高息發債|藍光發展3、4月逆勢發債拿地成本居高不下

新浪財經房產|大眼樓管肖恩

引言：對於房地產來說，規模背後總離不開“槓桿”二字，融資一直是房企運作中非常關鍵的一個環節。而融資成本的高低則在一定程度上反映了房企的綜合實力，未來也會對其整體競爭力產生較大影響。疫情後境內融資迎來短暫寬鬆窗口期，衆房企紛紛抓住機會積極“補血”，而此前火熱的海外債則有所降溫。不過部分房企融資利率低至2%-3%左右，而有些房企雖較此前利率有所降低，但仍高達8%以上，甚至達到10%。新浪財經大眼樓管特推出“資金成本下降，誰的利率還在高位”系列報道。

藍光發展作爲西南地區主要的頭部房企之一，2019年全口徑銷售額達到1012.37億元，突破千億規模，位列行業第33位。自2015年上市以來藍光的銷售額複合增長率達到54%，不過，快速增長期只有2017年和2018年，2019年後勁不足，同比增速僅18.7%，這還是在銷售均價同比下降13.12%情況下的銷售成績。

今年來，受疫情影響，2020Q1公司實現營業收入53.1億元，同比減少7.9%，歸母淨利潤5.1億元，同比增長3.8%；淨利潤增速高於營收增速主要系公司公允價值變動淨收益1.25億元，較上年同期的0.06億元大幅增加。

實際上，藍光發展也遇到了瓶頸。

其一，是多元化佈局。自2015年以來藍光發展謀求的多元化遲遲未能成形，就連商業地產類營收佔比也逐年下降，而住宅及配套相關營收則由2015年61.6%升至2019年的83%。由於業務類型的逐漸單一化，導致藍光發展遲遲未能真正走出成渝地區，截止去年底，公司在成渝地區的營收佔比依然近5成。而此前在成渝地區的銷售佔比甚至超過60%，2018/2019年有所好轉，這一改變反應在營收上預計可能在2020年或2021年。

其二，是土儲瓶頸。儘管藍光發展2019年新增土儲建築面積約1121萬方，拿地金額同比增長45.6%達到357.7億元，但截至期末總計土儲貨值約2700億元，僅能滿足未來兩年左右的銷售。若考慮部分銷售預期並不好的項目，藍光發展要想實現客觀的銷售增速，持續拿地是必不可少的，可供觀摩選擇的空間相對更小。

不過，2020年公司計劃土地投資額度控制在400億元以內，預計藍光發展將保持當前的緊平衡狀態，銷售增速超預期的概率不大。

但自從換了總裁，藍光發展變了！

去年12月，藍光聘任原華潤高級副總裁遲峯爲公司新任總裁，遲峯號稱是華潤開拓華東市場的功臣，深耕華東多年。且在2019年期間，藍光發展在上海舉行了新總部入駐儀式，形成“上海+成都”雙總部戰略，上海及華東成爲了藍光走出成渝的主要支撐點。

遲峯認爲，藍光發展的土地儲備需要進一步提升，並且過去存在明顯的區域發展不均衡等問題。而遲峯也用真金白銀在市場增持公司股票的方式來表達對於藍光“東進”戰略的支持，5月6日至5月7日，遲峯買入藍光市值達到1010.37，成本約在5.6元附近，截止發稿已浮虧8%左右。

藍光全國化佈局昭然若揭。

今年一季度儘管受到疫情影響，但藍光發展依然新增10個項目，新增土儲計容建面98.9萬平方米。其中在3月份就新增7幅土地項目，拿地節奏開始在近期提速，而4月新增9個項目，土地面積885.99畝，較3月拿地面積393.01畝增加125.44%。

從區域來看，4月份藍光發展取得的項目分別在在南京、常州、南海、鹽城、南陽、長沙、襄陽、桐鄉、阜陽等華東、華中地區。3/4月合計土地成交價款達100億元，2個月拿地接近全年預算的四分之一。

可融資有點跟不上趟兒。

相較於3/4月大額度的拿地支出，藍光發展今年來在債券市場的融資僅有3次，約合人民幣27億元人民幣，且融資成本與去年幾乎處在同一水平。

而在此期間，在新冠肺炎疫情影響下，全球央行先後放水救市穩經濟。克而瑞數據顯示，3月發債最高的企業爲世茂房地產，發行了3筆共70億元的公司債，融資成本均在4%以下，中海發行的3筆共計10億美元境外優先票據，利率水平僅在3%左右。在今年以來的幾個月中，房企海外發行美元債的平均成本在6%左右，而在境內發行債券的平均成本在3%左右，且在2、3月份明顯下降，境內外的寬鬆環境確實改善了房企的融資成本。