合肥这么多三五十万一套的房子，能不能买？有哪些坑？

在滨湖全款四五十万就可以买一套房子，还是复式精装修的。如果不挑地方，在合肥全款二十多万就能买一套，听上去很魔幻，但却真实发生着。合肥房价什么时候这么低了？因为这些房子的名字叫“商业公寓”！

大部分大V说到商业公寓都是异口同声：不能买，是大坑。是不是真的如此？班长不会人云亦云，今天以公正的角度给大家介绍一下真实的“商业公寓”。（下文简称“公寓”）

同为居住产品，公寓必然要拿来与住宅做比较，我们先来看看公寓与住宅主要有哪些不同的地方！

产权年限不同：公寓是40年，住宅是70年，到期后补缴土地出让金进行延期，住宅实际上是没有这一块费用的，因为国内民用建筑的寿命一般只有50年；

面积不同：如今的住宅一般在90平以上，而公寓以30-50平居多；

首付比例不同：公寓不分一套二套，首付都是50%；

公寓不能落户：因为就近入学的条件是房户一致，公寓自然也就没有学区；

公寓的生活成本比住宅高很多：公寓的水电费是商业用电，水费相差不大，主要是电费在八毛多到一块二不等，加上公寓没有燃气、物业费也贵一些，所以生活成本会高不少；

梯户比不同：住宅常见一梯二户、二梯四户或者二梯六户，而公寓的电梯都在4部以上，甚至十几部也不少见，户数从十几户到五十多户都有，常见20-30户左右。以回字形布局为主，一字型较少，所以公寓大多做不到南北通透；

公摊不同：高层住宅的公摊在20%上下，而公寓的公摊在30%左右；

层高不同：

住宅的层高在2.8米左右，公寓常见2.9米、3,3米、4.2米、4.5米、5.4米、6米等；

户型不同：公寓分为平层和挑高二种，因为面积小、公摊大，平层公寓除了卫生间，其他都是开放式的，进门左右手分别是开放式厨房和卫生间，里面依次是客厅和卧室，大部分没有阳台。挑高公寓会把卧室放到二楼，根据面积不同，做2-3个房间；

税费不同：公寓的税费比住宅要高很多，尤其二手税费非常高，所以以后转卖基本是不赚钱甚至会亏钱的。

非封闭式小区：大多数公寓属于独立一栋或者几栋，楼下1-3层是商业，4层以上是公寓，并非住宅一样有围墙。

公寓产品和住宅不一样，产品非常多样化，会也存在一些特例，例如我们上面说到的学区和燃气。

学区：市面上有些公寓的宣传是有学区的，这里其实是学位，可以分为长期学位、一次性学位、买学位几种情况，是开发商与教育局或者学校达成协议，让公寓住户可以上学。长期学位是一直可以用，一次性学位是仅限一人使用，买学位是你出钱帮你入学。还有一点需要注意，有的公寓所带学位是仅限一手房业主使用，如果你买了二手公寓，是没有学位的。

燃气：很多人认为燃气的开通条件是70年产权住宅才可以，其实“燃气具应安装在自然通风良好，有给排气条件的厨房或非居住房间内”，只要达到条件即可，所以有少数公寓是可以通燃气的。

通过上面的介绍，我们可以看到公寓有太多的缺点，那是不是一无是处？

公寓的缺点显而易见，产权年限短、没有学区、生活成本高、二手税费高等等，但是公寓也有一个非常大的优点：便宜！公寓的价格只有附近住宅的一半左右，因为面积小，总价也比较低，如文章前面所说，滨湖全款四五十万就可以买一套挑高公寓；

挑高公寓的得房率比较高，40多平可以做到2个卧室，有少量6米层高的公寓甚至可以做到双钥匙户型；

大多数公寓的位置较好，不乏下楼就是地铁的公寓，因为楼下就是商业，生活也很便利。

那么公寓适合哪些人买？

自住：对落户及学区没有要求，手里现有资金较少、工资收入低，无法承担住宅的首付及月供；

长线投资的投资客：住宅靠房价上涨获利不同，公寓的租金较高， 价格又便宜，所以回报率不错，适合做长线投资收租金。

换言之，以后不需要卖或者不想炒房的同学适合。

每种产品都有合适的人，不能一味的否定它，班长已经把优缺点都告诉大家，不管买哪种房子，明明白白的买房最重要！