最近杭州的樓市又火了，火到幾萬人排隊搶房號，幾百套房，上萬人搶，中籤率有得不到百分之一，和北京的汽車牌照搖號差不多。原因何在？杭州樓市真的這麼火了嗎？不過，調查發現，被搶購的僅僅是這幾個樓盤，原因是這幾個樓盤的房價在前年的調控中，被嚴格限價了，而現在周邊的二手房價都超過了這些新房不少，也就是說形成了房價倒掛，如此明顯的套利空間，焉有不搶之理？所以，看來不是市場的問題，而是項目管理的問題。

北京的市場情況，是二手房不斷降價，最近這段時間，限競房地塊拍賣出現的情況就是限競房的房價，竟然比周邊二手房價還要高，這個顯現也很奇怪，但是，這個是個好現象，說明北京調控已經有了成效，堅決地抑制住了房價上漲的勢頭。北京採取的措施就是把去年一些被棄選的限競房房價在降價1萬元左右重新推向市場。所以，只要是新房價格高一點，也不怕，政府還有調控的空間。實際上，二手房房價最能反映樓市的真實狀態。

杭州的情況是，調控還沒有把二手房的房價控制住，就對新房採取了嚴格限價措施，最終導致市場失靈。這實際上也是樓市調控沒有取得完全成功的表現。政府應該做的是採取措施，加大新房投放量，通過加大土地放量，改變人們對樓市的預期。雖然現在搶購的僅僅是個別地區的個別樓盤，但是，這也是對整個城市樓市預期有沒有信心的問題。

據報道，6月初，杭州遠洋西溪公館項目登記搖號，最終吸引了近6萬人參與，這也是一年來杭州樓市出現的第28次“萬人搖”。遠洋西溪公館沒有鋪天蓋地的營銷宣傳和熱情的置業顧問，甚至連樣板房也無法看到，但僅憑隔壁的西溪溼地公園、1.9公里外的阿里巴巴西溪園區和2.8萬元/平方米均價，已經足夠吸引各路剛需、剛改和投資客。環境好價格低，這就是造成西溪公館項目萬人排隊的原因，簡單得不能再簡單了。

西溪公館附近一個正在對外銷售的商住公寓項目單價與西溪公館價格不相上下，達到2.5萬元/平方米。該項目置業顧問坦言，“住宅價格太高了，公寓既能投資也能自住，對面的西溪公館作爲住宅確實太便宜了，但是買不到啊！周圍的二手房單價達四五萬元，個別項目售價超過6萬元。若分別以西溪公館60平方米和139平方米戶型、保守單價差5000元計算，2021年3月交房後立即出售，即可獲利30萬元到70萬元不等。搖到號就等於賺一大筆，所以有買房資格的人都去搖了。”看來這個商住公寓的價格，如果和遠洋西溪公館這個住宅項目相比，顯然是太高了，按道理，商住項目應該比住宅房價低很多才行。

商住項目主要是土地產權時間短，物業成本高，轉讓受限制。在北京已經不允許，以小單元向個人出售和轉讓商住房，這樣就給商住房投資帶來很大的風險。杭州的這個商住房項目，竟然能夠具有和住宅差不多的房價，顯然，這個房價對標的是附近的二手房房價。也就是說，這個商住房房價，僅僅是住宅房價的一半左右，這個邏輯就成立了。

其實，就政府對房價的管控失敗的情況，杭州並不是第一次，樓市沒有按照政府的方向走，結果半路殺出一個程咬金，搞得政府也是有點不知所措。在2007年的時候，北京有個廣渠路36號地的項目，就出現類似情況，36號地也是當時的一個地王項目，也是北京的首個競標房價的項目。中標單位城開和城建聯合體在標書中承諾，住宅意向銷售價格爲9500元／平方米。

然而，一年之後，當與36號得差不多同時、甚至更晚入市的地塊已陸續在市場上顯山露水，甚至開始步入銷售期時，業內傳出消息，廣渠路36號地將不可能以9500元的單價入市。“9500元/平方米的房子最多隻有100套，絕大多數房源將參照市場情況定價！”原因就是周邊的房價已經達到了15000元/平米以上。

這樣就出現麻煩了，36號地因爲是按照房價競拍的土地，但是，如果繼續按照9500元/平米的價格出售，那麼這個樓盤就會被搶得頭破血流，如果，按照市場價銷售，那麼就缺少了誠信原則。真是兩難啊！於是，就有兩種方案被提出來了，一是，每平方米9500元的房子會有，但數量有限，做個代表意思一下。而多數房子按照市場價格銷售。第二個辦法，就是按照均價的說法，認爲“9500元/平方米”只是一個均價，開發商自己會建一部分“限價房”，而其他的樓會趨於高端，價格兩極化帶來均價維持在9500元/平方米，但其實在利潤上有更大收益。

歷經兩年準備，最後的銷售價雖然不是當時土地招標時“意向銷售9500元/平方米”，但最低售價在10800元/㎡、均價在13000元/㎡左右，比周邊同質樓盤低了20%左右的銷售價格，房子當然也是很快售完。也給當時正在火熱的樓市澆了一盆冷水。北京當年的這個樓盤的銷售辦法，應該對杭州萬人搶號有所啓示，政府的責任應該是穩定市場，遏制房價上漲，而不能在複雜的樓市面前，縮手縮腳，顯得無能爲力。【本文由“馬躍成”賬號發佈2020年6月15日】