营能力的房地产企业将在竞争中处于优势。

对于未来的发展趋势，恒大地产表示，将结合自身优势，积极推动战略转型，坚持低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”的发展模式。