作者：層樓

來源：大咖聊房

01、土地市場是真的升溫了！

去年土地市場一片哀嚎，各地流拍慘狀還歷歷在目，而今年隨着樓市資金寬鬆，房企又開始大肆買買買。

截止五月底，50大城市今年賣地近2萬億，北京、上海、杭州的土地出讓總額都突破了1000億元。

要知道北京去年一年也才賣了不到1700億，僅前5個月上海、北京兩地賣地收入已經超過了去年的一半。

2019年重點城市土地出讓金排名

成交增多的同時，溢價率也上去了。

多地溢價率刷新紀錄，直逼50%，重慶主城區住宅用地被佳兆業以13.25億元拿下溢價率達到了49%；浙江嘉興一住宅用地溢價率也達到了49.43%；

這麼高的溢價率並不常見，難道地價升溫，房價真的會隨之跟進？

02、地價決定房價？

按照以往的邏輯，開發商買土地成本上升，房價也一定會上漲。

甚至有人調侃道：土拍就是房價最好的託。

看新盤時也經常能聽到這樣的話術：某地的樓面價都快趕上咱們這個樓盤房價了，再不買肯定還得漲。

看似地價和房價是麪包與麪粉的關係，實則，這是一個誤區。

兩者之間雖然有關係，但不形成直接關係。

首先來看房價。

房產市場並沒有完全市場化，房價受市場供求規律的影響。

它還受國家宏觀調控政策、政府住房制度、人均可支配收入，配套價值（教育，醫療，養老）等多重因素影響。

再來看地價。

地價本質是一次性收取的若干年的地租，從根源上來看，土地需求的增加必然導致土地價格上升。

房屋需求在不斷增加，從而導致開發商們不斷增購土地來滿足住房需求。

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因此這些年地價的變化，更大程度上是一種結果而並非原因。

雖然理論上是地價成本決定售價，但在實際操作過程中，房價決定地價反而更加明顯。

土地是公開招拍，政府會設置起拍價。

起拍價的制定主要看所賣地塊的位置、用地屬性、未來規劃等一系列的因素，同時這只是底價，開發企業參與土拍的時候會有自己的測算和預期。

一是房企對該區域預期房價的樂觀程度，樂觀程度越高，則地價越高；

二是房企所能接受的最低利潤率，可接受利潤率越低，地價越高。

一般情況下，資本都是逐利的，利潤太低就沒必要拿地了，因此預期房價對地價的影響對大一些。

那麼預期房價是怎麼來的呢？

除了地塊本身的配套、定位等因素外，最重要的一個參考要素就是該區域的當前房價水平。

這一點在近期高溢價的幾塊土地上有很明顯的體現。

近期長三角新房二手房出現比較明顯的倒掛現象，杭州萬人搖號就是新房二手房價格嚴重倒掛所導致的。

而對房企來說，拿到倒掛嚴重地區的土地就相當於血賺，因此就算溢價再高，也要拼命拿下。

反之，在樓市發展平穩的地方溢價率則很有限。

所以，在真實市場情況下，地價對房價的影響有限，而房價反作用於地價卻更爲明顯。

03、地價成本佔比有限

每次土地成交價動輒幾億甚至幾十億，很容易讓大家誤以爲高房價是高地價導致的。

實則，看似價格高昂的土地，在房產的整個開發過程中佔比並不高。

就算地價不斷攀升，時至今日地價也僅佔開發商成本的15%-30%左右。

而2019年，全國300個城市住宅用地成交樓面均價僅爲爲4410元/平方米。

地產開發在住宅商品化發展的這些年已經逐漸演變爲一種金融遊戲。

在這場遊戲中，土地價格很容易預估，成本也很容易控制。

早年土地成本低廉，地價成本和新房價格之間的利潤空間是很龐大的。再加上購房需求旺盛，商品供不應求，這才造就了短短二十來年無數房企躋身世界五百強的奇葩景象。

相對於容易把控的土地成本而言，開發商更在乎資金成本。

2019年，融資成本TOP30房企的平均融資成本爲6.34%。

目前市場上，小於10%的融資成本也只有大型房企才能融到，而一些中小型房企，成本高的甚至能達到15%左右。

對房企而言，哪怕拿下的地成本足夠低有充足的利潤空間，但如果沒有現金流回籠，短期內抽不了身，資金就無法進入下一輪循環。

面對資金成本會隨時間加長而增多的情況，地價對其房價的影響進一步被削弱，資金利用效率和現金流纔是更看重的東西，畢竟地價可控。

04、極大滯後性

此外地價對房價的影響極其滯後。

即使靠快打法的碧桂園萬科這類房企，從拿地到樓盤開售也得近大半年，一些中小房企普遍在一年左右。

近期高溢價拿的這些地，就算開發迅速，截至項目開盤，大概需要6-8個月時間，這也就到2021年了。

如果是10萬平方米以上的大體量項目，從拿地算起，到最終售罄至少也得兩年左右。

更何況，有時候房企拿地並非爲了迅速蓋房子出售，這其中有一部分會拿來做儲備用地。

囤地在房企中是相當普遍的事兒，前有李超人在衆多城市以低價囤積優質土地，後高價售出賺了一大筆。

後也有無數房企爲了平衡供需，完善開發節奏而大量囤地，央企這類有資金實力的房企屯起地來更是毫無壓力。

據不完全統計，2018年上市房企土地儲備TOP30總量就達到了23.1億平方米，去年房企的儲備用地也在持續增長。

所以當前土地價格與當前房價並沒有直接關係，也不要被瞎帶節奏。

雖然近期房價明顯回暖，但當前市場熱度主要是積壓需求近半年的原因，與土地關係不大。

更何況經歷過上一波房價普漲，如今的市場很難被個別新盤價格所帶動，市場價還得跟着市場走向來。