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昨天（6月10日），西安市发改委公布了2020年第8批（总第113批）商品房价格公示信息。本次价格公示共涉及21个项目，8647套房源，其中精装房源5865套，毛坯房源2782套。

时隔近一个月，此次发改委再次“开闸放量”，创2020年单批次公示房源量之最。

壹丨曾经摇号盘集中放量

本次公示毛坯项目9个，精装项目12个。其中精装房源占到近七成，相比去年62%的占比，精装占比保持继续上升的态势。

△本次公示项目分布，绿色为含毛坯项目

从公示项目的分布来看，经开、港务、浐灞、曲江所在的城市边界地带成为供应主力。而西南板块市场供需还是依赖于2019年开始大量供地的软件新城和高新三期。

从项目推售来看，本次有4个纯新盘亮相，分别是领航悦宸、德美万有引俪、龙湖春江天序、天地源龙湖春江天境。前两个为刚需盘，价格、面积、地段对刚需都较为友好。后两个为龙湖“春江”系列高端改善楼盘。而随着这两个新项目的入市，高新国际社区版块和未央湖板块改善趋势越来越明显。

此外，也有多个热盘加推放量，从过往市场印证来看，有8个有过摇号记录，包括屡开屡摇的华润置地未来城市、天地源万熙天地、天地源曲江香都、华润曲江九里、龙湖景粼天序和首次摇号的碧桂园云顶、金地曲江风华，以及随着时间推移性价比逐渐提升的世茂璀璨倾城。

△本批次公示项目中高性价比项目

根据疫情后登记平台的情况显示，3-5月份，购房者更加向摇号盘集中。3月份，摇号盘集中了67%的客户，4月份摇号盘集中77%。而到了5月份，超过9成的客户集中到摇号盘！

△5月份摇号楼盘登记核验情况

从疫情后三个月的市场来看，市场摇号盘越多，催生的购买需求也越多，房子也就更难抢。

不过和前三个月相比，本批次三个盘大放量。华润未来城市超过800套，世茂璀璨倾城超过500套，碧桂园云顶超过900套，曲江改善盘集中扎堆推出，也意味着市场客户会被分流，往日摇号胜景可能不再。

贰丨市场成为主导价格推手

接着我们来看下备案价的走势情况。特别是在今年疫情后，限价的手有所松动。

在过往限价严格的时候，单次价格涨跌在2%左右，就算价格波动较大了。本次公示的21个楼盘里，有同类型产品公示价格参考的共14个项目，其中涨跌幅度超过2%达到9个，甚至有单次涨跌幅度达到5%以上。可见，市场逐渐掌握对价格的主导作用。

△本批次公示项目价格及涨幅

如果把毛坯和精装项目分开来看的话，也会发现个有意思的现象。毛坯项目的价格更为坚挺。主要还是毛坯项目拿地早，成本低，售价低，刚需产品为主。根据楼位、市场情况，价格上涨空间更大。而精装房，多为2019年后拿地高价项目，甚至不少项目拿地较为偏远，价格受市场影响更大。

具体到个案的话，精装房、改善项目产品、楼位对价格的主导作用也越来越明显。而不再是过去一刀切的价格管控。

比如碧桂园云顶，地段配套成熟，160-190主力面积段的大平层产品通过产品差异赢得市场需求。几次登记在城南板块取得傲人成绩，再加本次公示的楼位好，涨幅达到7%。另一个比较典型的比如未央金茂府。从入市以来成为未央湖板块的标杆。首次推售的10层洋房均价达到24841元/㎡，产品虽然好，但面临着和长安金茂府一样的局面，高端客户基数少。再加上楼位差异，价格下降5.6%，降价幅度达到1500元/㎡以上。

整体来看，市场对价格的主导越来越明显，特别是改善项目，也就是说以后各家能卖多钱，卖多少，由购房者说了算。

叁丨限价政策何去何从

除了限价的松动，价格变动逐渐让位市场供需和产品本身实力，限价逐渐“名存实亡”。但在还有限价制度的情况下，特别是高性价比，明显价格倒挂的楼盘还是值得关注。

因为对于西安楼市来说，在当前的限价摇号制度下，存在着不确定和确定：

不确定的是对未来宏观经济、城市发展，房价是否虚高等等的顾虑。在这种情况下，我们看到越来越多的人聚集到摇号盘避险。到了5月份甚至达到90%的客户聚集到25%的房源上。

确定的是，疫情后，有一套属于自己的房子成为共识。相比刚需客户，刚需房源显然不够。5月份平均9个人抢一套摇号房源的结果，是城市锦上、朗诗未来街区等摇号盘售罄的局面，随之取代的是更远的世茂璀璨倾城、绿城全运村逐渐成为摇号盘。

而在高价地逐渐入市的情况下，这种矛盾越来越凸显。高价项目供大于求，刚需项目抢不到。这也是限价制度一刀切备受诟病的地方，而现在，一刀切松动、名存实亡，全部交给市场，显然也不行。

所以最近传言限价政策变动、限价取消的谣言越来越多。比如传言限价审批权限下放到各个区，这样的话市场对价格的作用会进一步加强。也有传言后续可能根据面积段去确定刚需和改善。刚需产品严格执行限价政策，改善产品通过市场定价。

其实归根结底，还是要回到供需上。而这些传言的导向，有两个风向是较明确的，一是刚需通过政策去保障，改善交给市场。二是通过面积段的划分，可以增加一部分刚需房源的供应。

限价政策执行到现在，保障了不少购房者，但同时催生了不少投机客，也让一些人摇号摇得心力交瘁，我们太期待正常的西安楼市，平衡的供需关系！