我國房價爲何上漲如此之快？特別在房價井噴式發展的過程中，選擇買房入市的人反而觸底反彈，最本質原因就是房子早已和大家的衣食住行直接掛鉤，甚至買房也逐漸成爲一種職業。客觀來講，本身我國房地產發展起點較低，僅從90年代纔開放市場，存在一定紅利期無可厚非，但問題關鍵在於其週期似乎沒有盡頭。從數據上來看，在上一輪週期中，房價漲幅4倍也是常見之事，其中不缺乏一二線城市突破15倍。也許從投資回報率來看，買房的確稱得上是穩賺不賠的生意，本來沒有人知道，後來賺錢的人多了，自然而然也就成了大道理。

事實上從高房價的背後，我們應該看到更加深層次的問題，例如地價、土地財政。表面上來看房價取決於供需平衡，但實際上市場早已脫離了軌道。限價政策的存在就是最好的例子，在房價上漲時，遏制房價傾斜剛需，而在下跌時，卻被大家調侃成託底市場。量價本身成反比關係，但在多重外界因素影響下，正比效應也是意料之中。

至於土地財政，本質上來講就是稅收，這對於地方城市來說，幾乎是零成本高回報。據數據顯示，去年我國賣地收入超過千億的城市就高達16個，也許靠着土地喫飯，賣相不好，但不得不城市經濟步步升高。但其後果也就隨之而來，高地價的延伸是高房價，高房價的背後是居民收入低下，說到底最後的錢還是沒有流入實體經濟。

市場輪廓大局已定，2大趨勢來勢洶洶，將波及全國市場

一是庫存將成爲地方城市、開發商最後一根稻草。也許從4-5月數據來看，多地的銷售面積和開盤效應都回到去年同期。但從城市羣格局來看，卻僅限於一線城市中心城區。其實有心人會發現一個規律，那就是城鎮羣拉動效應早已轉變爲由點到面，換句話來說，無論是環京樓市、還是長三角，周邊趨勢仍處於低迷階段。

那該如何高效去庫存呢？對於城市主體來說，放開政策也許是唯一的出路，但在當下政策清晰明瞭的定位下，這顯然沒有出路，只是多了一個“政策一日遊”的案例；對於開發商來說，打折、促銷也許只是下下選，或者說在市場熱度良好的背景下，幾乎一致性選擇收回優惠活動，營造哄搶氣氛，以便滿足購房者買漲不買跌的心態。那問題來了，有人會上當嗎？

二是資金壓力不僅僅體現開發商，更多的是整個市場的宏觀條件和購房者本身。衆所周知，早在去年央行首次提出LPR基準加點主導房貸利率，目的就在於將資金隔離樓市，扶持實體經濟。反觀銀保監會更是嚴加管控開發貸項目，即使開發商有錢，也不能大手大腳花錢。

其次在國內外環境的衝擊下，“新基建”“地攤經濟”因勢崛起，原因很簡單，利用最簡單的方式拉動市場消費。客觀來講，這對於本身高房租的現狀有一定衝突，但重點仍在於購房者本身，連自己都生存不了，哪來的錢買房呢？平心而論，現在大家的購房觀念開始受到衝擊，甚至潛移默化，畢竟個人消費提高才是最關鍵的。

從以上2點來看，我只能說7月份起，買房要像“買蘿蔔”一樣，房子需要的是表裏如一，貨比三家。或者說最關鍵因素還是開發商債務危機將會在7月份達到頂峯，甚至突破萬億。這對於本身來臨的金九銀十來說，並不是好消息。從商業角度來看，絕大多數開發商都早已陸續準備自己的大招。如果要說更直白的話，那就是購房者請儘量挑房子，主動權絕對在你手上。

事實上對於這一點，最近國家緊急出手，一方面監管部門明確表示2020年要基本完成城中村、危房改造等工程，也就是說大規模拆遷的時代正式成爲過去；另一方面集體建設用地直接入市提前落地，而在此之前新修訂的《土地管理法》、審批權下發早已完成，不出意外的話，未來2年內供地結構將迎來翻天覆地的變化。

在國家一錘定音的背景下，這2類人要有麻煩，也許有些人還未意識到

一是仍沉浸在幻想中的持房者，這裏指的是持破舊小或者多套房的人。前者的壓力將會來源於今年剛確定的舊改任務，使得棚改失去了最後一次拐點，換句話你說以前多少錢買的，現在還得降價賣出去；至於後者的壓力來源於市場的飽和度，僅從二手房量增價不跌來看，房子虧錢並不是一句玩笑話。

二是將房產集中在三四線城市的人。也許對於這一部分人來說，並不存在投機買房成分，但不得不說三四線城市市場並不存在保值因素，無論是人口流失還是經濟層面，房價跟居民收入來比較，仍處於較高水平，而最大沖擊無疑就是房子根本賣不出去，至於有多難賣，相信大家都心知肚明。